Le logement représente une part relativement faible des dépenses publiques dans les pays de l’OCDE, les dépenses en faveur de la construction de logements ne dépassant généralement pas 0.5 % du PIB en 2023. Dans la plupart des pays, ces dépenses sont restées globalement stables par rapport à leur niveau d’avant la pandémie. Toutefois, la hausse soutenue des prix des logements et des loyers par rapport aux revenus des ménages se traduit par une demande croissante de soutien public. Le présent chapitre examine les mesures d’économie axées sur les dépenses de logement, qui comprennent à la fois des instruments axés sur la demande, tels que les allocations logement, les aides au loyer et les aides à l’accession à la propriété, et des instruments axés sur l’offre visant à accroître ou à améliorer le parc de logements. Les mesures recensées sont davantage axées sur les aides axées sur la demande et se répartissent en trois grandes catégories : recalibrage du ciblage des aides au logement et durcissement des conditions d’accès, rationalisation de la conception et de la mise en œuvre des programmes, et durcissement des conditions de crédit au logement.
Restaurer les finances publiques
Description
Si les dépenses publiques liées au logement dans les pays de l’OCDE et dans les pays candidats à l’adhésion restent modestes dans leur ensemble, de nombreux pays sont confrontés à des tensions sur les dépenses. Cette situation s’explique par la hausse soutenue des prix des logements et des loyers par rapport aux revenus des ménages, qui a entraîné une augmentation des coûts du logement et a réduit l’accès au logement pour certains ménages. Les tendances récentes en matière de dépenses montrent que la structure des dépenses publiques repose largement sur des aides axées sur la demande, principalement des allocations logement et des aides à l’accession à la propriété. L’investissement public dans la construction de logements, y compris la formation de capital public et les transferts en capital pour la construction de logements, a quelque peu augmenté ces dernières années, partant d’un niveau très bas dans la plupart des pays. Selon les résultats de l’enquête sur le redressement des finances publiques, les efforts d’assainissement visent principalement à contenir la croissance des programmes axés sur la demande, généralement en améliorant le ciblage et les règles d’admissibilité, plutôt qu’à réduire les dépenses axées sur l’offre. Des mesures récentes ont été prises pour redimensionner les programmes axés sur la demande et les prestations afin de contenir la croissance des dépenses.
Initiatives de réforme et mesures d’économie
1. Recalibrer le ciblage des aides au logement et durcir les conditions d’admissibilité
Durcir les conditions de ressources, de patrimoine et réduire les paramètres d’admissibilité aux prestations.
Ajuster les seuils ou les formules de calcul de l’admissibilité pour limiter l’expansion des programmes.
Geler l’indexation ou reclassifier les communes afin d’abaisser le plafond de dépenses de logement éligibles.
2. Rationaliser la conception et la mise en œuvre des programmes de logement
Fusionner de multiples prestations en systèmes unifiés pour améliorer la cohérence et la maîtrise des coûts.
Transférer certains groupes de bénéficiaires (les étudiants, par exemple) vers d’autres dispositifs d’aide.
Cibler l’accès aux logements d’urgence ou aux hébergements temporaires en durcissant les critères d’accès.
3. Resserrer les conditions de crédit
Abaisser les plafonds applicables aux prêts hypothécaires ou moduler les plafonds de crédit en fonction de la valeur du bien.
En général, les dépenses publiques consacrées au logement comprennent des mesures axées à la fois sur l’offre et sur la demande. Du côté de la demande, les aides comprennent les allocations logement, les aides pour payer le loyer, les allègements fiscaux et les aides financières à destination des ménages (par exemple pour les services collectifs), qui constituent un avantage social direct. Les aides axées sur l’offre, en revanche, visent à accroître ou à améliorer le parc de logements, soit par le biais d’investissements publics directs et de subventions aux organismes de logement social, soit par des incitations aux acteurs privés, telles que des avantages fiscaux, des subventions et d’autres formes de soutien aux promoteurs et aux propriétaires. La plupart des pays de l’OCDE ont mis en place un ou plusieurs dispositifs d’allocations logement (OCDE, 2024[1]), même si les aides axées sur la demande ont suivi une tendance à la baisse au cours des 15 dernières années. Parallèlement, le soutien du côté de l’offre a toujours été plus faible, mais il est reparti à la hausse ces dernières années dans les pays de l’OCDE (voir le Graphique 5.1).
En 2023, la plupart des pays Membres de l’OCDE et des pays candidats à l’adhésion ont consacré jusqu’à 0.5 % de leur PIB à la construction de logements, une catégorie qui constitue également une forme particulière d’investissement public (voir le Graphique 5.2). Ce constat est globalement cohérent avec les tendances observées au cours de la dernière décennie. L’Italie fait figure d’exception, puisqu’en 2023, elle affichait les dépenses publiques les plus élevées en matière de développement du logement, au sens des comptes nationaux, par rapport au PIB (3.9 %). Cela tient en grande partie aux transferts en capital comptabilisés comme des crédits d’impôt à payer liés aux mesures de soutien au logement (Eurostat, 2025[2]).
Note: 1. Les dépenses de construction de logements comprennent à la fois l’investissement direct (série P5_K2CG de la CFAP), correspondant à la formation brute de capital des administrations publiques, et les transferts publics en capital (série D9CG de la CFAP), qui correspondent aux dépenses en capital indirectes effectuées par le biais de transferts à des organisations extérieures à l’administration. Voir les statistiques de la CFAP pour plus de détails. Une partie des dépenses de construction de logements recoupe les mesures de l’investissement public examinées au chapitre 6 du présent rapport sur l’investissement public.
2. Les dépenses consacrées aux allocations logement n’incluent pas les dépenses au titre de l’allègement des remboursements d’emprunts hypothécaires, des subventions en capital à la construction et des subventions implicites aux coûts d’hébergement. Aucune donnée disponible sur les allocations logement après 2019. Les données relatives aux allocations logement excluent le Canada, le Chili, la Colombie, la Corée, le Costa Rica, la Nouvelle-Zélande, la République slovaque, la Suisse et la Türkiye.
3. La moyenne de l’OCDE-30 est la moyenne non pondérée des 30 pays de l’OCDE pour lesquels on dispose de données sur les transferts de capital et la formation brute de capital pour toutes les années comprises entre 2000 et 2021. Sont exclus le Canada, le Chili, la Corée, le Costa Rica, les États-Unis, Israël, la Nouvelle-Zélande et la Türkiye. Les données pour 2022 sont provisoires et excluent également l’Australie, le Royaume-Uni et la Tchéquie (transferts en capital). La construction de logements comprend, entre autres, l’acquisition de terrains nécessaires à la construction de logements, la construction ou l’achat et la rénovation de logements destinés au grand public ou à des personnes ayant des besoins particuliers, ainsi que des subventions ou des prêts pour soutenir l’extension, l’amélioration ou l’entretien du parc de logements.
Source : Base de données des comptes nationaux des pays de l’OCDE en mai 2024, http://oe.cd/ahd et Base de données de l’OCDE sur les dépenses sociales en mai 2024, https://www.oecd.org/en/data/datasets/social-expenditure-database-socx.html.
Note: 1. Les données relatives au Costa Rica portent sur 2021 et non 2023. Les données relatives à la Colombie et au Costa Rica ne sont pas prises en compte dans la moyenne de l’OCDE. Pas de données disponibles pour le Canada, le Chili, la Corée, les États-Unis, le Mexique, la Nouvelle-Zélande, la Suisse et la Türkiye.
2. Les dépenses de logement négatives pour Israël reflètent les ventes d’actifs immobiliers et de terrains par l’État, qui sont enregistrées comme des investissements négatifs dans le cadre de la CFAP.
3. Voir les statistiques de la CFAP pour les éléments inclus dans la construction de logements.
Source : OCDE, Finances publiques par fonction – Indicateurs du Panorama des administrations publiques, mises à jour annuelles – d’après les Statistiques de l’OCDE sur les comptes nationaux (base de données) et les Statistiques de finances publiques d’Eurostat (base de données) au 9 janvier 2026, Explorateur des données de l’OCDE.
Du côté de la demande, les dépenses publiques consacrées aux allocations logement vont de faibles niveaux dans de nombreux pays à des niveaux relativement élevés dans un petit nombre de cas, comme au Royaume-Uni (1.4 % du PIB), suivi de la Finlande, du Danemark et de la France (voir le Graphique 5.3). Les données de l’OCDE montrent que les allocations logement, lorsqu’elles existent, sont généralement bien ciblées et bénéficient aux ménages à faible revenu (OCDE, 2025[3]). Bien que les allocations logement soient principalement conçues pour aider les locataires, elles s’étendent également aux propriétaires dans plusieurs pays et peuvent couvrir un éventail plus large de coûts liés au logement, notamment les charges, les frais de service ou les dépenses liées aux prêts hypothécaires. Ces allocations peuvent aider les ménages confrontés à des contraintes financières, mais si elles ne sont pas bien ciblées, elles augmentent les coûts budgétaires et, sur les marchés du logement où l’offre est rigide (OCDE, 2021[4]), elles ont tendance à créer des tensions sur les prix, car elles équivalent à un transfert des contribuables aux propriétaires via les locataires éligibles.
Note: 1. Les données se rapportent aux réponses au Questionnaire de l’OCDE de 2023 sur le logement abordable et social, sauf pour le Danemark, l’Estonie, la France, l’Islande, la Lettonie, la Lituanie, la Nouvelle-Zélande, la Pologne, le Royaume-Uni et la Slovénie, où elles se rapportent aux réponses aux éditions précédentes du Questionnaire sur le logement abordable et social.
2. Les données se rapportent à 2022, sauf pour le Costa Rica (2023), l’Australie et la Pologne (2021-2022), l’Allemagne, l’Autriche, les Pays-Bas (2021), l’Estonie, la Lituanie, la Nouvelle-Zélande et le Royaume-Uni (2020), la France, la Lettonie et la Slovénie (2019), l’Islande (2018) et le Danemark (2017).
3. Il existe des allocations logement dans les pays suivants, mais on ne dispose pas de données sur les dépenses publiques : Belgique, Canada, Colombie, Corée, Espagne, Hongrie, Italie, Japon, République slovaque, Suisse et Türkiye. Les montants des dépenses ne sont pas disponibles pour le Canada et la Suisse, mais des allocations logement existent au niveau des régions/États, plus précisément elles sont versées par les provinces et territoires au Canada, et par les cantons en Suisse.
4. Les données relatives aux dépenses des États-Unis incluent le programme Housing Choice Voucher, qui consiste en grande partie en une aide aux locataires, une part plus faible pouvant être allouée au financement de projets (lorsque le financement est lié à une unité de logement plutôt qu’à un ménage).
5. La liste des mesures prises en compte dans cet indicateur est présentée ici.
Source : Base de données de l’OCDE sur le logement abordable en juin 2024, http://oe.cd/ahd, documents complémentaires à l’adresse https://webfs.oecd.org/Els-com/Affordable_Housing_Database/PH3-1-Public-spending-on-housing-allowances.pdf;
Certains pays Membres de l’OCDE et candidats à l’adhésion allouent des ressources publiques au soutien de l’accession à la propriété par le biais de mesures d’allègement fiscal et de dépenses. Les allègements fiscaux concernent la possibilité de déduire les paiements d’intérêts d’emprunt du revenu imposable, ainsi que l’exonération des plus-values réalisées sur les ventes de logements occupés par leurs propriétaires. Il peut également s’agir de prêts hypothécaires subventionnés et de garanties publiques, et, dans une moindre mesure, de subventions directes aux acheteurs de logements (voir le Graphique 5.4). Elles peuvent atteindre jusqu’à 1.2 % du PIB aux Pays-Bas, qui bénéficient à la fois d’un allègement fiscal au titre des remboursements d’emprunts hypothécaires et d’une exonération de l’impôt sur les mutations immobilières (overdrachtsbelasting) pour les personnes âgées de 18 à 35 ans (OCDE, 2023[5]).
Note: 1. Les données se rapportent à 2022 pour la Lettonie, le Luxembourg, la Nouvelle-Zélande, le Portugal, les États-Unis, la Norvège, la République slovaque, la Lituanie et l’Irlande ; à 2021 pour la Pologne et l’Autriche. Pour certains pays, les données relatives aux dépenses se rapportent à des années civiles différentes en fonction de la mesure : pour les Pays-Bas, 2021 et 2020 ; pour le Chili, 2022 et 2021 ; et pour Israël et la Croatie, 2023 et 2022. Les données relatives à la Suède, au Costa Rica, à l’Estonie, à la Hongrie, à la France, à l’Italie, à la Slovénie, au Japon, à la Tchéquie et au Brésil se rapportent au QuaSH 2021.
2. Pas de données disponibles pour l’Allemagne, l’Australie, la Belgique, le Canada, la Colombie, la Corée, le Danemark, l’Espagne, la Finlande, la Grèce, l’Islande, le Mexique, le Royaume-Uni, la Suisse et la Türkiye.
3. La liste des mesures prises en compte dans cet indicateur est présentée ici.
Source : Base de données de l’OCDE sur le logement abordable en date de juin 2024, http://oe.cd/ahd, documents complémentaires : https://webfs.oecd.org/Els-com/Affordable_Housing_Database/PH2-1-Public-spending-support-to-home-buyers.pdf.
Dans l’ensemble, les données montrent que, bien que relativement modestes, les dépenses consacrées au logement peuvent être plus importantes dans certains pays. Dans plusieurs pays, les collectivités locales jouent un rôle important dans les décisions relatives aux dépenses de logement. En effet, les administrations infranationales représentent plus de 80 % des dépenses publiques consacrées au logement et aux équipements collectifs (Dougherty et Kim, 2023[6]). À l’heure où les pays étudient les possibilités de créer une marge de manœuvre budgétaire au niveau national, cette structure de gouvernance à plusieurs niveaux pour le secteur du logement peut avoir des implications pour la conception de mesures d’économie, les pouvoirs publics mettant l’accent sur la soutenabilité budgétaire, les effets redistributifs et l’alignement sur les objectifs plus généraux d’efficacité au niveau national.
Les résultats de l’enquête RFP montrent que les efforts d’épargne liés au logement se concentrent principalement sur des ajustements ciblés des aides du côté de la demande et sur un durcissement des règles d’éligibilité. De nouvelles réductions des dépenses du côté de l’offre ne semblent pas pour l’heure être une priorité centrale ; dans certains cas, les participants déclarent redimensionner les allocations ou les allocations logement tout en maintenant, voire en augmentant, les aides à la construction de logements et les mesures axées sur l’offre. En fait, ce type de constats est conforme aux recommandations du rapport de l’OCDE « Pierre par pierre pour de meilleurs logements » (OCDE, 2021[4]). Dans l’ensemble, les réponses sont largement motivées par la nécessité de contenir la hausse rapide des coûts des programmes tout en continuant à protéger les ménages les plus vulnérables.
Mesures approuvées ou soumises au Parlement pour les exercices budgétaires 2025 et 2026
Note : Résultats basés sur 39 réponses à l’enquête RFP. Les mesures indiquées dans l’enquête RFP comme « rationaliser/réduire les dépenses liées au logement » ont été réparties en trois sous-catégories, sur la base des informations qualitatives fournies par les participants : « rationaliser la conception et la mise en œuvre des programmes de logement », « recalibrer le ciblage des allocations logement et durcir les conditions d’accès » et « durcir les conditions de crédit au logement ».
Source : Enquête 2026 de l’OCDE sur le redressement des finances publiques, question 13.1 : Autres dépenses - Logement.
5.2.1. Recalibrer le ciblage des allocations logement et durcir les conditions d’accès
Les participants font état d’économies résultant d’un durcissement des règles d’éligibilité, de la réduction de certains paramètres et du renforcement des conditions de ressources. Ces mesures visent, pour l’essentiel, à contenir l’expansion des dispositifs tout en préservant un filet de sécurité minimal. Par ailleurs, une réévaluation régulière des critères d’éligibilité et de la portabilité des aides au logement peut contribuer à limiter les effets de verrouillage, susceptibles de freiner la mobilité de la main-d’œuvre et de biaiser les choix résidentiels. Les exemples suivants ressortent de l’enquête RFP :
La Finlande a procédé, à partir de 2025, à une réduction des allocations logement. Les réformes de l’allocation générale incluent l’introduction d’un test patrimonial, la suppression des aides couvrant les coûts de logement pour les propriétaires occupants ainsi que la reclassification de certaines municipalités afin d’abaisser les plafonds de dépenses éligibles. Ces mesures devraient permettre de générer des économies annuelles supérieures à 43 millions EUR (Kela, 2024[7]).
Parallèlement, les conditions d’accès à l’allocation logement pour les retraités ont été durcies, notamment par le relèvement des franchises, le renforcement des plafonds d’actifs et la poursuite du gel de l’indexation. Ces ajustements ont permis de réaliser une économie nette supplémentaire d’environ 25.4 millions EUR (Kela, 2024[8]). D’autres réformes s’appliquent aux étudiants : le transfert des bénéficiaires de l’allocation générale de logement vers le supplément au logement étudiant devrait générer la plus grande économie, réduisant les crédits alloués à l’allocation générale de logement d’environ 219 millions EUR (Gouvernement finlandais, 2025[9]).
La Nouvelle-Zélande améliore le ciblage du Supplément d’hébergement, une allocation logement hebdomadaire destinée à couvrir les coûts du loyer, du logement ou de l’accession à la propriété, en portant de 30 % à 40 % du revenu le montant minimum que les propriétaires doivent payer pour couvrir leurs frais de logement hebdomadaires, et en actualisant les limites géographiques qui déterminent les niveaux de paiement maximums. Ces changements visent à mieux cibler les aides sur les ménages confrontés à des coûts de logement plus élevés par rapport à leur revenu. Globalement, la réforme devrait générer 36.6 millions NZD (environ 18.8 millions EUR) d’économies brutes sur la période 2026-2029, dont 47 % seront réinvestis pour financer la mise à jour des zones géographiques, ce qui nécessitera des ressources supplémentaires, car certains bénéficiaires recevront un supplément au titre de l’hébergement plus élevé et un plus grand nombre de ménages actifs à revenu faible ou intermédiaire pourraient devenir éligibles (MSD, 2025[10]).
5.2.2. Rationaliser la conception et la mise en œuvre des programmes de logement
Une deuxième approche de réforme est axée sur la simplification administrative et la refonte du système, dans le but de réduire la fragmentation et de renforcer le contrôle des dépenses. Par exemple :
Le Canada a décidé de ne pas donner suite au Programme canadien de prêts pour les suites secondaires, une initiative fédérale visant à aider les propriétaires à créer des logements supplémentaires dans leurs propriétés. Ce programme n’était pas encore opérationnel et a été annulé en raison d’un chevauchement potentiel avec les modifications annoncées des règles relatives aux prêts hypothécaires assurés par les propriétaires en 2025. Cette décision évite les doublons entre les différents instruments d’aide au logement et limite l’expansion des nouveaux engagements de dépenses (Gouvernement du Canada, 2025[11]). Dans le même temps, le financement des principales initiatives axées sur l’offre visant à faire face à la crise du logement sera maintenu (par exemple, le Programme de prêts pour la construction d’appartements), parallèlement à un engagement de 13 milliards CAD (environ 0.4 % du PIB) pour capitaliser la nouvelle agence Build Canada Homes, destinée à fournir des logements abordables à grande échelle (Gouvernement du Canada, 2026[12]).
La Tchéquie met actuellement en œuvre une « super allocation » unifiée qui regroupe plusieurs prestations existantes, notamment des aides au logement. La réforme vise à améliorer la cohérence et à simplifier la mise en œuvre, l’impact budgétaire étant fonction des paramètres finaux (Gouvernement tchèque, 2025[13]). La composante logement aide les ménages dont le loyer et les coûts énergétiques dépassent 30 % de leur revenu, dans la limite d’un certain seuil (voir l’encadré 3.4 du chapitre 3 pour plus de détails sur la structure et les règles d’éligibilité de la super-allocation).
La réforme des prestations en espèces de 2024 du Danemark supprime l’ancien plafond des prestations en espèces afin de simplifier le système et d’éviter les erreurs et les réductions injustes causées par les interactions complexes entre les règles de revenu et les suppléments. À la place, un nouveau plafond d’aide au logement a été instauré, qui ne s’applique qu’aux couples vivant en concubinage et aux conjoints bénéficiant du taux de prestation majoré. Cette mesure vise à maintenir les incitations au travail, à assurer la transparence et à limiter les dépenses publiques. Dans le cadre du modèle de référence plus large de la réforme, qui comprend également des taux de prestations ajustés, des suppléments et une structure plus souple de déduction des revenus, les économies prévues commencent à 70 millions DKK (environ 9.4 millions EUR) en 2026, pour atteindre 115 millions DKK (environ 15.4 millions EUR) par an à titre permanent après 2045 (aux prix de 2024).
La Nouvelle-Zélande est en train de durcir le dispositif de « passerelle » pour les logements d’urgence afin de réduire le recours à l’hébergement temporaire (MSD, 2025[14]). Les économies prévues de 1 milliard NZD (environ 0.22 % du PIB) sur la période 2026-2029 s’expliquent par la diminution du nombre de personnes qui devraient avoir besoin d’une aide d’urgence au logement.
5.2.3. Durcir les conditions de crédit au logement
Certains gouvernements peuvent également tenter de réaliser des économies en mobilisant des instruments réglementaires dans le domaine du logement, par exemple en durcissant les conditions de crédit. L’exemple suivant ressort de l’enquête RFP :
La Corée cherche à réaliser des économies en réduisant les tensions du côté de la demande sur les marchés du logement grâce à un durcissement des règles relatives aux prêts hypothécaires au logement. Les mesures mises en œuvre en 2025 ont instauré des plafonds différenciés pour les montants maximums des prêts hypothécaires en fonction des prix de l’immobilier, abaissant les plafonds d’emprunt pour les segments de l’immobilier d’habitation les plus chers afin de gérer les emprunts des ménages et les tensions sur le marché du logement (Financial Services Commission, 2025[15]). On estime que ces mesures ont permis de réaliser des économies de 3 800 milliards KRW en 2026 (environ 0.17 % du PIB) par rapport à l’année précédente, les économies ainsi réalisées étant réinvesties dans l’expansion des logements sociaux et d’autres mesures de protection sociale en faveur du logement destinées aux ménages à faible revenu.
5.2.4. Équilibrer les mesures d’épargne axées sur la demande et celles axées sur l’offre sur les marchés du logement tendus
Les pays sont confrontés à des arbitrages complexes dans le domaine du logement, qui impliquent de trouver un équilibre entre les mesures axées sur l’offre et celles axées sur la demande, tout en combinant des instruments budgétaires avec d’autres, par le biais de la réglementation et de la passation de marchés, par exemple. La principale cause sous-jacente de l’augmentation soutenue des coûts du logement par rapport aux revenus des ménages est une combinaison de demande forte et croissante de logements dans des zones recherchées, associée à des contraintes d’offre strictes (Hilber et Schöni, 2022[16]). L’une des principales difficultés tient au fait que les aides publiques à l’accession à la propriété, tout en visant à améliorer l’accessibilité du marché du logement, ont contribué à accroître encore la demande de logements. Par exemple, l’allègement fiscal relatif aux intérêts d’emprunt hypothécaire ne semble pas accroître les taux d’accession à la propriété et, sur les marchés du logement où l’offre est limitée, tend à se traduire par une hausse des prix des logements (Caldera Sánchez et Andrews, 2011[17] ; Davis, 2019[18] ; Hilber et Turner, 2014[19]). Les taux d’accession à la propriété parmi les ménages à revenu élevé (c’est-à-dire les ménages qui bénéficient le plus des déductions fiscales) sont comparables dans les pays, qu’ils accordent ou non des allégements fiscaux (Caldera Sánchez et Andrews, 2011[17]). L’allègement fiscal relatif aux intérêts d’emprunt hypothécaire sur les logements occupés par leur propriétaire et les exonérations d’impôt sur les plus-values peuvent bénéficier de manière disproportionnée aux ménages aisés et à revenu élevé et grever le budget de l’État (OCDE, 2022[20]).
De nombreux efforts de réforme déployés récemment dans les pays ont été axés sur des ajustements du côté de la demande afin de réaliser des économies budgétaires. Dans certains cas, les pays réinvestissent l’épargne dégagée des réformes axées sur la demande et d’autres lignes budgétaires dans l’expansion de l’offre, notamment de logements sociaux et abordables (Canada et Corée, par exemple).
À l’inverse, les mesures réglementaires ayant des effets à moyen et long terme, comme celles visant à remédier aux contraintes liées à l’utilisation des terres et au zonage, ont été moins systématiquement mises en œuvre. Ces réformes, qui n’ont pas de coût budgétaire, peuvent même générer d’importants gains budgétaires en termes de recettes fiscales provenant de l’activité de construction et, par la suite, de taxes foncières récurrentes, tout en contribuant à atténuer les tensions structurelles. Les rigidités structurelles de l’offre de logements sont étroitement liées aux cadres d’occupation des sols et d’aménagement du territoire. Si les contraintes géographiques jouent un rôle, les analyses de l’OCDE montrent que les restrictions réglementaires (règles de zonage, limites de densité et longueur des procédures d’autorisation) contribuent à ralentir la réactivité de l’offre de logements à la hausse de la demande (Bétin et Ziemann, 2019[21]). Ces contraintes sont particulièrement contraignantes dans les zones métropolitaines déjà fortement urbanisées, où la densité de population est élevée et où la réglementation du marché du logement est plus forte (OCDE, 2021[4]). Les estimations de l’OCDE donnent également à penser que la réactivité de l’offre est généralement plus faible dans les pays où les procédures de délivrance des permis de construire sont plus longues et plus complexes (Andrews, Caldera Sánchez et Johansson, 2011[22]). La rationalisation des procédures d’autorisation, la densification des zones bien desservies et la reconversion des terrains sous-utilisés peuvent donc contribuer à réduire les tensions structurelles sur les prix, et donc à atténuer les tensions sur les finances publiques dans ce domaine à plus long terme (OCDE, 2024[23]).
Parvenir à une utilisation plus efficiente des ressources publiques en remplaçant les subventions axées sur la demande par des dépenses publiques afin d’améliorer la réactivité de l’offre dans les zones où la demande est forte
Lorsque l’offre de logements tarde à répondre à la demande, les subventions axées sur la demande peuvent être en grande partie capitalisées dans la hausse des loyers et des prix des logements, ce qui nuit à leur efficacité et alourdit les coûts budgétaires. Les résultats des travaux de recherche laissent entrevoir d’importants effets de répercussion : aux États-Unis, environ 59 % des dépenses liées aux aides locatives ont été absorbées par des loyers plus élevés (Susin, 2002[24])) ; en France, 50 à 78 % des dépenses au titre des allocations logement ont été capitalisées (Fack, 2006[25])), tandis que les tensions à la hausse sur le marché locatif privé se sont généralisées au-delà du segment des plus bas revenus (Grislain-Letrémy et Trevien, 2014[26])) ; et la Finlande redimensionne les allocations logement et durcit les critères d’admissibilité, 60 à 70 % des dépenses au titre des allocations logement se sont traduites par des loyers plus élevés ((Kangasharju, 2010[27]).
Les analyses de l’OCDE donnent à penser que, dans ces conditions, les dépenses publiques consacrées au logement social et abordable peuvent représenter une utilisation plus efficiente des ressources publiques, afin d’accroître le parc de logements (Andrews, Caldera Sánchez et Johansson, 2011[22] ; OCDE, 2021[4] ; Dougherty et Kim, 2023[6]). Par exemple, l’Autriche et le Danemark s’appuient sur des organismes de logement à but lucratif ou non lucratif bénéficiant d’un traitement fiscal favorable, sur des prêts à long terme souvent garantis par l’État et sur des excédents réinvestis (voir l’Encadré 5.1 ci-dessous pour plus d’informations). Plus récemment, la Lettonie a mis en place un fonds pour l’accessibilité financière du logement, créé avec le soutien de l’OCDE, afin de mobiliser des financements pour des logements locatifs abordables (OCDE, 2023[28]).
Autriche : Le logement social et à but lucratif limité est financé à la fois par des prêts hypothécaires bancaires à long terme, des prêts publics assortis de taux d’intérêt favorables et des prises de participation des organismes de logement. La loi sur le logement à but lucratif limité établit des principes de gouvernance stricts, notamment la fixation des loyers en fonction des coûts, le réinvestissement continu des excédents, des restrictions à la distribution des dividendes et des audits réguliers. Les organismes de logement fonctionnent selon un modèle de recouvrement des coûts et sont tenus d’assurer la viabilité financière au niveau des bâtiments. Ce cadre a favorisé une expansion et un maintien stables du parc de logements sociaux au fil des décennies.
Danemark : Le Fonds national pour la construction (créé en 1967) joue un rôle central dans le financement du logement social et abordable. Le Fonds est financé en grande partie par une part des loyers des locataires (qui représentent 2.8 % par an du coût total d’acquisition du bien) et par des contributions liées au remboursement des prêts hypothécaires (environ 2 % du coût d’acquisition du bien). Au fil du temps, à mesure que les prêts sont remboursés, les ressources sont recyclées dans de nouvelles constructions, des rénovations et des initiatives sociales dans les zones vulnérables. Le Fonds fonctionne en dehors du budget de l’État et soutient à la fois les investissements physiques et les interventions sociales plus générales, sur la base de plans de développement convenus avec les municipalités. Cette structure tournante permet de soutenir l’investissement tout en limitant les tensions budgétaires directes.
Source : Adapté de (OCDE, 2021[4] ; OCDE, 2023[28]).
Ajuster la coordination entre les différents niveaux d’administration pour améliorer l’efficacité des dépenses
La gestion des dépenses de logement est le reflet d’un ensemble complexe de dispositifs de coordination entre les différents niveaux d’administration. Dans la majorité des pays, la gouvernance du secteur du logement est partagée entre l’administration nationale et les collectivités locales, les administrations nationales étant généralement chargées de fixer les priorités globales de l’action publique, tandis que les collectivités locales assument une plus grande responsabilité dans la production et les décisions budgétaires relatives à l’offre de logements sociaux (Phillips, 2020[29]). Bien que cette division améliore la réactivité face aux besoins locaux, elle génère également des problèmes de coordination lorsque les responsabilités budgétaires, les prérogatives en termes de planification et les mécanismes de redevabilité ne sont pas bien alignés.
Les résultats de recherches appliquées donnent à penser que la conception de mécanismes de coordination a des implications importantes pour la réactivité de l’offre de logements. Un degré élevé de décentralisation des décisions d’occupation des sols et de nombreux chevauchements de responsabilités sont associés de manière empirique à une forte rigidité de l’offre de logements (Bétin et Ziemann, 2019[21] ; Cavalleri, Cournède et Özsöğüt, 2019[30]). Lorsque plusieurs niveaux d’administration peuvent opposer leur veto à des projets, la rigueur de la réglementation et les retards dans l’examen des projets ont tendance à augmenter (Gyourko, Hartley et Krimmel, 2021[31]). La clarification des compétences, la réduction des points de veto qui se chevauchent et l’alignement des compétences d’urbanisme sur les marchés du logement métropolitains fonctionnels peuvent améliorer l’efficacité des dépenses dans ce domaine, tout en contribuant à atténuer les contraintes affectant l’offre.
Références
[22] Andrews, D., A. Caldera Sánchez et Å. Johansson (2011), « Les marchés du logement et les politiques structurelles dans les pays de l’OCDE », Documents de travail du Département des Affaires économiques de l’OCDE, n° 836, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/5kgk8t2k9vf3-en.
[21] Bétin, M. et V. Ziemann (2019), « How responsive are housing markets in the OECD? Regional level estimates », OECD Economics Department Working Papers, n° 1590, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/1342258c-en.
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