Les pénuries de logements semblent être moins aiguës que dans de nombreux pays comparables de l’OCDE, mais les subventions fiscales accordées aux propriétaires occupants gonflent les prix des terrains, et les mesures d’encadrement des loyers se traduisent par des problèmes d’adéquation entre les besoins et l’offre de biens immobiliers d’habitation. La croissance de la productivité a été lente dans le secteur de la construction, mais il est possible d’améliorer la gestion des procédures et de renforcer la dématérialisation en matière de zonage, de délivrance de permis et de construction.
À l’échelle de l’économie, les pénuries de logements semblent un peu moins aiguës en Suède que dans les pays comparables de l’OCDE. La réaction de l’offre à la forte croissance de la population au cours des deux dernières décennies a été initialement entravée par la crise financière mondiale, mais elle s’est considérablement renforcée depuis lors.
Le marché du logement locatif et le marché de l’accession à la propriété sont dissociés en raison des mesures d’encadrement des loyers. Sur le segment de l’accession à la propriété, les prix sont déterminés par l’offre et la demande, mais ils sont gonflés par la conjonction d’une imposition périodique de la propriété immobilière qui est faible et régressive et d’une généreuse déductibilité des intérêts d’emprunt hypothécaire. Réduire les aides fiscales à l’accession à la propriété freinerait la croissance des prix des terrains constructibles, qui est la principale cause du renchérissement des biens immobiliers d’habitation.
Les mesures d’encadrement des loyers sont les plus strictes de la zone OCDE. Dans la plupart des cas, les loyers sont fixés dans le cadre de négociations entre les bailleurs et les syndicats de locataires. Ils s’appliquent aux logements locatifs appartenant à des bailleurs publics ou privés, et ils peuvent être contestés devant les tribunaux. Il est possible de fixer des loyers plus élevés pour les logements neufs pendant une période de 15 ans. En conséquence, aucun des logements anciens caractérisés par des loyers relativement modérés n’est disponible dans un délai raisonnable dans les grandes villes, tandis que les logements neufs sont trop chers pour les ménages à faible revenu. Supprimer progressivement l’encadrement des loyers permettrait de réduire la ségrégation résidentielle, ainsi que de faire diminuer les taux de sans-abrisme et de surpeuplement des logements, qui sont les plus élevés des pays nordiques.
Accélérer les procédures de zonage et de délivrance de permis en s’inspirant des communes les plus efficaces à cet égard permettrait de libérer des terrains constructibles. Le zonage et l’octroi des permis relèvent de la compétence exclusive des communes sur leur territoire, si bien qu’elles contrôlent un déterminant clé de l’offre de logements. Le manque de coordination entre les communes face aux problèmes de portée régionale et la lourdeur de la procédure d’octroi des permis environnementaux compliquent les projets. Il serait également possible de modifier le régime d’imposition de la propriété immobilière afin d’améliorer les incitations et les capacités des communes à favoriser la promotion immobilière.
Une gestion efficace des procédures peut réduire les délais. Le processus de construction se caractérise par des chaînes d’approvisionnement complexes et un niveau élevé de sous-traitance. Les efforts déployés pour renforcer la normalisation et l’adoption d’outils numériques, tels que les systèmes de gestion de l’information sur la construction, dans les procédures d’urbanisme des communes seraient plus efficaces s’ils concernaient également les entreprises de construction et s’accompagnaient d’investissements dans les compétences. Des compétences précieuses sont en effet perdues dans le secteur de la construction lors des phases de fléchissement de son activité, qui est très cyclique.