Ce chapitre établit le rôle central des risques liés au climat dans le secteur immobilier. Il définit les risques liés au climat et les examine à travers le prisme de l'immobilier. Il montre comment les risques physiques (résultant d’événements météorologiques extrêmes et de changements environnementaux progressifs) et les risques de transition (liés à de nouvelles réglementations, technologies et évolutions des marchés) se manifestent, interagissent et génèrent des pressions systémiques, tout en mettant l'accent sur leur spécificité territoriale. Le chapitre présente ensuite le rôle des principales parties prenantes, notamment les gouvernements, les régulateurs, les investisseurs, les propriétaires et les locataires, et illustre comment divers marchés interconnectés (tels ceux des matériaux de construction, de l'énergie et de la finance du côté des intrants, et les marchés du logement, de la location et de l'investissement du côté des extrants) structurent et influencent le secteur.
Investissements immobiliers à l'épreuve du temps
Description
Le secteur de l’immobilier est fortement exposé aux risques liés au climat. Il concentre 111 000 milliards USD de richesse dans les économies de l'OCDE (34 des 38 pays membres de l'OCDE), soit l’équivalent de 196 % de leur PIB. Les actifs immobiliers sont fixes, ont une longue durée de vie et sont soumis à des réglementations locales, ce qui les rend particulièrement sensibles tant aux risques physiques qu’aux risques de transition.
Les risques et les pertes dans l'immobilier ont une origine locale, mais leur accumulation peut produire des effets à l'échelle nationale, régionale et mondiale. Les catastrophes climatiques coûtent jusqu'à 430 milliards USD par an à l'échelle mondiale (environ 0,5 % du PIB mondial), et les dommages totaux causés par les catastrophes (y compris les événements climatiques et géologiques) atteignent 131 milliards USD au premier semestre 2025.
Les risques physiques sont spécifiques à chaque lieu, cumulatifs et déterminés par la vulnérabilité : l'exposition varie au sein des pays, des régions et des quartiers ; l'état d'un actif immobilier (conception, ancienneté, entretien et niveau d'adaptation) détermine sa vulnérabilité ainsi que la manière dont un même aléa peut engendrer des niveaux de perte différents.
Le risque de transition correspond à la possibilité que les bâtiments perdent de la valeur ou soient confrontés à des coûts plus élevés en raison de changements réglementaires, de marché ou la technologiques. Il dépend également de la localisation : les trajectoires de mise en conformité, les coûts et les délais sont fixés par les administrations locales, les règles en vigueur et leur application. Les caractéristiques du système énergétique et la capacité du marché influencent également la rapidité et l'efficacité avec lesquelles les bâtiments peuvent s'adapter. Si les municipalités imposent des exigences plus précoces ou plus strictes, les propriétaires sont tenus d'agir plus rapidement pour se conformer à la réglementation ; si les compétences, les chaînes d'approvisionnement ou les financements sont limités, le risque de retards et de surcoûts augmente.
Le secteur immobilier se caractérise par des interactions entre les marchés des fournisseurs et celui des occupants, ainsi que par l’influence des politiques publiques, et il mobilise un large éventail de parties prenantes. Il fonctionne grâce à des marchés étroitement liés entre eux, tant du côté de l'offre que de la demande. Du côté de l’offre, les marchés d’intrants comprennent le foncier, la main-d’œuvre, les matériaux, le financement et les autorisations ; du côté de la demande, les marchés d’extrants regroupent les ménages, les entreprises et les investisseurs. Les goulets d'étranglement sur les marchés d’intrants (tels que les retards dans la libération du foncier et l'octroi des permis, le manque de main-d'œuvre qualifiée ou de matériaux, ou encore un accès limité au financement) se répercutent rapidement sur les marchés d’extrants par une hausse des loyers, des prix et une baisse de la liquidité, amplifiant ainsi les pressions liées aux risques physiques et de transition.
Implications pour l'action
Intégrer la gestion des risques liés au climat dans les décisions immobilières afin que les acheteurs et les locataires connaissent les risques auxquels ils s'exposent. Lorsque tous les acteurs ont un accès clair à des informations vérifiables fournies par les vendeurs et les autorités locales, telles que l'historique des dommages, l'exposition locale aux risques et la performance énergétique actuelle, ils peuvent prendre des décisions d'investissement plus éclairées. Lorsque les évaluations reposent sur des données transparentes, comparables et fondées sur des éléments probants, les ménages, les entreprises et les investisseurs peuvent réduire leur exposition au risque, tant au niveau des actifs individuels que des portefeuilles.
Aligner les objectifs climatiques nationaux avec les outils de mise en œuvre locaux. Établir un calendrier clair et cohérent pour les permis de construction, l'évaluation du carbone sur l’ensemble du cycle de vie et les normes minimales de performance énergétique. Cette prévisibilité permet aux propriétaires de planifier leurs investissements, aux prêteurs de fixer les échéances de financement avec davantage de certitude et aux municipalités d’échelonner leurs projets tout en réduisant les risques d'exécution et d’actifs échoués.
Soutenir la réglementation par des capacités de mise en œuvre et un contrôle effectif. Éviter de nouvelles constructions dans des zones à haut risque est essentiel pour réduire l’exposition effective. Le zonage et une planification foncière résiliente définissent le cadre de ce qui peut être construit et où, mais ils ont une incidence sur les résultats uniquement si les données sont fiables, si les procédures d’autorisation sont rapides et transparentes et si leur application est effective. Les normes et codes du bâtiment en matière de sécurité, d'efficacité et de résilience nécessitent une main-d'œuvre qualifiée, un approvisionnement fiable en matériaux à plus faible intensité carbone et des produits financiers qui permettent d’étaler les coûts de construction et de rénovation. Lorsque ces conditions favorables sont réunies, les investissements ont plus de chances de demeurer viables à long terme.
Voies d’approfondissement et prochaines étapes
Les analyses futures devront ventiler les risques par type de bâtiment (résidentiel, commercial, industriel, public) afin de mieux saisir les différences en matière d'exposition et de performance.
Les données probantes sont plus utiles lorsqu'elles sont classifiées par type de propriété (institutionnelle, domestique, informelle) afin de mieux comprendre les capacités variables d'adaptation et d'investissement.
Les risques pourraient être analysés plus en détail selon la géographie (zones urbaines par opposition aux zones rurales, régions à revenus élevés par opposition aux régions à faibles revenus), les conditions locales déterminant fortement la vulnérabilité et la résilience.
La majeure partie de la croissance future du parc immobilier aura lieu dans les économies émergentes et en développement, cependant, les données disponibles pour ces régions restent limitées.
Le secteur immobilier est l'un des principaux contributeurs au changement climatique et l'un des plus exposés à ses conséquences. Avec un parc immobilier construit comprenant des actifs résidentiels, commerciaux et industriels évalués à 111 000 milliards USD dans 34 des 38 pays membres de l'OCDE, soit l’équivalent de 196 % du PIB total en 2022, l'immobilier constitue à la fois une vulnérabilité systémique et un levier central d'atténuation (Roulet, 2024[1]; PNUE, 2024[2]). Son exposition localisée aux risques physiques liés au climat, en raison de sa nature fixe, de son intensité en capital et de la longue durée de vie de ses actifs, le rend particulièrement sensible aux effets croissants et à long terme du changement climatique. Dans le même temps, son rôle central dans les systèmes financiers (les actifs immobiliers étant des actifs financiers majeurs), pour l’emploi ainsi que le développement urbain accentue l'ampleur des risques et des opportunités.
Le secteur immobilier n'est pas en voie d'atteindre ses objectifs de neutralité carbone, les émissions continuant d'augmenter à un rythme moyen de 1 % par an depuis 2015 (AIE, 2023[3]). En 2023, la construction et l'exploitation des bâtiments représentaient 34 % des émissions totales de CO₂, dont 26 % provenaient de l'exploitation des bâtiments, 55 % du ciment, de l'acier et de l'aluminium, et 3 % supplémentaires des briques et du verre utilisés comme matériaux de construction (GlobalABC/PNUE, 2025[4]). La Déclaration de Chaillot sur les bâtiments et le climat, adoptée par les représentants de plus de soixante pays en 2024 lors du tout premier Forum Mondial Bâtiments et Climat, a mis en évidence plusieurs enjeux cruciaux. L'article 4.5 de la Déclaration traite de la persistance des investissements et de la construction dans des zones exposées aux risques climatiques ainsi que de nouveaux bâtiments à forte intensité carbone qui compromettent le bien-être et la santé des habitants, la résilience des villes et la stabilité économique à long terme du secteur immobilier. L’Article 4.6 souligne la nécessité d'accroître les flux financiers, tant privés que publics, afin de répondre aux besoins et aux exigences en matière de construction, de rénovation et d'adaptation durables des bâtiments, en particulier dans les pays en développement. En outre, l'Article 6.2 préconise la mise en place d'un cadre financier approprié, incluant des incitations financières et fiscales ainsi que des outils réglementaires tels que les taxonomies, afin d'augmenter considérablement l’offre de bâtiments abordables à émissions quasi nulles et résilients au changement climatique, et de mettre fin progressivement au financement de bâtiments émetteurs et non résilients (Government of France, 2024[5]).
Ce rapport vise à orienter les gouvernements vers des mesures plus ambitieuses pour décarboner et renforcer la résilience des bâtiments aux niveaux local, national et mondial. Pour ce faire, il propose une analyse structurée de la manière dont les risques liés au climat sont évalués et de la façon dont ils interagissent avec les marchés immobiliers, en soulignant le rôle du secteur dans l'action climatique, tant du point de vue de l'atténuation que de l'adaptation. En s'appuyant sur la littérature existante et sur une enquête dédiée de l'OCDE, le rapport :
Définit les risques physiques et de transition liés au climat, présente les vulnérabilités territorialisées et cartographie l'écosystème des parties prenantes ainsi que les marchés interconnectés (chapitre 1) ;
Passe en revue les cadres d'évaluation des risques liés au climat, les sources de données et les outils analytiques permettant de comprendre les risques liés au climat liés au territoire (chapitre 2) ;
Montre comment les risques climatiques territorialisés se transforment en risques financiers (chapitre 3) ;
Analyse les modalités de transfert et d’atténuation des risques financiers, à travers les leviers de planification spatiale, les instruments réglementaires et les mécanismes de financement (chapitre 4) ; et
Conclut par des orientations de politiques publiques visant à renforcer l’environnement propice à l’action et à améliorer la compréhension des risques climatiques territorialisés dans l'investissement immobilier (chapitre 5).
En clarifiant les connaissances disponibles et les lacunes qui subsistent, le rapport vise à orienter des actions politiques et commerciales immédiates tout en posant les bases d’une prochaine phase d'analyse. Des travaux supplémentaires sont nécessaires pour saisir pleinement l'ampleur et la complexité des besoins d'investissement et des défis liés au transfert des risques. Les analyses futures pourraient accorder une plus grande attention à la taille du marché et distinguer de manière plus précise les types de bâtiments (résidentiels, commerciaux, publics, industriels, etc.) et les structures de propriété (institutionnelles, individuelles, informelles), ainsi qu’examiner les contextes propres aux économies émergentes et en développement.
Les risques liés au climat sont les impacts négatifs potentiellement irréversibles du changement climatique, qui se traduit par des changements durables des températures et des conditions météorologiques (ONU, n.d.[6]). Dans les cadres contemporains d’analyse des risques, ces risques sont de nature systémique. Les risques liés au climat peuvent se propager à travers les secteurs et les états financiers plutôt que de rester confinés à des actifs isolés (BCE, 2023[7]).
Deux perspectives largement utilisées définissent le concept de risque climatique. Le Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat (GIEC) définit le risque comme une fonction de l'interaction entre les aléas, l'exposition, la vulnérabilité et l'adéquation de la réponse, c'est-à-dire les mesures prises ou non pour l’atténuer ou s'y adapter (GIEC, 2022[8]). Le Groupe de travail sur l’information financière relative aux changements climatiques (TCFD, Task Force on Climate-related Financial Disclosures) distingue les risques physiques des risques de transition. Les risques physiques comprennent les dommages et les perturbations causés par des événements aigus (par exemple, des tempêtes, des inondations, des incendies de forêt, ou des vagues de chaleur) et des changements chroniques (par exemple, l’élévation du niveau de la mer, l’évolution des températures, la modification des précipitations). Les risques de transition, en revanche, surviennent lorsque les économies s'orientent vers la neutralité carbone grâce à des changements de politiques, des changement technologiques ou relatifs au marché (TCFD, 2017[9]).
Selon les scénarios de statu quo, les trajectoires de réchauffement de référence supérieures à 3 °C entraîneront une augmentation de la fréquence et de la gravité des risques physiques liés au climat (GIEC, 2023[10]). L'année 2024 a été la plus chaude jamais enregistrée, avec des températures dépassant de 1,5 °C les niveaux préindustriels, et 2025 devrait battre ce record (Organisation météorologique mondiale (OMM), 2025[11]). Au Canada, les incendies de forêt, les inondations et les tempêtes de grêle ont entraîné des pertes assurées sans précédent au cours de l'été 2024. En deux mois, quatre événements météorologiques majeurs ont causé des dommages dépassant 7 milliards CAD et donné lieu à plus de 250 000 demandes d'indemnisation, soit environ 50 % de plus que le nombre habituellement traité par les assureurs en un an (Bureau d’assurance du Canada (BAC), 2025[12]). En Europe, le bilan financier des catastrophes liées aux conditions météorologiques et climatiques a plus que doublé, passant d'une moyenne d'environ 19,7 milliards d'euros par an entre 2010 et 2019 à près de 44,9 milliards d'euros par an entre 2020 et 2024 (AEE, 2025[13]). Les dommages causés par les phénomènes météorologiques extrêmes à l'environnement bâti devraient être multipliés par dix d'ici la fin du XXIe siècle en raison de l'augmentation et de la gravité de ces phénomènes (AEE, 2024[14]).
Les risques de transition s'accélèrent avec l’orientation de l'économie mondiale vers des trajectoires à faible émission de carbone. Les attentes en matière de politiques et de surveillance se renforcent, les exigences en matière d’information et de déclaration s'étendent, les normes énergétiques et de performance des bâtiments deviennent plus strictes et l’évolution des coûts technologiques (par exemple, l'électrification, les contrôles numériques) modifient le rythme des investissements et les modèles d'exploitation. Dans le cadre du TCFD, ces facteurs modifient les flux de trésorerie en raison de l'augmentation des coûts de mise en conformité, de la réalisation anticipée de dépenses d'investissement, de la modification de la demande et des effets sur la réputation ; sur les marchés, elles augmentent la probabilité de voir des actifs inefficaces ou à forte intensité carbone devenir « échoués » et accroissent la dispersion des valorisations entre les actifs conformes et ceux en retard (TCFD, 2017[9]). L'interaction entre les politiques, les marchés et la technologie crée donc une exposition financière à court terme pour les marchés. Cela affecte les ménages et l'ensemble du secteur immobilier, en particulier lorsque la transition se déroule de manière désordonnée (EDHEC Climate Institute, n.d.[15]).
Les arguments économiques en faveur de l'action climatique sont clairs : l'inaction entraîne des coûts bien plus élevés que l'investissement dans l'atténuation et la résilience. L'impact économique de l'inaction climatique pourrait réduire le produit intérieur brut (PIB) mondial de près de 18 % d'ici 2050 (Belrzaeg, 2025[16]). Limiter le réchauffement à 1,5 °C pourrait réduire les pertes du PIB mondial de deux tiers par rapport à un scénario de 3 °C (ETH Zurich, 2024[17]). Mais la résilience peut apporter des avantages considérables. Aux États-Unis, on estime que chaque dollar investi dans la prévention climatique permet d'éviter 13 dollars de dommages, ce qui reflète le rapport coûts-bénéfices élevé de la résilience anticipatoire résilience (U.S. Chamber of Commerce, 2024[18]). De même, une analyse de 320 investissements dans l'adaptation et la résilience dans 12 pays, représentant un total de 133 milliards USD, montre que chaque dollar investi génère plus de 10 dollars de bénéfices sur une période de dix ans. Cela équivaut à des gains potentiels supérieurs à 1 400 milliards USD, avec des rendements moyens estimés entre 20 % et 27 % (WRI, 2025[19]). En outre, une étude a identifié 1 800 milliards USD d'investissements dans l'adaptation, avec des rapports coûts-bénéfices allant de 2:1 à 10:1 (OCDE, 2024[20]). La Graphique 1.1 illustre les avantages économiques généraux des mesures d'atténuation et d'adaptation dans l'investissement immobilier par rapport au coût de l'inaction, y compris les risques physiques liés au climat et les risques de transition auxquels sont confrontés les ménages, les entreprises, les institutions financières, les gouvernements et l'économie mondiale.
Note : Dans ce contexte, le terme « catastrophes naturelles » englobe à la fois les événements géologiques (par exemple, les tremblements de terre) et les événements liés au climat (par exemple, les feux de forêts, les tempêtes et les inondations).
Source : (Notaires de France, 2025[21]; IFC, 2021[22]; U.S. Chamber of Commerce, 2024[18]; ETH Zurich, 2024[17]; WRI, 2025[19]; BCE, 2022[23]; WEF, 2024[24]; Munich RE CatNatService, 2025[25]; NEMA, 2023[26]; AIE, 2019[27]) (BCE et AEAPP, 2024[28]; MSCI, 2025[29]; Clement et al., 2021[30]; Belrzaeg, 2025[16]; Banque européenne d'investissement (BEI), 2025[31]; OCDE, 2024[20]; Queensland Government, 2025[32])
L'immobilier est une classe d'actifs étroitement liée au système financier, aux marchés du travail et au développement urbain. Dans 34 des 38 pays de l'OCDE (soit, tous les membres de l'OCDE à l'exception du Chili, de la Colombie, du Costa Rica et du Mexique), l'immobilier constitue la plus grande réserve de richesse, évaluée à 111 000 milliards USD en 2022, soit 196 % du PIB total. Sur ce total, l'immobilier résidentiel représentait environ 73 000 milliards USD (près de 129 % du PIB total), tandis que l'immobilier commercial et les autres structures corporatives représentaient environ 37 000 milliards USD (environ 66 %) (Roulet, 2024[33]). L'importante part de la richesse des ménages qui est liée à l'immobilier souligne le rôle crucial de la construction dans le maintien et l'expansion de cette base d'actifs. En France, les actifs de construction s'élevaient à 8 800 milliards d'euros à la fin 2024, dont 6 000 milliards d'euros dans les bâtiments résidentiels et un peu moins de 1 000 milliards d'euros dans les bâtiments non résidentiels, le reste étant consacré aux travaux de génie civil (INSEE, 2025[34]). Investment Les investissements dans ce secteur continuent de croître. Par exemple, les investissements directs dans le logement en France sont passés d'environ 30 milliards d'euros en 2001 à 125 milliards d'euros en 2019 (Morel and Uri, 2021[35]). Dans l’ensemble de la zone euro, les principaux investisseurs dans l’immobilier commercial (CRE, Commercial Real Estate), qui investissent directement dans des biens immobiliers et/ou indirectement par le biais d’actions et de titres de dette de sociétés immobilières, connus sous le nom de fonds d’investissement immobilier (REIFs, Real Estate Investment Funds), détenaient environ 526 milliards d’euros d’actifs physiques d’immobilier commercial à la fin de l’année 2023 (Daly, Ryan and Schwartz Blicke, 2024[36]; Daly et al., 2023[37]). Ces évolutions régionales reflètent une tendance mondiale plus généralisée. Les acteurs du secteur public apportent également une contribution importante : en 2024, les banques multilatérales de développement (BMD) ont consacré près de 18 milliards USD au financement de mesures d'atténuation concernant les bâtiments, les installations publiques et l'efficacité énergétique dans les utilisations finales, et 9,8 milliards USD au financement de mesures d'adaptation dans les domaines de l'énergie, des transports et d'autres infrastructures de l'environnement bâti (Banque européenne d'investissement (BEI), 2025[31]) Ces tendances confirment que l'immobilier est de plus en plus prisé par les investisseurs, ce qui confère une importance systémique aux risques liés au climat dans ce secteur .
Les risques physiques sont particulièrement critiques, car les actifs immobiliers sont fixes par nature et soumis aux contraintes de leur localisation. Les actifs fixes ne peuvent pas être déplacés en réponse à l'évolution des conditions environnementales (ULI, 2022[38]). Le degré d'exposition dépend de l'emplacement des actifs, tandis que la vulnérabilité reflète leur sensibilité aux dommages ainsi que leur capacité à y résister ou à s'en remettre. Ces deux dimensions sont déterminées par des facteurs tels que la géographie locale, la conception des bâtiments, la qualité de la construction, l'entretien et la mise en place de mesures d'adaptation (GIEC, 2022[39]). Les vulnérabilités territoriales résultent de l'interaction entre l'exposition physique et les caractéristiques locales. Par exemple, les propriétés côtières peuvent être confrontées à l'élévation du niveau de la mer et aux ondes de tempête, les actifs situés dans des régions sujettes aux incendies de forêt peuvent être menacés par la sécheresse et la chaleur, et les bâtiments situés dans des zones urbaines densément peuplées peuvent être exposés à des températures extrêmes. Le degré de vulnérabilité dépend également de la conception du bâtiment, de sa fonction, des mesures d’adaptation mises en place et de son ancienneté, qui déterminent ensemble dans quelle mesure un actif peut résister aux contraintes liées au climat ou s’en remettre (GARP, 2025[40]).
Les caractéristiques structurelles, telles que les matériaux de construction et la qualité de l’ouvrage, ont une forte influence sur la résilience. La fonction d'un bâtiment a également son importance. Par exemple, les immeubles résidentiels ou de bureaux occupés sont plus sensibles à la chaleur extrême que les entrepôts (Noels et al., 2024[41]). Les mesures d’adaptation existantes, notamment l’utilisation de matériaux ignifuges ou la mise en place de dispositifs de protection contre les inondations, peuvent réduire considérablement la vulnérabilité. Cependant, le vieillissement du parc immobilier reste une faiblesse persistante : dans les pays de l'OCDE et de l'UE, 65 % des bâtiments ont été construits avant 1980, et ceux construits avant 1945 perdent généralement cinq fois plus de chaleur que les bâtiments modernes (OCDE, 2024[42]). Sans programmes de rénovation ciblés, ce parc restera à la fois fortement émetteur de carbone et particulièrement exposé aux aléas.
L'emplacement d'un bâtiment est un facteur central de la réduction des risques, car il détermine le niveau d'exposition aux aléas. Dans la région parisienne, la part des habitants vivant dans des zones inondables centennales varie considérablement d'une commune à l'autre, reflétant des différences de topographie, d'utilisation des sols et dynamiques d’aménagement (Graphique 1.2). Même les normes de construction les plus exigeantes ne peuvent compenser les risques liés à l'implantation dans des plaines inondables, des zones côtières ou d'autres territoires exposés aux aléas. Il est essentiel de mettre en place des règles adaptées en matière d’occupation des sols et de zonage. Elles constituent la fondation permettant aux normes de performance d’être efficaces et contribuent à limiter l'exposition tout en assurant la cohérence de la planification. Dans de nombreuses régions, la croissance urbaine s'est étendue à des zones à haut risque, souvent en raison de la rareté du foncier, des pressions économiques ou d'un contrôle insuffisant de l’application de la réglementation. Cela entraîne une exposition durable aux catastrophes et des coûts futurs considérables. Encourager les nouvelles constructions dans des zones à moindre risque peut contribuer à réorienter les dynamiques d’aménagement et à réduire les vulnérabilités futures, favorisant ainsi des communautés plus sûres et plus durables. Une planification tenant compte du climat, appuyée par des données satellitaires, des systèmes d’information géographique (SIG) et des modèles de risques permet aux autorités d'identifier les zones dangereuses, d'adapter la réglementation et d'orienter les investissements vers des solutions plus sûres (Banque mondiale, 2025[43]).
Pourcentage de la population vivant dans des zones ayant 1 % de probabilité d'être inondées au cours d'une année donnée
Note : l'exposition de la population aux crues fluviales est évaluée sur la base d'une période de retour de 100 ans, correspondant à la durée moyenne entre deux crues de même intensité.
Source : Source : https://localdataportal.oecd.org
Les phénomènes météorologiques extrêmes et la variabilité hydrométéorologique amplifient de plus en plus les aléas géotechniques. De fortes précipitations, l'alternance de sécheresses et de réhumidification ainsi que des inondations localisées peuvent provoquer des glissements de terrain, des affaissements de sol et des cycles de retrait-gonflement dans les sols riches en argile. Ces phénomènes peuvent induire des mouvements du sol, dégrader la stabilité des fondations et provoquer des fissures ou des déformations dans les bâtiments et les infrastructures. Au Royaume-Uni, par exemple, au cours de la dernière décennie, les effets néfastes du comportement de retrait-gonflement des sols ont coûté environ 3 milliards de livres sterling à l'économie, ce qui en fait l'un des phénomènes géotechniques les plus dommageables dans le pays (ICE, 2020[44]).
Les catastrophes liées au climat génèrent déjà des coûts importants et croissants. Les pertes économiques annuelles liées au climat s'élevaient en moyenne à environ 111 milliards USD par an sur la période 1995-2004. Elles sont passées à environ 175 milliards USD entre 2005 et 2014 et ont dépassé 230 milliards USD par an sur la période 2015-2024, avec près de 430 milliards USD enregistrés en 2017, l'année la plus coûteuse jamais enregistrée (Graphique 1.3). Cette tendance à la hausse s'explique par trois dynamiques : (i) une intensification des aléas, le changement climatique augmentant la fréquence et l'intensité des phénomènes extrêmes tels que les inondations, les tempêtes, les incendies de forêt, les cyclones et les sécheresses ; (ii) une exposition accrue, avec une concentration plus importante de populations, d’actifs et de valeur économique dans des zones vulnérables; et (iii) une amélioration des données et des systèmes de déclaration, permettant de mieux recenser les dommages et les pertes (OCDE, 2023[45]). La tendance se poursuit : au seul premier semestre 2025, les catastrophes naturelles majeures (y compris des événements géologiques tels que les tremblements de terre et des événements liés au climat tels que les incendies de forêt, les tempêtes, les inondations et les cyclones) ont engendré 131 milliards USD de pertes totales, dont environ 80 milliards USD ont été couverts par les assureurs (Munich RE CatNatService, 2025[25]).
Note : les aléas liés au climat comprennent les cyclones, les inondations, les tempêtes convectives, les incendies de forêt, les tempêtes hivernales et les aléas secondaires (sécheresses, glissements de terrain, chutes de neige, gel).
Source : Calculs de l'OCDE basés sur les données fournies par Swiss Re (Swiss Re, base de données sigma. Tous droits réservés.)
Entre 2015 et 2024, les pertes économiques mondiales liées au climat ont fortement fluctué selon les années et les types d’aléas. Les pertes ont été moins importantes en 2015 et 2016, puis ont atteint près de 430 milliards USD en 2017, en raison de pertes exceptionnellement élevées liées aux cyclones ainsi que d'une augmentation des pertes dues aux incendies de forêt et aux tempêtes. Au cours des années suivantes (2018-2024), les pertes annuelles liées au climat ont souvent dépassé 200 milliards USD. Les tempêtes convectives sont devenues un contributeur majeur, passant d'environ 25 à 33 milliards de dollars en 2015-2016 à environ 60 à 90 milliards USD par an en 2023-2024. Les pertes dues aux incendies de forêt ont également augmenté par rapport aux années précédentes, avec des pics d'environ 27 à 29 milliards USD en 2017 et 2018. Les inondations et autres aléas secondaires (tels que les sécheresses, le gel ou les glissements de terrain) sont restés des sources importantes de pertes tout au long de la période (Graphique 1.4).
Note : les risques liés au climat comprennent les cyclones, les inondations, les tempêtes convectives, les incendies de forêt, les tempêtes hivernales et les risques secondaires (sécheresses, glissements de terrain, neige, gel). Les tremblements de terre ont été ajoutés aux pertes économiques liées aux risques climatiques.
Source : Calculs de l'OCDE basés sur les données fournies par Swiss Re (Swiss Re, base de données sigma. Tous droits réservés.)
Les risques de transition sont ceux qui découlent des ajustements économiques et sociétaux profonds induits par les politiques climatiques. Cette transition mondiale est principalement motivée par la nécessité pour de nombreux pays de réduire leurs émissions de gaz à effet de serre et de limiter le réchauffement climatique, conformément aux engagements pris dans le cadre d’accords multilatéraux tels que l'Accord de Paris. Les facteurs à l’origine du risque de transition comprennent l'évolution des politiques publiques, de la législation et de la réglementation, les avancées technologiques ainsi que les transformations des marchés en faveur de pratiques plus durables (BIS, 2021[46]). Ces évolutions peuvent exposer les économies et les secteurs à des perturbations et à des chocs, entraînant des répercussions financières à court terme pour les entreprises, en particulier celles fortement dépendantes des combustibles fossiles (TCFD, 2017[9]). Les défis financiers et réputationnels auxquels les organisations sont confrontées en raison des risques de transition peuvent varier selon la nature, le rythme et l'orientation de ces changements.
Les risques de transition dans le secteur immobilier découlent du passage à une économie à faible intensité de carbone dans de nombreux pays. Les bâtiments représentant 34 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre liées à l'énergie, la décarbonation est à la fois une nécessité et une opportunité pour le secteur (GlobalABC/PNUE, 2025[4]). Les améliorations en matière d'efficacité énergétique, l'intégration des énergies renouvelables et les pratiques de construction durables peuvent réduire les coûts d'exploitation, accroître la valeur des actifs et attirer des investisseurs et des locataires sensibles aux enjeux environnementaux (OCDE, 2022[47]). Cependant, la transition comporte également des risques importants qui affectent la valeur des biens immobiliers, les stratégies d'investissement et l'accès au financement. Le durcissement de la réglementation, notamment des normes de construction plus strictes, des obligations de divulgation et la tarification du carbone, augmente les coûts de mise en conformité et peut accélérer la dépréciation des actifs. Les attentes du marché évoluent rapidement et les risques réputationnels s'intensifient pour les entreprises qui ne se conforment pas aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG, Environmental, Social and Governance). Le Tableau 1.1 résume ces risques, qui peuvent réduire la liquidité, nuire à la compétitivité dans les segments de marchés à forte intensité énergétique et restreindre les possibilités de financement (Carlin, Arshad and Baker, 2023[48]).
Parallèlement, la transition vers une économie à faible intensité de carbone est freinée par des pénuries de main-d'œuvre qualifiée. Alors que la demande de travailleurs qualifiés devrait augmenter à mesure que les objectifs climatiques accélèrent les besoins d'investissement (OCDE, n.d.[49]), plus d'un tiers des entreprises européennes déclarent déjà rencontrer des difficultés à pourvoir des postes techniques, les offres d’emploi dans le secteur de la construction restant souvent non comblées pendant plus de 250 jours (OCDE, 2024[50]). Ces pénuries de main-d'œuvre ralentissent la production de logements et les rénovations énergétiques, ce qui peut conduire à des actifs échoués et à des coûts plus élevés à long terme. Agir de manière précoce sur la performance énergétique des bâtiments est nettement plus économique car les économies d'échelle réduisent les surcoûts de construction. En outre, des modèles de rénovation innovants rendent les travaux plus abordables et plus facilement déployables à grande échelle. Une action précoce réduit les dépenses de chauffage et de climatisation à long terme, et les bâtiments à haute performance nécessitent, au final, moins d'investissements en capital et ont une durée de vie plus longue. Pour les bâtiments neufs, les avantages de l'intégration de mesures d'efficacité énergétique dès la conception sont clairs : rénover ultérieurement l'enveloppe d'un bâtiment peut entraîner, sur dix ans, des dépenses d’exploitation liées au chauffage et à la climatisation deux à trois fois supérieures à celles observées lorsque l’efficacité est intégrée dès la construction (AIE, 2024[51]).
Les risques liés à la transition sont liés au territoire pour des raisons réglementaires et de marché. Ils découlent de l'interaction entre des règles propres à chaque juridiction et les caractéristiques des marchés locaux, plutôt que de l'exposition aux aléas. En pratique, le point de départ du parc immobilier est déterminant. Lorsqu'un pays ou une municipalité dispose déjà d'une part importante de logements performants sur le plan énergétique, les trajectoires de mise en conformité sont plus courtes et les dépenses d'investissement peuvent être planifiées de manière plus prévisible. À l’inverse, lorsque le parc immobilier est plus ancien, plus vaste ou mal isolé, les propriétaires sont confrontés à des écarts de performance plus importants, à des besoins de rénovation plus précoces et à des conditions de refinancement plus strictes. Le contraste au sein des Pays-Bas est révélateur : la municipalité d'Almere compte environ 60 % de logements classés A à A++ selon le certificat de performance énergétique (CPE), tandis que la part correspondante à Rotterdam s’élève à environ 23 % (OECD, 2023[52]). Ainsi, des objectifs nationaux identiques impliquent des coûts, des délais et des risques d’obsolescence différents selon les marchés locaux, avec des conséquences directes sur les valorisations, les loyers et la charge énergétique des ménages.
Les instruments réglementaires au niveau municipal peuvent raccourcir ou prolonger les délais de mise en conformité et de rénovation. Les calendriers selon lesquels les propriétaires doivent planifier, financer et exécuter les travaux afin de respecter les exigences de performance énergétique et d'empreinte carbone sur l'ensemble du cycle de vie sont intrinsèquement liés aux procédures d’urbanisme et d’octroi des permis. Par exemple, en Finlande, la décision prise par Helsinki en 2023 de lier un plafond obligatoire d'empreinte carbone pour les immeubles résidentiels (14 kgCO₂e par m² par an) à la date de dépôt de la demande du permis de construire accélère les choix en matière de conception, d'approvisionnement et de financement avant l'entrée en vigueur des règles nationales. À Tampere, les pouvoirs en matière d’attribution foncière exigent une déclaration climatique, comprenant une empreinte carbone quantifiée ainsi qu’un certificat de performance énergétique d'au moins classe A, avant l’octroi de terrains publics. Cela déplace les critères de transition en amont du processus de développement et réduit l'incertitude aux stades ultérieurs d'octroi de permis et de prêts. Le Plan de Londres (London Plan) du Grand Londres (Royaume-Uni) a introduit en 2021 une évaluation du carbone sur l’ensemble du cycle de vie pour les grands projets de développement. Vancouver (Canada) tire parti de son autonomie en matière de codes du bâtiment en exigeant que les concepteurs de bâtiments de taille moyenne mesurent, limitent et réduisent le carbone incorporé, avec un objectif de réduction de 40 % d'ici 2030 (OECD, 2025[53]). Ces exemples montrent comment les choix infranationaux peuvent modifier le rythme, la portée et le coût de la transition dans le cadre des politiques nationales.
Les risques physiques et liés à la transition climatique n'agissent pas isolément les uns des autres ; ils interagissent et amplifient les vulnérabilités dans l'ensemble du système immobilier. Par exemple, les dommages physiques causés aux biens immobiliers peuvent entraîner un resserrement soudain de la réglementation ou une réévaluation des prix, accélérant ainsi les risques liés à la transition. À l'inverse, des mesures de décarbonisation mal séquencées peuvent accroître l'exposition aux risques climatiques. C'est le cas, par exemple, lorsque des bâtiments à haute efficacité énergétique sont construits dans des zones inondables ou utilisent des matériaux inadaptés à des températures plus élevées.
L'urbanisation et la pénurie de logements intensifient les pressions exercées par les risques physiques et les risques liés à la transition climatique. La croissance démographique et l'urbanisation rapide génèrent un besoin urgent de nouvelles constructions, les villes prévoyant d’ajouter environ 13 000 nouveaux bâtiments chaque jour jusqu'en 2050 (OCDE, 2022[54]). En Indonésie, le gouvernement a lancé son ambitieux programme « 3 millions de logements » afin de remédier à la pénurie qui touche 9,9 millions de familles qui ne sont pas encore propriétaires d'un logement. Conformément au plan de développement à long terme (RPJPN, Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional ) 2025-2045, qui vise à ce que 74 % des ménages aient accès à un logement viable, abordable et durable d'ici 2029 et 100 % d'ici 2045.Le programme prévoit la construction et la rénovation de jusqu'à 3 millions de logements par an (Banque mondiale, 2025[55]; Gouvernement indonésien, 2025[56]). Cette explosion de la construction intensifie à la fois les risques climatiques physiques et les défis liés à la décarbonisation. À l'échelle mondiale, l'expansion rapide du secteur du bâtiment pourrait générer des émissions élevées tout en augmentant l'exposition physique aux risques climatiques. Une approche coordonnée est donc essentielle pour éviter toute mauvaise adaptation. Par exemple, les nouveaux bâtiments seront moins exposés aux risques climatiques s'ils sont stratégiquement situés loin des zones inondables, construits selon des normes adéquates et par une main-d'œuvre qualifiée formée aux pratiques écoénergétiques et résilientes. À l'inverse, des structures mal isolées ou mal conçues peuvent faire augmenter la demande énergétique, ce qui entraîne une augmentation des coûts de chauffage et de climatisation (PNUE, 2024[57]).
L'immobilier repose sur l'environnement bâti au sens large, ce qui signifie que les faiblesses en matière de résilience des infrastructures peuvent créer des pressions à l'échelle du système. Les bâtiments dépendent des infrastructures publiques, allant des routes et des ponts aux réseaux d'énergie et d'eau, qui sont tous de plus en plus exposés à des phénomènes météorologiques extrêmes. Pour répondre aux besoins en matière de résilience et de réparation, des ressources sans précédent seront nécessaires : à elles seules, les villes des économies émergentes devraient avoir besoin de 29 400 milliards USD d'investissements privés d'ici 2030 pour rendre leurs infrastructures et leurs services résilients aux changements climatiques (IFC, 2018[58]). Malgré cette somme initiale considérable, chaque dollar américain dépensé pour la résilience des infrastructures dans les pays à faible et moyen revenu peut générer 4 dollars américains de bénéfices (OCDE, 2024[59]).
Les pressions socio-économiques ajoutent une autre couche de complexité. Les migrations induites par le climat devraient déplacer 216 millions de personnes d'ici 2050, remodelant ainsi la demande de logements dans les régions d'accueil (Clement et al., 2021[30]). Les chocs climatiques, tels que la vague de chaleur qui a frappé l'Europe en 2022, ont déjà alimenté l'inflation, réduisant le revenu disponible des ménages et freinant la demande de logements (Kotz et al., 2023[60]). Les risques sont particulièrement élevés pour les ménages vulnérables : sans adaptation, le changement climatique pourrait plonger 132 millions de personnes dans la pauvreté extrême d'ici 2030 (Banque mondiale, 2024[61]). Parallèlement, les quartiers informels se développent rapidement, avec plus de 1,1 milliard de personnes vivant aujourd'hui dans des bidonvilles ou des conditions similaires, souvent dans des zones exposées aux risques et aux dangers (Cities Alliance, 2024[62]).
Il est essentiel de traiter les risques physiques et de transition ensemble, plutôt que séparément, afin de gérer la nature systémique des risques climatiques et d'assurer la stabilité à long terme du secteur (GIEC, 2018[63]). Cette dynamique montre que la résilience dans le secteur immobilier est à la fois nécessaire et possible, mais uniquement par une double stratégie d'atténuation et d'adaptation.
L'immobilier fonctionne comme un actif physique, financier et non financier. Il façonne l'environnement bâti à travers la conception, l'approbation, la construction et l'utilisation de structures fixes, tout en fonctionnant simultanément comme une classe d'investissement régie par des processus d'évaluation, de titrisation et de gestion de portefeuille. Cette double nature relie le secteur au développement urbain, aux flux de capitaux mondiaux, aux marchés, aux changements démographiques, aux cadres réglementaires et aux programmes politiques. Pour les ménages, l'immobilier représente également un actif non financier, servant de réserve de richesse et de base pour la sécurité économique générationnelle.
Le développement immobilier est un processus complexe impliquant un réseau vaste, diversifié et interdépendant d'acteurs responsables de la planification, du financement, de la réalisation et de la gestion de l'environnement bâti. L'immobilier se situe à l'intersection de nombreux secteurs, notamment la construction, la finance, le droit, l'urbanisme et les politiques publiques, ce qui le rend intrinsèquement complexe. Le secteur opère au sein d'un réseau d'organismes de réglementation, d'institutions financières, d'intérêts communautaires et d'acteurs du secteur privé, chacun ayant des rôles définis (et parfois chevauchants) dans l'écosystème immobilier. Ces rôles vont de l'approbation et de la construction de structures physiques au financement, à l'investissement et à l'assurance d'actifs, en passant par l'utilisation et la gestion de structures (Graphique 1.5).
Source : Élaboration par les auteurs selon (Glickman, 2013[64]).
Les ménages sont les principaux propriétaires immobiliers et donc les principaux acteurs concernés par la manière dont les risques liés au climat sont portés et gérés. Dans les pays de l'OCDE, l'immobilier résidentiel représente 129 % du PIB total (Roulet, 2024[65]). Dans la zone euro, l'immobilier représentait environ 80 % du patrimoine brut des ménages en 2021, ce qui souligne la concentration des actifs dans l'immobilier (Banque de France, 2024[66]). La France en est un exemple flagrant : les données de 2022 montrent que sur une richesse nationale totale d'environ 20 000 milliards d'euros, les ménages représentent environ 14 800 milliards d'euros, soit 74 % de la richesse nette du pays. L'actif brut des ménages (16 800 milliards d'euros) se compose d'environ 38 % d'actifs financiers et 60 % d'actifs non financiers. Cette richesse non financière est principalement constituée de biens immobiliers, la valeur des bâtiments et des terrains sous-jacents des ménages s'élevant à 9 482 milliards d'euros (Banque de France, 2023[67]). Les biens immobiliers résidentiels des ménages français (comprenant à la fois les logements et les terrains sur lesquels ils sont construits) étaient évalués à environ 9 235 milliards d'euros à la fin de 2022, répartis entre 4 737 milliards d'euros pour les logements et 4 498 milliards d'euros pour les terrains bâtis (INSEE, 2024[68]).
L'immobilier est la pierre angulaire de la richesse économique des ménages. La plupart des familles investissent l'essentiel de leur patrimoine dans le logement plutôt que dans des actifs financiers, les logements en propriété constituant la principale réserve de richesse des ménages dans la plupart des pays de l'OCDE (OCDE, 2022[69]). Les propriétaires immobiliers détiennent en moyenne près de 95 % de la richesse nationale dans les pays de l'OCDE (OCDE, 2025[70]). Les actifs immobiliers servent d'investissements, de sources de crédit et de garanties et, surtout, de lieux de vie.
Les ménages sont les plus touchés par les risques liés au climat et leurs décisions jouent un rôle crucial dans la stimulation de la demande, l'élaboration des politiques et la mise en place de réponses efficaces et résilientes. Les ménages sont en première ligne face aux risques climatiques physiques, qu'il s'agisse d'inondations, de sécheresses, de vagues de chaleur ou d'élévation du niveau de la mer. Ils sont également confrontés à des risques financiers liés à l'évolution des valeurs du marché, des coûts d'assurance et des réglementations. La forte concentration de la richesse des ménages dans l'immobilier rend les familles vulnérables à ces impacts, mais leur donne également une influence sur la manière dont les sociétés s'adaptent. Les décisions concernant le lieu de résidence, la construction ou la rénovation des logements, ainsi que le financement ou l'assurance des biens immobiliers, influencent les tendances du marché et les choix politiques à plus grande échelle. Les inondations de juillet 2021 en Europe, parmi les plus graves de ces dernières décennies, montrent comment cela affecte les comportements. Dans la vallée de l'Ahr en Allemagne et dans d'autres régions touchées, de nombreux ménages ont choisi de déménager plutôt que de reconstruire après avoir subi de graves dommages, ce qui reflète l'importance de protéger leur principal actif. Les résultats d'une enquête menée dans cette région indiquent que si les ménages sont plus enclins à adopter des mesures d'adaptation après des dégâts causés par des inondations, cette réaction change lorsque les pertes dépassent environ 60 % de la valeur de reconstruction d'une maison, moment auquel la délocalisation devient plus probable (Endendijk, T., Rodriguez Castro, D., Dillenardt, L. et al., 2025[71]).
Les occupants résidentiels et les locataires commerciaux influencent directement la demande du marché, ce qui a une incidence sur la performance des bâtiments et leur résilience. Les attentes en matière d'accessibilité financière, de confort et d'efficacité énergétique déterminent de plus en plus les choix en matière de conception et de rénovation (UNEP FI, 2023[72]). Dans l'UE, près d'un tiers des bâtiments résidentiels sont occupés par des locataires (Collins and Curtis, 2018[73]). Les bâtiments plus résilients bénéficient d'une meilleure fidélisation des locataires et de flux de trésorerie plus stables (UNEP FI, 2021[74]). Selon des données irlandaises, les locataires de logements résidentiels dans le pays sont prêts à payer en moyenne 38 euros de plus par mois pour chaque amélioration d'un niveau de la performance énergétique, ce qui souligne les incitations économiques à aligner les investissements sur la demande des utilisateurs en matière de logements écoénergétiques (Collins and Curtis, 2018[73]). Les locataires commerciaux stimulent également la demande du marché, car les occupants recherchent activement des propriétés capables de résister aux risques et aux perturbations climatiques. Les améliorations en matière d'efficacité énergétique peuvent augmenter la valeur des bâtiments commerciaux de 10 à 20 %, ce qui reflète la prime accordée par les locataires et le marché aux actifs durables et performants (UNEP FI, 2023[72]). Les locataires interagissent étroitement avec les gestionnaires immobiliers et les sociétés de services énergétiques (ESCO) qui gèrent les opérations quotidiennes et les améliorations en matière d'efficacité énergétique. Ils dépendent également des intermédiaires et des courtiers en location pour trouver des locaux disponibles et structurer les contrats de location.
Les propriétaires et gestionnaires de portefeuilles immobiliers façonnent le marché par leurs choix d'investissement et leurs stratégies de gestion d'actifs. En allouant des capitaux, en entretenant et en modernisant des biens immobiliers, et en fixant des normes d'efficacité et de résilience, ils influencent à la fois les performances du marché et le développement urbain. Leurs décisions en matière de risque, de durabilité et d'innovation envoient des signaux qui orientent les tendances générales du marché (UNEP FI, 2023[72]).
Les promoteurs, les entreprises de construction et les sociétés d'ingénierie sont en première ligne du processus, chargés de mener à bien les projets, de leur conception à leur achèvement. Leurs activités sont étroitement liées à celles des organismes financiers et des compagnies d'assurance dont les produits et les capitaux permettent la réalisation des projets. Les organisations internationales, la société civile et les institutions de recherche et universitaires apportent leur contribution par le biais de la sensibilisation, de l'analyse comparative et de la production de connaissances. Ils génèrent des données, des cadres politiques et des analyses indépendantes qui façonnent la réglementation privée et publique, tout en influençant le discours et les politiques en matière de durabilité, d'accessibilité financière et de résilience dans le secteur immobilier.
Les gouvernements nationaux et régionaux façonnent le secteur immobilier en fixant des priorités de haut niveau, souvent cependant indépendantes de la localisation des biens. Grâce à des stratégies en matière de logement, des mesures fiscales, des investissements dans les infrastructures et des réglementations environnementales, ils influencent à la fois l'offre et la demande. Les organismes régionaux adaptent ces objectifs aux conditions locales, en coordonnant les municipalités tout en équilibrant la croissance, la durabilité et la résilience.
Les municipalités et les gouvernements locaux du monde entier façonnent le secteur immobilier. L'immobilier est intrinsèquement lié au territoire, aux frontières administratives qui définissent la propriété foncière, le zonage et l'autorité en matière d'urbanisme. Les acteurs locaux (municipalités, organismes intercommunaux, conseils départementaux, conseils régionaux) orientent l'aménagement du territoire et déterminent les stratégies de développement urbain. Leur rôle est particulièrement important en matière de prévention des risques (qu'il s'agisse d'inondations, d'incendies de forêt, d'érosion côtière, d'accidents technologiques ou de pollution industrielle) et de lutte contre les causes anthropiques de ces risques, telles que l'étalement urbain, la déforestation ou l'insuffisance des infrastructures. La faiblesse des lois sur le zonage, l'insuffisance des réglementations en matière d'utilisation des sols et la mauvaise application de celles-ci contribuent à accroître l'exposition aux inondations à mesure que l'urbanisation s'étend dans les zones inondables. Les planificateurs et les autorités locales s'appuient sur des données complètes sur les aléas pour gérer ces risques et orienter un développement urbain plus sûr (Banque mondiale, 2025[43]).
Les acteurs locaux sont également en première ligne lorsqu'il s'agit de faire face aux aléas naturels et à leurs conséquences, d'assurer la sécurité de la population, la continuité des services et la planification de la reconstruction. Cette responsabilité est d'autant plus importante que les risques varient d'un territoire à l'autre. L'Encadré 1.2 explique comment les communes françaises gèrent leur patrimoine immobilier local et mettent en œuvre des mesures de prévention des risques grâce à une gouvernance pluri-niveaux.
Les décisions prises par les collectivités locales en matière d'aménagement du territoire et de droits de développement façonnent le tissu physique des villes et des agglomérations, ainsi que la capacité fiscale des collectivités elles-mêmes. Les collectivités locales dépendent des impôts fonciers pour fournir les services essentiels. Dans les pays de l'OCDE, les impôts fonciers représentent entre 0,15 % et 3,72 % du PIB, ce qui en fait une source importante de recettes pour les collectivités locales. Ils jouent un rôle dans l'autonomie fiscale infranationale, englobant à la fois les prélèvements récurrents et non récurrents sur l'utilisation, le transfert et la propriété des biens immobiliers (OCDE, 2023[75]). Les procédures d'autorisation et les codes de construction sont des leviers essentiels pour faire progresser le développement à faible intensité de carbone, mais des réglementations floues ou changeantes créent une incertitude qui sape la confiance des investisseurs (Berg et al., 2023[76]). L'offre de logements et de biens immobiliers commerciaux dans un territoire est directement influencée par ces cadres locaux, qui déterminent l'accessibilité financière, la densité et l'attractivité globale des lieux pour les ménages, les entreprises et les investisseurs.
En France, le patrimoine immobilier des collectivités locales est estimé à 1 450 milliards d'euros, soit 15 à 20 % de la richesse immobilière totale du pays. La gestion de ce patrimoine nécessite des ressources importantes. Par exemple, les communes de 70 000 à 100 000 habitants consacrent en moyenne 8 % de leur budget de fonctionnement à la gestion de leur patrimoine (ADEME, 2019[77]; Ministère de la Transition écologique, 2025[78]).
Les collectivités locales jouent un rôle central dans l'aménagement et l'urbanisme, qui englobe à la fois la prévention des risques et le développement urbain à long terme. Les communes et les intercommunalités sont chargées d'élaborer et de mettre à jour les documents d'urbanisme réglementaires tels que les plans d'urbanisme (PLU) et les schémas de cohérence territoriale (SCoT). Ceux-ci comprennent un diagnostic du territoire, un rapport de présentation, les objectifs de développement durable et d'aménagement, les orientations générales d'aménagement, le zonage et la programmation, les règlements et les annexes, y compris les plans de prévention des risques naturels et technologiques. Les projets sont soumis à la consultation des services de l'État et des citoyens avant d'être adoptés par le conseil compétent. Une fois approuvés, ils sont publics et accessibles, notamment via la plateforme Géoportail Urbanisme (geoportail-urbanisme, 2025[79]).
Les acteurs locaux sont également en première ligne dans la gestion des risques, tant dans la prévention (par exemple, l'étalement urbain, la pollution industrielle, la déforestation) que dans la réponse aux aléas naturels afin d'assurer la sécurité publique, la continuité des services et la reconstruction. La diversité des risques selon les territoires est particulièrement marquée : la France métropolitaine est confrontée à des aléas différents de ceux de ses territoires insulaires et d'outre-mer, ce qui souligne la nécessité de mettre en place des réponses adaptées. En France métropolitaine, les communes situées le long du Rhône actualisent régulièrement leurs plans de prévention des risques d'inondation (PPRi) afin d'anticiper les crues saisonnières (Préfet de Vaucluse, 2023[80]). Dans les territoires d'outre-mer, tels que la Guadeloupe et la Réunion, les autorités locales doivent intégrer les risques sismiques, cycloniques et volcaniques dans leur aménagement du territoire.
Une planification efficace de l'aménagement du territoire et une gestion efficace des risques nécessitent des partenariats solides à plusieurs niveaux. Les collectivités locales jouent un rôle moteur, tandis que l'État assure la réglementation, mobilise les acteurs – comme dans le cadre du Grenelle de l'assurabilité des collectivités territoriales – et les soutient par le biais de plateformes (telles que CollectiveAssur ou Aides-territoires), de contrats et de services décentralisés (Collectivites Locales, 2025[81]; Aides Territoires, n.d.[82]).
Les acteurs politiques, les organismes de réglementation et les cadres internationaux contribuent à façonner les réponses au changement climatique dans le secteur immobilier. Les normes élaborées par des organisations telles que l'Association internationale du marché des capitaux (ICMA, International Capital Market Association) et le Groupe de travail sur la publication d'informations financières relatives au climat (TCFD, Task Force on Climate-related Financial Disclosures) poussent le secteur vers une plus grande transparence et une plus grande responsabilité. Aux côtés des institutions publiques, ces organismes collaborent avec des agences de normalisation, des consultants, des sociétés d'analyse de données et des organismes de certification, qui fournissent des services d'assurance qualité, d'évaluation des risques liés au climat et de conformité dans l'ensemble du secteur immobilier.
Les institutions financières jouent un rôle central dans l'écosystème immobilier, car elles peuvent contribuer à la stabilité du marché et à la transition vers des actifs durables. Elles fournissent les capitaux nécessaires à la construction, à la rénovation et aux transactions immobilières, tout en évaluant et en tarifant les risques associés à ces investissements. Par leurs décisions en matière de prêts, d'investissements et d'assurances, elles déterminent quels projets bénéficient d'un financement et à quel coût, influençant ainsi le rythme et l'orientation du développement immobilier. Une partie importante de cette allocation de capitaux s'effectue par le biais d'instruments financiers tels que les fonds d'investissement immobilier (REIF Real Estate Investment Fund en anglais) et les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC en français, REIT Real Estate Investment Trust en anglais), qui mettent en commun des capitaux et offrent une certaine mise à l’échelle. En intégrant les risques liés au climat dans leurs évaluations de crédit, leurs stratégies de portefeuille et leurs couvertures d'assurance, les institutions financières agissent comme des gardiens du capital et peuvent transmettre des signaux de marché qui récompensent les actifs sobres en carbone et résilients. Leurs actions peuvent donc jouer un rôle décisif pour orienter le secteur vers une plus grande résilience climatique et une création de valeur à long terme.
Chaque partie prenante de l'écosystème immobilier joue un rôle sur le marché immobilier, un système de marchés interconnectés qui soutiennent la production, l'échange et l'utilisation des actifs immobiliers. Le système plus large des marchés interconnectés couvre l'acquisition de terrains, l'approvisionnement en matériaux et en main-d'œuvre, les autorisations réglementaires et les flux d'investissement, et influence à la fois les intrants (l'offre) et les extrants (la demande) dans le processus de développement immobilier (Graphique 1.6).
Source : Élaboration par les auteurs selon (Adams and Tiesdell, 2012[83]).
L'offre et la demande immobilières sont façonnées par des marchés d'intrants et d'extrants en interaction constante. Du côté de l'offre, les marchés d'intrants comprennent l'acquisition de terrains, la main-d'œuvre pour la construction, les matériaux de construction, les investissements financiers et les autorisations politiques pour les droits de développement. Du côté de la demande, les marchés d'extrants couvrent les occupants qui achètent ou louent des espaces et les investisseurs qui recherchent des rendements sur des actifs immobiliers. Ces marchés fonctionnent comme un système unique, car les changements dans un domaine affectent rapidement l'autre.
Les goulets d'étranglement sur les marchés des intrants pourraient freiner les nouveaux marchés du côté de l'offre. Par exemple, en 2024, seules 215 900 nouvelles unités résidentielles ont été approuvées en Allemagne, soit une baisse de 16,8 % par rapport à 2023 et moins des deux tiers du niveau de 2021 (293 393 unités) selon l'Office fédéral allemand de la statistique (Kingston, 2025[84]). Cette forte baisse souligne l'écart croissant entre l'activité de construction réelle et les besoins en logements. Une évaluation récente de l'Institut fédéral de recherche sur la construction, les affaires urbaines et le développement spatial (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, BBSR) a fixé un objectif de 320 000 nouveaux logements par an jusqu'en 2030, sur la base des tendances démographiques et de la demande régionale. Toutefois, les taux d'approbation actuels suggèrent que cet objectif est peu susceptible d'être atteint en raison des coûts élevés de la construction et des matériaux, de la pénurie de main-d'œuvre et des procédures d'approbation lentes et complexes qui impliquent des juridictions qui se chevauchent (BBSR, 2025[85]). Ces goulets d'étranglement sur les marchés des intrants exercent une pression directe sur le marché des extrants, y compris l'offre de logements neufs, en faisant grimper la valeur des terrains, en augmentant les loyers et les risques pour les investisseurs et en suscitant des inquiétudes quant à la disponibilité et à l'accessibilité financière des logements dans les zones urbaines.
Chaque marché dépend des autres, créant ainsi un système étroitement interconnecté ayant des répercussions économiques considérables. Par exemple, la valeur des terrains influence l'accès au financement, et les conditions de financement affectent la demande de main-d'œuvre et de matériaux. Les autorisations réglementaires déterminent le calendrier et l'ampleur des ventes de terrains ainsi que l'activité de construction, alors que l'appétit des investisseurs détermine la faisabilité des projets de développement et que la demande des occupants soutient les rendements des investissements. Au Royaume-Uni, la valeur des terrains et des biens immobiliers en Angleterre et au Pays de Galles est estimée à près de 9 000 milliards de livres sterling, soit plus de la moitié de la richesse nationale (HMLR, 2025[86]). Cette immense concentration de richesse signifie que même de petites inefficacités dans l'approbation des plans d'urbanisme ou la mise en vente de terrains entraînent des répercussions disproportionnées sur les marchés connexes, avec des conséquences économiques directes qui affectent non seulement l'accessibilité au logement, mais aussi la stabilité financière et la confiance des investisseurs.
Le changement climatique exerce des pressions supplémentaires sur tous ces marchés interdépendants. Par exemple, les marchés fonciers sont affectés lorsque la désignation de zones inondables, le risque d'incendies de forêt ou l'exposition à la chaleur réduisent le potentiel de développement et modifient les valeurs. Les marchés du travail sont perturbés lorsque des conditions météorologiques extrêmes interrompent la construction et que la demande de compétences en matière de méthodes de construction à faible émission de carbone augmente. Les marchés des matériaux subissent des chocs dans la chaîne d'approvisionnement, tels que des pénuries de bois après des incendies de forêt, ainsi que des coûts plus élevés lorsque les produits à forte intensité carbone comme le ciment sont soumis à une tarification plus stricte. Les marchés financiers réagissent lorsque les assureurs limitent leur capacité de couverture dans les zones à haut risque et que les prêteurs réévaluent le prix du capital afin de refléter l'exposition aux impacts climatiques ou la mauvaise performance énergétique. Les autorisations politiques et réglementaires évoluent, les autorités chargées de l'aménagement du territoire exigeant des normes de résistance aux inondations, de drainage durable ou de bâtiments à zéro émission nette. Les changements sur les marchés de l'énergie peuvent se répercuter sur l'ensemble des marchés, touchant ainsi une multitude de parties prenantes. Par exemple, les régions de Norvège exposées à la flambée des prix de l'énergie en Europe en 2021-2022 ont connu une baisse significative et persistante des prix de l'immobilier, même après l'introduction de subventions sur l'électricité par le gouvernement (FHFQ, 2024[87]). Les marchés locatifs sont exposés lorsque la surchauffe réduit la fonctionnalité des logements ou que la hausse des coûts énergétiques rend les espaces commerciaux moins attractifs. Les marchés d'investissement sont confrontés à la dévaluation et au risque d'actifs échoués, par exemple les anciens parcs commerciaux ou immeubles de bureaux qui ne peuvent pas répondre aux réglementations de plus en plus strictes en matière d'efficacité énergétique.
Les propriétaires et gestionnaires de portefeuilles immobiliers sont confrontés à des pressions croissantes, la réglementation, les priorités des investisseurs et les risques liés au climat jouant un rôle de plus en plus important dans les résultats des actifs. Le risque lié aux actifs échoués devient plus prononcé, en particulier lorsque des propriétés anciennes ou inefficaces ne répondent pas aux normes évolutives en matière d'intensité carbone ou de résilience. Dans ce contexte, les horizons d'investissement à long terme des propriétaires institutionnels les exposent à des dévaluations potentielles si les actifs ne peuvent être modernisés ou repositionnés pour s'aligner sur les exigences de plus en plus strictes du marché et des politiques. De plus, la surveillance accrue des informations relatives au climat et des critères ESG exerce une pression sur les gestionnaires pour qu'ils démontrent des stratégies de transition crédibles, tout en équilibrant les rendements à court terme et la résilience à long terme (Muldoon-Smith et al., 2019[88]). Les investisseurs appliquent déjà des pénalités de prix mesurables aux immeubles de bureaux de la zone euro exposés à des risques climatiques physiques. Les données pour la période 2007-2023 montrent une augmentation des décotes et les premiers signes d'une baisse de la liquidité des actifs plus anciens et moins résilients (Foerster et. al, 2025[89]).
Les risques climatiques physiques menacent tous les acteurs économiques, qui doivent faire face à une augmentation des coûts, à la dégradation de leurs actifs physiques et à une vulnérabilité croissante, mais les ménages sont particulièrement exposés. Les ménages sont les plus touchés par les risques liés au climat. Ils sont affectés lorsque leurs primes d'assurance augmentent et peuvent rencontrer des difficultés pour vendre leur propriété si les coûts de l'assurance immobilière deviennent très élevés ou indisponibles. Dans l'UE, le déficit de protection en matière d'assurance est flagrant : selon la moyenne historique sur la période de 42 ans allant de 1980 à 2021, seuls environ 25 % des pertes économiques liées aux catastrophes naturelles (par exemple, les inondations ou les tremblements de terre) étaient assurés. Dans certains pays de l'UE, cette proportion n'était que de 5 % (BCE et AEAPP, 2024[28]). La persistance ou l'aggravation de ce déficit de couverture d'assurance signifie que les ménages des régions exposées à des risques climatiques, tels que les inondations ou les incendies de forêt, risquent de subir des pertes substantielles sans aide de l'État. Les ménages à faibles revenus, en particulier, disposent de moins de réserves pour absorber les chocs, de moins d'options pour se reloger et de moins de capacités pour investir dans des travaux de rénovation. Les locataires sont confrontés à des difficultés similaires. S'ils échappent aux coûts directs liés à la propriété, ils supportent souvent une grande partie des coûts indirects : les propriétaires leur répercutent les coûts plus élevés de l'assurance, de l'énergie et de l'entretien ; il leur est difficile d'obtenir des contrats de location dans les zones à haut risque ; ils sont davantage exposés au risque de déplacement ; et ils risquent de ne plus pouvoir se loger dans les quartiers à faible risque en raison des prix élevés.
Les objectifs de développement durable génèrent de nouvelles opportunités d'investissement et créent des avantages sur les marchés interconnectés. Les bâtiments écologiques représentent une opportunité d'investissement de 24 700 milliards USD sur les marchés émergents d'ici 2030, grâce à la baisse des coûts d'exploitation, à la hausse de la valeur des actifs et à la demande des locataires. Les bâtiments écologiques peuvent permettre de réduire les frais d'exploitation jusqu'à 37 %, d'obtenir des prix de vente majorés pouvant atteindre 31 % avec des délais de transaction plus courts, d'atteindre des taux d'occupation jusqu'à 23 % plus élevés et de garantir des augmentations de revenus locatifs pouvant atteindre 8 % (IFC, 2021[22]). De nouvelles industries dans le domaine de l'évaluation des risques climatiques émergent en réponse à l'évolution des cadres réglementaires et des risques physiques liés au climat, tandis que les investisseurs considèrent de plus en plus les bâtiments écologiques comme une classe d'actifs distincte offrant un risque moindre et des rendements plus stables (PNUE et Global ABC, 2024[90]).
La résilience et la durabilité du développement immobilier dépendent de l'efficacité avec laquelle ces marchés interconnectés intègrent à la fois les risques physiques liés aux impacts climatiques et les risques de transition liés aux évolutions réglementaires et aux transformations du marché. La faiblesse ou le retard d'un marché peut déstabiliser l'ensemble du système, tandis que l'alignement des intrants et des extrants crée les conditions nécessaires à la viabilité et à la résilience climatique des biens immobiliers.
Compte tenu de ces opportunités et défis, l'OCDE a réuni divers acteurs au sein d'un groupe de travail sur les investissements immobiliers pérennes (voir Remerciements). En collaboration avec le ministère français de la Transition écologique, l'unité Bâtiments durables du Centre de l'OCDE pour l'entrepreneuriat, les PME, les régions et les villes (CFE) a organisé une série de réunions du groupe de travail sous forme d'événements hybrides au siège de l'OCDE à Paris, en France. À chaque réunion, le groupe de travail s'est agrandi et diversifié, orientant les recherches et la collaboration futures. Les membres ont présenté leurs travaux, partagé les opportunités et les défis auxquels ils sont confrontés dans l'évaluation des risques liés au climat dans le secteur immobilier, proposé des pistes de solutions potentielles et donné leur avis sur les résultats des recherches. En complément des réunions du groupe de travail, l'OCDE a mené une enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025). Cette enquête visait à recueillir des données et des informations auprès de diverses parties prenantes concernant les risques climatiques ainsi que les défis et solutions qui y sont associés (Encadré 1.3).
Structure de l'enquête
L'enquête visait à recueillir des informations détaillées sur les risques liés au climat sur le marché immobilier, les instruments et stratégies d'évaluation et les anticipations du marché associées à ces risques. S'appuyant sur les conclusions et les commentaires du groupe de travail de l'OCDE sur les investissements immobiliers pérennes, l'enquête portait sur les thèmes présentés dans le Tableau 1.2.
Diffusion de l'enquête
Afin de couvrir l'ensemble des marchés immobiliers mondiaux, l'enquête a été diffusée auprès d'experts immobiliers opérant à la fois sur les marchés des pays membres et non membres de l'OCDE. En outre, le groupe de travail de l'OCDE sur les investissements immobiliers pérennes a diffusé l'enquête et fourni ses propres réponses. Au total, l'enquête a recueilli 43 réponses complètes, représentant une participation de 7 régions du monde (Afrique, Asie, Europe, Amérique du Nord, Amérique du Sud, Océanie et Moyen-Orient) et couvrant un large éventail de parties prenantes et de types de biens immobiliers.
Les répondants à l'enquête ont été classés en cinq types de parties prenantes, comme le montre le graphique1.7. La majorité des répondants étaient des institutions financières et des investisseurs institutionnels (53 %), suivis par les prestataires de services et les organismes de soutien (40 %).
Note : Question tirée de l'enquête : « Catégorie d'acteurs concernés parmi les participants ». Les personnes interrogées pouvaient sélectionner toutes les options applicables.
Source : Enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025)
L'enquête portait sur 7 types de biens immobiliers principaux : i) résidentiel (appartements/immeubles collectifs) ; ii) résidentiel (maisons individuelles) ; iii) commercial (bureaux) ; iv) commercial (commerce de détail) ; v) commercial (hôtellerie/hébergement) ; vi) industriel/logistique ; vii) établissements de santé ; ainsi que des réponses supplémentaires classées comme suit : viii) sans objet et ix) autres actifs immobiliers. Seuls 19 % des répondants à l'enquête étaient engagés dans un seul type de bien immobilier, tandis qu'environ 65 % géraient, investissaient et opéraient dans trois types de classes d'actifs immobiliers ou plus (Graphique 1.8).
Note : Question tirée de l'enquête : « Types de biens immobiliers gérés ». Les personnes interrogées pouvaient sélectionner toutes les options pertinentes.
Source : Enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025)
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[57] PNUE (2024), Global Status Report for Buildings and Construction: Beyond foundations - Mainstreaming sustainable solutions to cut emissions from the buildings sector, https://doi.org/10.59117/20.500.11822/45095 (accessed on 24 October 2025).
[90] PNUE et Global ABC (2024), Banking on Green Buildings, UNFPI, https://www.unepfi.org/industries/banking/banking-on-green-buildings/ (accessed on 26 September 2025).
[80] Préfet de Vaucluse (2023), PPRi Rhône - Avignon, Le Pontet, Sorgues, https://www.vaucluse.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Transition-ecologique-et-prevention-des-risques/Prevention-des-risques/Risques-naturels/Inondation/Plans-de-Prevention-des-Risques-d-inondation-PPRi2/Bassin-versant-du-Rhone/PPRi-Rhone-aval (accessed on 15 Spetember 2025).
[32] Queensland Government (2025), About the Resilient Homes Fund, https://www.qld.gov.au/housing/buying-owning-home/homeowners-financial-help/resilience-to-floods-and-cyclones/resilient-homes-fund/overview/about (accessed on 15 September 2025).
[1] Roulet, C. (2024), “Commercial real estate markets after the end of “low for long”: risks and policy challenges”, OECD Economics Department Working Papers, No. 1829, OECD Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/0f9ae118-en.
[33] Roulet, C. (2024), “Commercial real estate markets after the end of “low for long”: risks and policy challenges”, OECD Economics Department Working Papers, No. 1829, OECD Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/0f9ae118-en.
[65] Roulet, C. (2024), “Commercial real estate markets after the end of “low for long”: risks and policy challenges”, OECD Economics Department Working Papers, No. 1829, OECD Publishing, Paris, https://doi.org/10.1787/0f9ae118-en.
[9] TCFD (2017), Recommendations of the Task Force on Climate-related Financial Disclosures, Task Force on Climate-related Financial Disclosures, https://assets.bbhub.io/company/sites/60/2021/10/FINAL-2017-TCFD-Report.pdf (accessed on May 2025).
[18] U.S. Chamber of Commerce (2024), The Preparedness Payoff: The Economic Benefits of Investing in Climate Resilience, https://www.uschamber.com/security/the-preparedness-payoff-the-economic-benefits-of-investing-in-climate-resilience (accessed on 13 September 2025).
[38] ULI (2022), Enhancing Resilience through Neighbourhood-Scale Strategies, https://knowledge.uli.org/-/media/files/research-reports/2022/neighborhood-resilience-final.pdf (accessed on 13 November 2025).
[72] UNEP FI (2023), Sectoral Risk Briefings: Climate Risks in the real Esate Sector, https://www.unepfi.org/themes/climate-change/climate-risks-in-the-real-estate-sector/ (accessed on 8 July 2025).
[74] UNEP FI (2021), Climate Risk and Real Estate Value., United Nations Environment Programme Finance Initiative, https://www.unepfi.org/wordpress/wp-content/uploads/2021/08/Climate-risk-and-real-estate-value_Aug2021.pdf (accessed on 12 September 2025).
[24] WEF (2024), Business on the Edge: Building Industry Resilience to Climate Hazards, World Economic Forum, https://reports.weforum.org/docs/WEF_Business_on_the_Edge_2024.pdf (accessed on June 2025).
[19] WRI (2025), Strengthening the Investment Case for Climate Adaptation: A Triple Dividend Approach, World Resources Institute, https://doi.org/10.46830/wriwp.25.00019 (accessed on 26 September 2025).