Ce chapitre explore la manière dont les acteurs du secteur immobilier gèrent les risques liés au climat à travers deux stratégies connexes : le transfert des risques financiers et la réduction des risques physiques et de transition. Le chapitre passe en revue les mécanismes financiers innovants qui peuvent compléter les régimes d'assurance ainsi que les outils réglementaires tels que les normes de performance, le zonage des risques et la modernisation des codes de construction. Le chapitre examine également les mécanismes de financement favorisant la décarbonisation et la résilience, tout en attirant l'attention sur les questions d'équité vis-à-vis des ménages vulnérables. Parvenir à une résilience à long terme nécessite de relier les mécanismes financiers à l'adaptation structurelle afin de garantir l'atténuation et l'adaptation dans le secteur immobilier.
Investissements immobiliers à l'épreuve du temps
Description
L'assurance traditionnelle reste la pierre angulaire de la gestion des risques liés au climat dans le secteur immobilier. Cependant, la fréquence et la gravité croissantes des aléas climatiques posent des défis en faisant grimper les primes en raison de l'augmentation des pertes des assureurs sur les propriétés à haut risque.
Les marchés privés ont développé des mécanismes alternatifs de transfert des risques afin de diversifier les risques d'investissement.
Même lorsque le risque est transféré, l'exposition persiste souvent tout au long de la durée de vie de l'actif, soulignant ainsi que la redistribution financière ne résout pas la vulnérabilité sous-jacente.
Les stratégies de réduction des risques liés au climat apparaissent donc comme des compléments essentiels. Les leviers réglementaires et de planification, tels que les normes de performance énergétique, l’obligation d’information, le zonage en fonction des risques et la mise à jour des codes de construction, sont des manières efficaces d’intégrer la résilience climatique dans les marchés immobiliers.
Les mécanismes de financement, notamment les prêts hypothécaires verts, les obligations, les prêts concessionnels et les subventions publiques, se développent afin de mobiliser des capitaux à grande échelle, tandis que les systèmes de certification volontaires permettent de mettre en avant les acteurs pionniers. Ces cadres contribuent à traduire les risques liés au climat en termes financiers sur lesquels les prêteurs, les assureurs et les investisseurs peuvent agir.
Toutefois, des insuffisances subsistent : la mise en œuvre est inégale d'un pays à l'autre, certaines réglementations ne sont pas adaptées aux conditions locales, et les coûts empêchent les ménages vulnérables et les quartiers informels d'accéder aux améliorations nécessaires.
Implications pour la mise en œuvre
Soutenir les mécanismes de transfert des risques liés au climat (par exemple, les assurances) grâce à des financements dédiés aux améliorations en matière de résilience. Des programmes publics visant à soutenir la « meilleure reconstruction» peuvent constituer une approche rentable pour renforcer la résilience future. Il est aussi possible de mettre en place des incitations pour que le secteur privé investisse de manière proactive dans des infrastructures résilientes, des mesures de protection contre les aléas climatiques et des technologies innovantes de réduction des risques.
Promouvoir des normes de performance des bâtiments anticipables , applicables et soutenues par des financements afin de permettre leur mise en œuvre par des propriétaires de tous niveaux de revenus.
Intégrer les indicateurs énergétiques et de résilience dans les pratiques d'évaluation et de crédit, et élargir la couverture par les assureurs et les marchés financiers par des instruments qui encouragent l'adaptation plutôt que la perpétuation de la vulnérabilité.
Toutes les stratégies peuvent intégrer des mesures d'équité afin que les ménages à faibles revenus et les quartiers informels ne soient pas laissés pour compte.
Voies d’approfondissement et prochaines étapes
Les données provenant des économies émergentes et en développement restent rares, en particulier concernant l'interaction entre les cadres financiers et réglementaires, l'urbanisation rapide et l'informalité. La prochaine phase de recherche pourrait prioriser les études de cas issues de ces contextes.
Les travaux futurs pourraient également faire un inventaire des données existantes sur la valorisation des risques liés au climats évités, soulignant comment les mesures de résilience et de décarbonation peuvent contribuer à préserver la valeur des actifs immobiliers.
Les acteurs de l’immobilier sont de plus en plus exposés aux risques liés au climat, qui influencent à la fois la valeur des actifs et les décisions d'investissement. Les risques physiques tels que les conditions météorologiques extrêmes, l'élévation du niveau de la mer et la modification des régimes de précipitations endommagent directement les biens immobiliers, tandis que les risques de transition résultant de l'évolution des réglementations et des préférences du marché remodèlent les décisions d'investissement (GIEC, 2021[1]; NGFS, 2022[2]). Ensemble, ces pressions influencent la performance à long terme, l'accessibilité financière des assurances et le financement des actifs immobiliers. Il est désormais essentiel de réduire l'exposition et la vulnérabilité des bâtiments et des communautés afin de soutenir la stabilité des marchés immobiliers.
L'enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025) confirme que les risques liés au climat dans l'immobilier sont très largement structurels et à long terme plutôt que des chocs de courte durée. Parmi les 43 répondants, 37 % ont déclaré que leur organisation s'attendait à demeurer fortement exposée aux risques liés au climat tout au long de la durée de vie de l'actif. 14 % supplémentaires s'attendent à ce que les risques liés au climat durent entre 6 et 10 ans, tandis que seulement 2 % pensent que ces risques disparaîtront dans un délai d'un an. Ce résultat montre que les risques liés au climat sont perçus comme des caractéristiques durables de la propriété et de l'investissement immobilier par la plupart des parties prenantes.
Une stratégie combinant la réduction des risques liés au climat et des mécanismes de soutien financier appropriés est essentielle pour assurer la résilience à long terme des marchés immobiliers. Les fonds publics et privés d'adaptation au changement climatique peuvent contribuer à redistribuer les investissements liés aux risques liés au climats entre les différentes parties prenantes tout en soutenant la réduction des risques à l'échelle du système. Les cadres réglementaires, de planification et d'investissement qui intègrent la résilience dans le bâti et l'urbanisme peuvent contribuer à la transition du secteur immobilier d'une approche réactive de reprise après sinistre à une approche proactive d'adaptation. Dans le contexte des risques liés au climats, le défi en matière d'investissement immobilier est double : décarboner les bâtiments pour les aligner sur les objectifs de zéro émission nette, et adapter le bâti pour qu'il résiste à l'intensification des aléas climatiques.
Ce chapitre explore comment les parties prenantes des secteurs public et privé peuvent protéger les actifs immobiliers et les investissements contre les risques liés au climat grâce à des approches complémentaires d'atténuation et d'adaptation aux risques liés au climat dans l'écosystème immobilier. Il s'agit notamment de gérer et de transférer le risque financier résiduel, de réduire l'exposition et la vulnérabilité par la réglementation et la planification, de mobiliser des financements et d'utiliser les normes et certifications du marché pour soutenir la résilience et l'adaptation.
Le scénario de transition accélérée (Faster Transition Scenario - FTS) de l'AIE estime à 14 000 milliards USD supplémentaires l'investissement cumulé dans les bâtiments d'ici 2050. Le FTS représente une trajectoire accélérée supposant des mesures politiques plus fortes, un déploiement plus rapide des technologies propres, et des normes d'efficacité plus élevées que dans le scénario de référence « New Policies Scenario ». Cet investissement massif se traduit par 27 milliards USD supplémentaires de flux de capitaux annuels au cours de la prochaine décennie, un ajout relativement modeste aux 4 900 milliards USD déjà investis chaque année dans les bâtiments à l'échelle mondiale (AIE, 2019[3]). Il est important de noter que ces estimations de l'AIE se concentrent spécifiquement sur les investissements dans la construction neuve, la rénovation et les équipements. Elles ne tiennent pas compte des volumes beaucoup plus importants de capitaux circulant sur les marchés immobiliers par le biais d'acquisitions, de refinancements ou d'allocations de portefeuille. Elles ne représentent donc qu'une partie du panorama, à savoir les besoins techniques d'investissement de la transition énergétique, et non l'ensemble des flux du marché qui doivent être alignés sur les objectifs climatiques. Ces investissements supplémentaires peuvent néanmoins apporter des avantages nets. Dans le scénario FTS, les dépenses énergétiques cumulées des ménages jusqu'en 2050 diminuent de 5 000 milliards USD, la part moyenne du revenu des ménages consacrée à l'énergie passant de 5 % aujourd'hui à environ 2,5 % d'ici 2050 (AIE, 2019[3]).
En complément de ces estimations, une analyse de marché suggère que le secteur des bâtiments écologiques pourrait représenter une opportunité d'investissement de 24 700 milliards USD d'ici 2030 dans les villes des marchés émergents comptant plus de 500 000 habitants. Une grande partie de ce potentiel d'investissement (17 800 milliards USD) est concentrée en Asie-Pacifique et en Asie du Sud, où plus de la moitié de la population urbaine mondiale devrait vivre d'ici 2030. La construction résidentielle représente à elle seule 15 700 milliards USD, soit 60 % des opportunités du marché. Pourtant, les niveaux d'investissement actuels restent bien en deçà de ce potentiel : en 2017, les investissements mondiaux dans les bâtiments écologiques n'ont totalisé que 423 milliards USD sur les 5 000 milliards USD consacrés à la construction et à la rénovation de bâtiments (IFC, 2021[4]).
Le financement de l'adaptation et de la résilience est encore plus limité. Les flux mondiaux consacrés à l'adaptation s'élevaient à environ 60 milliards USD en 2022, tandis que le PNUE estime que 160 à 340 milliards USD par an seront nécessaires d'ici 2030 pour répondre aux besoins mondiaux d'adaptation dans tous les secteurs (PNUE, 2022[5]). Cependant, les ensembles de données internationales existants n’indiquent pas la part de ce financement destiné aux bâtiments. L'absence de données sectorielles sur le financement de l'adaptation des bâtiments constitue une lacune importante en matière de connaissances, ce qui complique les efforts visant à évaluer si les flux de capitaux sont adaptés à l'ampleur des besoins en matière de résilience.
Pour combler cette lacune, il faudra mobiliser beaucoup plus de capitaux en faveur de projets de construction écologique, avec le soutien de politiques publiques, de mécanismes de financement et d'incitations commerciales susceptibles de libérer le potentiel du secteur (IFC, 2021[4]). Les marchés financiers, les assureurs et les investisseurs jouent un rôle central pour déterminer l’adéquation des flux financiers avec les objectifs climatiques. Leur capacité à gérer les risques, à mobiliser les investissements et à innover en matière d’instruments est essentielle pour accélérer à la fois l'atténuation et l'adaptation. La section suivante examine donc comment les marchés privés réagissent, en commençant par les nouveaux mécanismes de transfert des risques qui visent à protéger la valeur des actifs face à l'accélération des risques climatiques.
Le transfert de risque est un outil de gestion des risques où une partie assume les conséquences financières ou les responsabilités liées à des risques spécifiques d'une autre partie, de manière formelle ou informelle. Un ménage, une communauté, une entreprise ou une autorité publique peut ainsi se protéger contre les pertes financières à la suite d’une catastrophe en échange d'avantages financiers continus ou d'une compensation sociale versée à l'autre partie (UNDRR, 2017[6]). Le risque peut également être partagé de manière informelle grâce au soutien familial ou communautaire basé sur l'entraide, les groupes d'épargne communautaires ou les accords personnels informels. Le transfert formel des risques implique de grandes institutions porteuses de risques telles que les gouvernements, les assureurs, les banques multilatérales ou d’autres organismes similaires utilisant des outils tels que les assurances, les clauses d'indemnisation dans les contrats, les produits dérivés, l'externalisation, la réassurance ou les obligations catastrophes. Ces mécanismes nécessitent un paiement pour transférer le risque, généralement financé par des primes ou des intérêts (UNDRR, 2017[6]). La souscription d'une assurance est un exemple classique de transfert de risque, dans le cadre duquel une compagnie d'assurance couvre les risques d'un individu ou d'une entité en échange de paiements périodiques ou de primes. L'assureur couvre l'individu ou l'entité contre les pertes financières dans le cadre d'un accord de réciprocité. Depuis des décennies, ce principe constitue la base de la gestion des risques immobiliers, permettant aux propriétaires de se protéger contre les pertes financières grâce à des contrats d'assurance.
L'assurance traditionnelle joue un rôle central dans le transfert des risques liés aux biens immobiliers, mais sa capacité à gérer les risques liés au climats croissants est de plus en plus limitée. Comme indiqué au chapitre 3 consacré au risque de souscription, la couverture de certains biens immobiliers devient inabordable en raison de leur emplacement spécifique et des caractéristiques des risques liés au climat. Ce défi est aggravé par la nature à court terme de la couverture d'assurance pour les risques liés au climat et autres risques immobiliers, avec des renouvellements annuels et des réévaluations potentielles des prix. Ceci a pu limiter l'adoption par les assurés d'outils d'évaluation des risques et de tarification tenant compte des impacts climatiques à long terme (Surminski, S., J. Barnes and K. Vincent, 2022[7]; AEAPP, 2021[8]; OCDE, 2023[9]).
La vision à court terme s'étend également à la manière dont les acteurs du secteur immobilier planifient les risques liés au climat. Les résultats de l'enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025) suggèrent que cet horizon de planification à court terme s'étend au-delà des contrats d'assurance annuels. La majorité des répondants a déclaré se concentrer sur un horizon à court terme (jusqu’en 2030), les risques physiques et de transition immédiats et l'horizon à moyen terme (2031-2050), chacun représentant 41 % des réponses. Seuls 13 % ont pris en compte les risques à long terme au-delà de 2050 et 6 % ont appliqué une perspective couvrant l'ensemble du cycle de vie des actifs. Étant donné que les actifs immobiliers commerciaux restent souvent en service pendant 80 à 100 ans et que les risques liés au climat persistent tout au long de leur durée de vie, il existe clairement un décalage entre les besoins de gestion des actifs à long terme et la planification financière à court terme (CCPIA, 2025[10]).
Certains investisseurs commencent désormais à associer l'assurance traditionnelle à des approches alternatives de transfert des risques (telles que les obligations catastrophes) et à des mécanismes d'assurance contre les risques liés au climat (tels que l'assurance paramétrique) afin d'élargir la couverture des risques et d'accélérer l'accès aux fonds après un événement dangereux. Ces approches reflètent la prise de conscience que l'augmentation des pertes corrélées sur les marchés immobiliers entraîne une hausse des primes pour les bénéficiaires d'assurances et des pertes pour les assureurs. Elles offrent des canaux supplémentaires pour absorber et répartir les risques afin de stabiliser les bilans là où l'exposition aux risques est concentrée (UNDRR, 2025[11]; Kensuke Molnar-Tanaka and Hiroaki Sakamoto, 2025[12]).
Mécanismes alternatifs de transfert des risques
Le transfert alternatif des risques (ART, Alternative Risk Transfer) offre des moyens supplémentaires de partager et de financer les pertes financières liées au changement climatique en complément des assurances classiques. Il s'agit de structures financières permettant le transfert, le partage ou le financement de risques en dehors des contrats traditionnels et de réassurance. Ils gagnent en pertinence pour l'écosystème immobilier, où les risques physiques climatiques peuvent affecter la valeur des actifs, les déprécier, perturber les flux de trésorerie liés aux loyers et à l'exploitation, et augmenter les coûts de réparation et d'assurance, avec des répercussions sur les bailleurs et les finances publiques locales, comme le souligne le chapitre 3 (BCE et AEAPP, 2024[13]). Ces mécanismes ne remplacent pas les assurances, mais offrent des moyens complémentaires de répartir les risques entre un ensemble plus large de marchés et d'acteurs, y compris les investisseurs des marchés financiers. Ils peuvent également contribuer à maintenir la stabilité des marchés immobiliers locaux et des systèmes financiers au sens large, tout en aidant à protéger les parties prenantes contre les pertes catastrophiques (Pollner, J. D., 2001[14]).
Les mécanismes de transfert des risques peuvent contribuer à diversifier les risques et à améliorer la prévisibilité des flux financiers après des événements climatiques graves, mais leur utilisation reste sélective et dépend du contexte. Certains mécanismes permettent de financer l'exposition aux catastrophes climatiques par le biais des marchés financiers ou de dispositifs de mutualisation, en particulier lorsque les pertes sont importantes, concentrées géographiquement ou lorsque la tarification des assurances traditionnelles devient plus variable (UNDRR, 2025[11]; OECD, 2024[15]). Cependant, leur efficacité dépend de la clarté de la conception sous-jacente du transfert de risques.
Les mécanismes ART les plus pertinents pour le secteur immobilier diffèrent en termes d'objectif et d'adéquation, et leur sélection dépend du profil de propriété, de la concentration du portefeuille et de l'environnement réglementaire. Bien qu'il existe une grande variété de mécanismes ART dans les secteurs de la finance et de l'assurance, ces mécanismes sont également pertinents dans le domaine de la protection contre les risques liés au climat, car ils permettent de réduire le risque financier lié à l'investissement immobilier. Les captives créent une assurance interne, tandis que les obligations catastrophes et la réassurance collatéralisée transfèrent les couches supérieures définies du risque de catastrophe vers les marchés financiers (OECD, 2022[16]). L'assurance paramétrique offre des paiements rapides, basés sur des déclencheurs, mais risque de ne pas correspondre aux pertes réelles (OECD, 2024[17]). À plus petite échelle, l'entraide informelle peut permettre de faire face aux pertes mineures ou récurrentes des personnes non assurées, mais elle n'est pas en mesure d'absorber les chocs majeurs (UNDRR, 2025[11]).
Les captives, par exemple, sont des compagnies d'assurance ou de réassurance détenues par des entreprises dont elles assurent les risques. Elles permettent aux entreprises de conserver, d'évaluer et de gérer leurs propres risques, soit en émettant des assurances à des entités opérationnelles, soit en réassurant une partie des risques souscrits par un assureur de façade. Cette structure donne à la société mère un plus grand contrôle sur la souscription, les sinistres et les données relatives aux risques, tout en continuant à répondre aux exigences réglementaires et opérationnelles. Les entreprises ont recours aux captives pour stabiliser les primes, accéder aux marchés de la réassurance, gérer la volatilité de la capacité du marché et, de plus en plus, couvrir les risques difficiles, voire impossibles, à assurer en externe. Pour qu'un accord de captive soit reconnu comme une véritable assurance, la captive doit assumer le risque d'assurance, démontrer une capacité financière suffisante et parvenir à une diversification significative, soit par le biais d'un large portefeuille interne, soit par la réassurance externe (OECD, 2020[18]).
Pour fonctionner légalement, une captive doit être domiciliée dans une juridiction disposant d'une législation spécifique en matière d'assurance captive. Dans la pratique, une entreprise crée une captive en tant que filiale à 100 %, la capitalise, détermine les risques qu'elle va couvrir et lui verse des primes. Les tendances observées sur le marché des captives du Vermont (États-Unis) montrent que les captives peuvent être utilisées pour retenir les risques immobiliers lorsque les assureurs réduisent leur capacité, augmentent leurs franchises ou introduisent de nouvelles exclusions à la suite d'événements climatiques majeurs. Ces évolutions incluent le fait que les entreprises conservent des niveaux plus élevés d'exposition aux catastrophes, utilisant des captives pour stabiliser les coûts d'assurance des biens immobiliers et comblant les lacunes pour certains risques, tels que le vent ou les incendies de forêt, qui sont devenus indisponibles ou inabordables (Vermont Captive Insurance, 2024[19]).
Obligations catastrophes
Les obligations catastrophes (CAT bonds) permettent de transférer les risques liés aux catastrophes des assureurs ou des gouvernements vers les investisseurs internationaux grâce aux titres pluriannuels. Créées à la suite de l'ouragan Andrew en 1992, les obligations catastrophes sont automatiquement remboursées lorsque des critères prédéfinis sont remplis, tels que la vitesse des vents d'un ouragan ou un tremblement de terre d'une magnitude supérieure à une certaine valeur (Polacek, A., 2018[20]; Lloyds, 2024[21]; ARTEMIS, 2025[22]). Elles constituent une alternative importante lorsque les systèmes d'assurance conventionnels et les structures de financement public sont sollicités au-delà de leurs capacités. Dans de tels cas, les obligations CAT contribuent à combler les déficits de financement créés par des catastrophes de plus en plus graves (UNDRR, 2025[11]).
Bien que les obligations CAT soient abordées dans le contexte de la résilience immobilière dans ce rapport, il est important de noter que ces instruments sont fondamentalement des outils d'assurance et de réassurance, plutôt que des produits financiers développés pour le secteur immobilier lui-même. Le marché des obligations CAT a été créé par et pour les assureurs afin de transférer les pertes liées aux événements extrêmes aux investisseurs internationaux (Federal Reserve Bank of Chicago, 2018[23]). Dans certains cas, les investisseurs immobiliers institutionnels commencent à explorer ces instruments en collaboration avec le secteur des assurances. Les obligations CAT peuvent renforcer la diversification des portefeuilles internationaux multi-actifs. Bien que leur capacité à servir de couverture fiable soit limitée, elles offrent une protection notable lors des chocs financiers post-catastrophes (Drobetz, W., Schröder, H., & Tegtmeier, L., 2020[24]). Par exemple, Swiss Re Capital Markets a annoncé en 2024 avoir structuré et placé avec succès 250 millions USD de titres liés à l'assurance afin de protéger certains fonds immobiliers gérés ou contrôlés par des filiales de Blackstone Inc. Ce type de transaction illustre le potentiel des obligations CAT pour faire le lien entre les marchés de l'assurance et ceux des capitaux immobiliers, offrant ainsi de nouvelles possibilités pour gérer les pertes liées aux catastrophes (ARTEMIS, 2023[25]).
Pour les gouvernements, les obligations CAT peuvent offrir une protection financière préétablie et aider à gérer les chocs budgétaires importants après une catastrophe. Cela peut contribuer à réduire les retards dans l'accès aux capitaux nécessaires à la reconstruction des bâtiments publics et des infrastructures, ainsi qu'à atténuer la volatilité budgétaire, ce qui permet de limiter les perturbations des services publics essentiels en garantissant un début de reconstruction rapide. Pour les propriétaires immobiliers et les investisseurs, cela peut aider à maintenir la valeur des actifs, à assurer la continuité des activités et à protéger les flux de revenus contre les perturbations prolongées.
Les obligations CAT fonctionnent selon un mécanisme structurel simple (Graphique 4.1). Les investisseurs placent leur argent dans une entité ad hoc et reçoivent régulièrement des coupons tant qu'aucune catastrophe admissible ne se produit. Si le seuil est atteint, le capital est transféré en partie ou en totalité à l'entité promotrice et les investisseurs perdent ce montant, fournissant ainsi un financement non remboursable pour la reprise et la reconstruction (OECD, 2022[16]). Cette structure fonctionne de la même manière que l'émetteur soit un gouvernement, un assureur ou un propriétaire immobilier, faisant des obligations CAT un outil polyvalent pour transférer le risque de catastrophe vers les marchés financiers. Le principal défi concerne le « risque de base », qui survient lorsqu'une catastrophe cause des dommages importants mais ne remplit pas les conditions requises pour déclencher l'obligation, laissant les émetteurs sans paiement (Polacek, A., 2018[20]).
Source : (OECD, 2024[15])
Le marché des obligations CAT a connu une croissance régulière depuis son émergence dans les années 1990, les entreprises ayant été les principaux émetteurs au cours de la première décennie. Après des émissions relativement modestes au cours des premières années, les volumes annuels d'émissions ont commencé à augmenter régulièrement à partir de 2012 environ. En 2025, le montant total des assurances a atteint environ 19,47 milliards USD (ARTEMIS, n.d.[26]).
Assurance paramétrique
L'assurance paramétrique prévoit des indemnités basées sur des paramètres objectifs et prédéfinis de catastrophes plutôt que sur une évaluation des dommages après l'événement, offrant ainsi rapidité, transparence et plus grande certitude. Cela permet d'accélérer les versements et d'éviter les litiges. Au lieu de prouver les dommages après un événement, les assurés reçoivent automatiquement une indemnisation lorsqu’un seuil déclencheur, tel que la hauteur des précipitations, la vitesse du vent ou la magnitude d'un tremblement de terre, est dépassé. Cette couverture est souvent utilisée pour soutenir une réponse immédiate et un redressement rapide, plutôt que pour la reconstruction à long terme, afin d'aider les gouvernements et les acteurs privés du secteur immobilier à couvrir les coûts qui ne sont pas suffisamment pris en charge par les assurances traditionnelles.
Cependant, l'assurance paramétrique peut présenter des lacunes lorsque les dommages ont lieu en-dehors des seuils fixés (OECD, 2022[16]). Les directives prudentielles soulignent que l'efficacité des modèles paramétriques dépend de la transparence des données sur les risques, de la clarté des définitions des déclencheurs et de l'intégration dans des stratégies plus larges de gestion des risques (Garcia Ocampo, D., & Lopez Moreira, C., 2024[27]). Cela renforce la nécessité d'aligner la conception des déclencheurs et la sélection des modèles sur les modèles d'exposition réels afin de garantir le bon fonctionnement de la couverture. Les gouvernements de certains pays utilisent l'assurance paramétrique en complément des réserves, des crédits conditionnels et des obligations catastrophes pour gérer les pertes de fréquence et d'ampleur variables.
Programmes d'assurance publics-privés
Lorsque le marché de l'assurance privée propose des primes inabordables en raison de l'augmentation des risques liés au climat, les gouvernements peuvent intervenir avec des mécanismes de partage des risques qui répartissent l'exposition sur une population plus large et maintiennent la couverture disponible. Que ce soit pour atteindre des objectifs de politiques publiques ou pour protéger les ménages et les entreprises des zones à haut risque contre des primes d'assurance inabordables et des pertes excessives, ces dispositifs prennent de nombreuses formes et peuvent contribuer à stabiliser les marchés immobiliers et à garantir une couverture d'assurance abordable pour se protéger contre les aléas climatiques.
Les gouvernements nationaux peuvent garantir une couverture plus large en répartissant les risques au niveau territorial. Par exemple, le système français d'assurance contre les catastrophes naturelles, connu sous le nom de Cat-Nat, a été créé en 1982 pour pallier l'absence de couverture pour les dommages causés par des événements naturels d'une intensité exceptionnelle. Ces événements, tels que les inondations, les tremblements de terre et les glissements de terrain, n'étaient généralement pas couverts par les polices d'assurance immobilière standard en raison du manque de données fiables, du risque d'accumulation (un événement touchant de nombreux assurés) et de l'antisélection, ce qui a conduit à la création du dispositif (Government of France, 2025[28]; Bidan, 2001[29]). Le régime Cat-Nat fonctionne comme une extension obligatoire des contrats d'assurance dommages aux biens et repose sur les principes du partage mutuel des risques. Il repose sur la reconnaissance par l’État d'une catastrophe naturelle qui, une fois actée par arrêté ministériel, déclenche la couverture. Les sinistres sont gérés par des assureurs privés qui sont réassurés par la Caisse centrale de réassurance (CCR), une entreprise publique (CCR, 2025[30]). Le système vise à garantir une large couverture à un coût raisonnable et s'applique aux particuliers, aux entreprises et aux collectivités locales sur l'ensemble du territoire français (France Gov, 2023[31]; France Georisques, 2025[32]).
La fréquence et la gravité croissantes des phénomènes météorologiques extrêmes confirment la pertinence du système Cat-Nat (Keucheyan, 2023[33]). Entre 1982 et 2022, ce programme a soutenu les ménages et les entreprises affectés avec plus de 6 milliards EUR d'indemnités. Les prévisions du CCR suggèrent que les demandes d'indemnisation pourraient augmenter jusqu'à 60 % d'ici 2050, soulignant l'importance d'une adaptation continue du système (CCR, 2025[30]). Les réformes législatives adoptées à partir de 2021 ont visé à renforcer la transparence et l'efficacité du système ainsi que le soutien aux populations touchées, notamment grâce à des procédures de reconnaissance plus rapides, à une aide d'urgence au relogement et à des modalités de gouvernance plus claires. En outre, depuis janvier 2025, le gouvernement a pris des mesures pour renforcer l'équilibre financier du système en augmentant de 12 à 20 % les primes des contrats d'assurance contre les dommages matériels (France Gov, 2023[31]). Ces efforts visent à maintenir la participation des assureurs et à respecter le principe de mutualisation des risques afin de garantir une protection continue à tous les assurés. Un Observatoire de l'assurabilité a été créé en 2024 sous le contrôle de la CCR pour étudier la disponibilité de l'assurance dans les zones à haut risque en France. Un premier rapport est attendu d'ici la fin de l'année 2025 (CCR, 2025[34]).
Le transfert des risques ne suffit pas à stabiliser les marchés immobiliers soumis à des tensions liées aux aléas climatiques, car les indemnités versées après une catastrophe ne remédient pas aux expositions sous-jacentes ni aux vulnérabilités associées à l'escalade des pertes. Selon l'enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025), 31 % des personnes interrogées ont déclaré que les risques liés au climat persisteraient pendant toute la durée de vie de l'actif, même en prenant en compte les mécanismes de transfert des risques, tandis que seulement 21 % ont indiqué que le transfert des risques rendait la question « non applicable ». Cela souligne que le transfert des risques financiers ne peut éliminer l'exposition à long terme inhérente à l'immobilier.
La résilience est atteinte lorsque les mécanismes de transfert des risques sont associés à des politiques qui réduisent directement les risques liés au climat dans le bâti. La réglementation et l'urbanisme peuvent réduire les risques liés au climat de manière à permettre des économies à long terme pour les secteurs public et privé. En orientant les choix d'implantation des aménagements et en fixant des normes pour la conception, la construction et l'entretien des bâtiments et des infrastructures, ces cadres contribuent à limiter l'exposition et à réduire l'ampleur des dommages en cas de phénomènes météorologiques extrêmes (UNDRR, 2025[11]).
Les normes de performance, telles que les normes minimales de performance énergétique (MEPS) et les certifications de performance énergétique (CPE), transforment les préoccupations climatiques vagues en attributs immobiliers mesurables que les prêteurs et les assureurs peuvent évaluer. Les lois sur le zonage et la cartographie des risques empêchent toute nouvelle construction dans les zones qui seront inévitablement confrontées à des inondations ou des incendies de forêt répétés. Parallèlement, les incitations financières et les programmes d'aide à la rénovation encouragent les ménages et les investisseurs à réaliser des travaux de modernisation, garantissant ainsi que les règles offrent des moyens pratiques d'améliorer la résilience. En liant le financement aux normes, aux certifications et à la planification, les gouvernements peuvent limiter l'aléa moral, maintenir des assurances abordables et favoriser des marchés immobiliers à la fois attractifs pour les investisseurs et durables.
Normes de performance énergétique des bâtiments
Le moyen le plus direct par lequel les politiques de décarbonation atténuent les risques financiers consiste à traduire des préoccupations climatiques encore floues en obligations de conformité précises et mesurables. Les certificats et normes de performance énergétique fournissent des indicateurs standardisés et comparables qui remplacent les évaluations subjectives de la durabilité, permettant ainsi une évaluation systématique des risques dans l'ensemble des portefeuilles immobiliers et leur intégration dans la prise de décision financière. 85 pays ont adopté des codes de performance énergétique pour les bâtiments résidentiels, dont environ 80 % sont obligatoires. Beaucoup d'entre eux comprennent désormais des dispositions relatives à l'intégration des énergies renouvelables, à l'évaluation du cycle de vie et à la conception économe en énergie. Cependant, plus de la moitié des nouvelles constructions dans le monde ne sont toujours pas concernées par ces codes, limitant ainsi les progrès vers les objectifs climatiques et d'efficacité énergétique (PNUE et Global ABC, 2025[35]).
Les certificats de performance énergétique (ou Diagnostic de performance énergétique, DPE en France) sont particulièrement importants pour identifier les risques liés aux actifs échoués. Les biens immobiliers dont la performance énergétique est médiocre représentent un risque mesurable d'actifs échoués, car ils sont confrontés à des délais d'obsolescence réglementaire prévisibles, à un accès restreint au marché et à des options de financement réduites. La transparence offerte par les mesures standardisées de performance énergétique permet aux gestionnaires de portefeuille de quantifier les concentrations d'actifs vulnérables au changement climatique et de modéliser les pertes potentielles dans différents scénarios réglementaires.
Des règles plus strictes en matière de performance des bâtiments transforment la manière dont l'efficacité énergétique est évaluée et appliquée. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD, Energy Performance of Buildings Directive) établit un calendrier prévisible pour traiter les propriétés vulnérables au changement climatique grâce à ses normes minimales de performance énergétique (MEPS, Minimum Energy Performance Standard). Elle exige des États membres qu'ils rénovent 16 % de leurs bâtiments non résidentiels les moins performants d'ici 2030, puis 26 % d'ici 2033. Le cadre MEPS intègre des points de déclenchement tels que la vente ou la location de biens immobiliers, garantissant ainsi l’intégration de la conformité en matière de performance énergétique dans les cycles de transaction courants. Ce mécanisme remédie directement aux asymétries d'information sur les marchés immobiliers en exigeant la divulgation de la performance énergétique au moment où les décisions financières sont prises. La normalisation des MEPS permet aux gestionnaires de portefeuille de modéliser les pertes potentielles dans différents scénarios réglementaires et de quantifier la concentration d'actifs vulnérables au climat dans leurs portefeuilles. Les biens immobiliers qui ne satisfont pas aux exigences des MEPS sont confrontés à un accès restreint au marché, à une liquidité réduite et à des options de financement limitées, entraînant des conséquences financières immédiates en cas de sous-performance quantifiables à l'aide des indicateurs CPE (OCDE, 2024[36]). Le Tableau 4.1 présente des exemples de pays ayant déjà mis en œuvre les MEPS.
Note : les pays cités en exemple ont été sélectionnés parmi ceux qui ont déclaré avoir mis en place des MEPS.
Source : (OCDE, 2024[36]),OECD Global Survey on Buildings and Climate (2024)
Les normes de performance des bâtiments peuvent créer une responsabilité financière directe en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Aux États-Unis, la Loi locale no. 97 de la Ville de New York fixe des limites contraignantes d'émissions de gaz à effet de serre pour les bâtiments de plus de 25 000 pieds carrés, imposant des amendes de 268 USD par tonne de CO2 équivalent dépassant les seuils établis. Depuis 2024, les bâtiments doivent se conformer à des limites d'émissions initiales qui se resserrent progressivement jusqu'en 2030 et 2035 selon un calendrier de mise en conformité public (NYC Gov, 2025[37]).
Les normes obligatoires en matière de performance énergétique des bâtiments entraînent des changements dans la manière dont les institutions financières évaluent et tarifent les risques immobiliers, avec des répercussions sur l'écosystème du financement immobilier. Les Pays-Bas offrent l'exemple le plus clair de cette transformation du marché, où les exigences réglementaires ont conduit à une réforme complète des pratiques d'évaluation des risques bancaires. Lorsque les Pays-Bas ont mis en œuvre leur exigence de classe C CPE pour les immeubles de bureaux en janvier 2023, cette réglementation a immédiatement entraîné des répercussions financières dépassant largement les seules restrictions opérationnelles. Les propriétés ne répondant pas à cette norme d'efficacité énergétique ont non seulement été interdites d'exploitation, mais leurs propriétaires ont été privées de financement pour celles-ci (RICS, 2024[38]). Cette relation binaire entre la performance environnementale et l'accès au capital a contraint le secteur bancaire à revoir fondamentalement ses méthodes d'évaluation des risques.
La clarté réglementaire permet aux marchés financiers d'intégrer les considérations climatiques dans leurs fonctions commerciales essentielles. Aux Pays-Bas, par exemple, les grandes banques ont reconnu que les méthodes traditionnelles d'évaluation immobilière ne permettaient pas d'évaluer correctement la vulnérabilité réglementaire. Pour remédier à cela, elles ont collaboré avec l'Association bancaire néerlandaise afin d'élaborer le paragraphe sur la durabilité DuPa 2.0 (Duurzaamheidsparagraaf), qui comprend 80 points de données sur la durabilité, notamment des indicateurs de performance énergétique, des risques liés au climat et des facteurs ESG complets. En mars 2024, ce cadre est devenu obligatoire pour toutes les évaluations immobilières commerciales réalisées par les grandes banques néerlandaises, créant ainsi une normalisation à l'échelle du secteur en matière d'évaluation des risques liés au climat (RICS, 2024[38]). Plutôt que de traiter la durabilité comme une préoccupation secondaire, les banques intègrent désormais la performance environnementale directement dans leurs mécanismes fondamentaux d'évaluation des risques et de tarification.
L'enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025) souligne l'importance des mesures réglementaires sur la performance énergétique des bâtiments. Parmi les 43 répondants, 67 % ont identifié les normes de performance énergétique ou carbone comme la mesure gouvernementale la plus efficace pour accélérer les investissements immobiliers durables. Ce chiffre est bien supérieur à celui des autres instruments, 56 % citant les incitations financières, 28 % les mandats nationaux de rénovation, 23 % les taxonomies vertes et 21 % les obligations d'information. Ces résultats montrent que les acteurs du marché acceptent non seulement la réglementation, mais considèrent activement les normes contraignantes et mesurables comme le signal d'investissement le plus clair. Les données démontrent que les cadres réglementaires tels que les MEPS et les CPE sont considérés comme la colonne vertébrale de la politique immobilière durable, à condition qu'ils soient associés à des mesures de soutien complémentaires qui garantissent leur faisabilité (Graphique 4.2).
Note : Question tirée de l'enquête : « Politiques publiques ou instruments clés pour accélérer les investissements immobiliers durables ». Les personnes interrogées pouvaient sélectionner trois options applicables.
Source : Enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025)
Gestion des risques spatiaux
La résilience d'un bâtiment dépend des décisions prises à l'échelle des communautés et des municipalités, notamment en matière d'aménagement du territoire et de développement des infrastructures. Les décisions gouvernementales en matière d'aménagement du territoire et de développement des infrastructures ont une forte incidence sur la sécurité, la durabilité et la résilience des développements futurs face aux risques liés au climat. Dans de nombreux contextes, les marchés fonciers ne tiennent pas pleinement compte des risques liés au climats et des aléas naturels. Il en résulte parfois de nouveaux aménagements dans des zones exposées, surtout là où les systèmes de planification sont faibles ou informels. En Europe et en Asie centrale, la croissance urbaine entre 1985 et 2020 s'est de plus en plus étendue aux zones inondables en raison de la rareté des terrains, des incitations économiques et de la faiblesse des mesures d'application en matière d'aménagement du territoire. Dans ce contexte, la gestion urbaine nécessite un zonage tenant compte du climat et fondé sur des données spatiales fiables (Banque mondiale, 2025[39]). Les services publics, les routes et les espaces publics tirent le meilleur parti d'une planification coordonnée de la résilience au niveau des quartiers, qui peut protéger simultanément de nombreuses personnes et propriétés. Bien que les mesures prises au niveau des bâtiments individuels restent utiles, certains risques sont mieux gérés à l'échelle d’un quartier dans son ensemble. L'exposition aux risques liés au climat variant d'une zone à l'autre, les solutions efficaces nécessitent souvent des changements dans l'utilisation des sols ou les infrastructures communes ne pouvant être mises en œuvre par les seuls propriétaires fonciers (ULI, 2022[40]).
Il est plus coûteux et plus complexe de traiter les risques liés au climat une fois un territoire aménagé. Le déplacement des ménages peut s'avérer difficile sur le plan social et politique une fois les logements et les infrastructures établis dans les zones exposées (Banque mondiale, 2020[41]). Dans de nombreux cas, les autorités se tournent alors vers de grands projets de protection pouvant être coûteux et difficiles à entretenir, en particulier pour les économies à faibles revenus. Par exemple, l'Indonésie investit dans de vastes barrières côtières pour atténuer l’impact de l'élévation du niveau de la mer. Une digue géante (baie de Jakarta) s'étendra sur 500 km, devrait coûter 80 milliards USD et prendre 8 à 10 ans pour être achevée (Cabinet Secretariat of the Republic of Indonesia, 2025[42]). À Venise, les barrières innovantes MOSE (Modulo Sperimentale Elettromeccanico) se soulèvent du fond marin pour empêcher les eaux de la mer Adriatique d'inonder la ville. Elles sont opérationnelles depuis 2020 et ont été utilisées plus de 100 fois en mars 2025 (Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 2025[43]). Cette barrière est essentielle pour protéger les infrastructures existantes, les personnes et les biens, mais elle nécessite des investissements et un entretien continu pour être efficace.
Les catastrophes climatiques peuvent impulser une gestion spatiale globale des risques. En Grèce, cela se reflète dans des réformes récentes qui articulent l'aménagement du territoire, les normes de construction et la prévention des risques. Les incendies de forêt extrêmes en Grèce ont causé des pertes importantes au fil des ans. Les 124 incendies qui ont ravagé le pays en 2007 ont causé des dommages estimés à 3 milliards EUR, et l'incendie de Mati en 2018 a fait 100 morts, détruit environ 3 000 maisons et endommagé des infrastructures essentielles (EC, 2007[44]; OECD, 2024[45]). L'arrêté 20/2024 relatif aux services d'incendie s'applique aux parcelles situées dans des plans approuvés, aux établissements non planifiés et aux sites comportant des bâtiments situés à moins de 100 mètres de ces zones. Il impose le débroussaillage, l'élimination des combustibles et une déclaration annuelle en ligne par les propriétaires. Les municipalités et les services d'incendie effectuent des inspections et peuvent infliger des amendes de 0,10 à 0,50 EUR par m² selon la catégorie de risque, avec des procédures de réduction urgente lorsque le danger est élevé (Hellenic Republic Ministry of Climate Crisis and Civil Protection, 2024[46]). Ces mesures s'inscrivent dans le cadre du programme de réforme de l'urbanisme « Konstantinos Doxiadis », en vertu de la loi 4759/2020, qui a introduit des plans d'urbanisme locaux et spéciaux (ΤΠΣ / ΕΠΣ) intégrant la cartographie des risques, les mesures d'adaptation et de gestion des urgences dans le zonage (Ministry of Environment and Energy, Greece, 2024[47]). Ces réglementations visent à améliorer la résilience des actifs immobiliers et à réduire les risques d'investissement, tout en signalant une évolution vers un aménagement du territoire proactif et une meilleure préparation au changement climatique dans l'ensemble du bâti en Grèce.
Le zonage est essentiel pour réduire l'exposition des nouveaux aménagements. Le zonage stratégique montre comment les contrôles spatiaux peuvent constituer une première ligne de défense contre les risques liés au climat. Au Canada, la politique de gestion des plaines inondables de Terre-Neuve-et-Labrador exige un zonage municipal qui restreint les aménagements dans les zones à haut risque d'inondation et impose des mesures obligatoires de protection contre les inondations, telles que des hauteurs minimales de plancher dans les zones où les aménagements sont limités. La politique interdit la reconstruction après une inondation, à moins que des mesures de renforcement de la résilience ne soient mises en œuvre (Government of Newfoundland and Labrador, 2014[48]). Ce type de réglementation peut contribuer à briser le cycle des pertes et des reconstructions dans les zones à haut risque.
Les règlements de zonage peuvent réduire l'exposition aux risques liés au climat en orientant l'emplacement et les modalités des projets de développement. Les feux de brousse qui ont ravagé l'Australie pendant « l'été noir » ont conduit l'état d'Australie-Occidentale à adopter la politique d'aménagement du territoire 3.7 obligeant les conseils municipaux à identifier les zones exposées aux feux de brousse. L'évaluation des dommages causés par les aléas climatiques et la révision des politiques publiques sont des étapes nécessaires à l'adaptation au changement climatique, car elles contribuent à atténuer les pertes futures. Les contrôles de l'utilisation des sols limitant l'expansion urbaine dans les zones à haut risque, priorisant les aménagements intercalaires et imposant une conception résistante au feu pour les constructions approuvées sont désormais explicites dans le cadre réglementaire de l'Australie occidentale. La combinaison d'une cartographie détaillée des risques et d'évaluations des risques de feux de brousse visant à réduire les préoccupations en matière d'assurabilité peut aider à orienter les décisions des promoteurs immobiliers à la recherche d'investissements immobiliers à long terme (WAPC, 2024[49]; Government of Western Australia, 2025[50]).
Les codes de construction sont des instruments politiques qui peuvent servir à atténuer les risques liés à la transition et aux changements climatiques, à renforcer la sécurité des occupants et à garantir l'adaptation de l'environnement bâti à l'évolution du paysage réglementaire et à l'intensification des risques. Les codes de construction fixent des exigences minimales en matière de conception et de construction des bâtiments, qui peuvent être basées sur les performances ou normatives. Ces exigences concernent souvent le choix et l'utilisation des matériaux, la consommation d'énergie et les mesures visant à réduire l'exposition aux risques liés au climat (PNUE et Global ABC, 2025[35]). Des codes de construction bien élaborés et correctement appliqués peuvent réduire la vulnérabilité aux phénomènes météorologiques extrêmes et aux risques naturels tout en contribuant à préserver la santé et le bien-être des occupants des bâtiments (WHO, 2018[51]; UNDRR, 2025[11]).
Les codes de construction peuvent adapter les constructions aux réalités climatiques locales. Les réformes du code de construction kenyan de 2025 démontrent l'importance des politiques locales et adaptées au contexte. Historiquement, les codes de construction non adaptés au contexte local, dérivés des normes coloniales britanniques, comprenaient des dispositions telles que des exigences en matière de charge de neige, malgré le climat tropical du Kenya. Ce décalage géographique a rendu des millions de logements non conformes aux codes de construction ou inadaptés aux conditions locales, sapant ainsi la confiance dans le système réglementaire (ARI, 2013[52]; Cities Alliance, 2002[53]). La réforme réglementaire en cours au Kenya, menée par l'Autorité nationale de la construction et soutenue par l'Institut des ingénieurs du Kenya, vise à aligner les codes de construction sur les exigences constitutionnelles, à adopter les meilleures pratiques mondiales, y compris les normes de performance énergétique, et à appliquer des inspections obligatoires dans le cadre d'un code de construction révisé qui entrera en vigueur en mars 2025 (Kenya Law, 2024[54]). Ces réformes visent spécifiquement à rétablir la confiance grâce à une large participation des parties prenantes (IEK, 2025[55]). Cette transformation, qui passe d'une incohérence réglementaire à une pertinence locale, illustre à quel point les contrôles spatiaux sont plus efficaces lorsqu'ils sont fondés sur les conditions climatiques locales.
La réglementation peut lier directement la performance énergétique à la valeur du développement, alignant ainsi les objectifs environnementaux sur les incitations du marché. Le plan de construction zéro émission de Vancouver, au Canada, mis en œuvre par le biais du règlement municipal sur la construction, impose des systèmes de chauffage zéro émission, des normes avancées d'isolation et de performance, telles que la certification Passive House et Net Zero, pour tous les nouveaux bâtiments d'ici 2030 (City of Vancouver, 2025[56]; City of Vancouver, 2025[57]). Pour soutenir l'adoption de ces normes, la ville offre des incitations réglementaires, notamment une surface supplémentaire pour les nouveaux développements qui répondent à des critères énergétiques rigoureux (City of Vancouver, 2025[58]).
En révisant l'aménagement du territoire et les plans d'urbanisme à l'aide de données fiables, les autorités peuvent orienter la croissance vers des emplacements plus sûrs. Les cartes des risques et les plans d'infrastructure peuvent aider à prendre des décisions quant à l'emplacement des logements, des transports et des services, ce qui peut orienter les investissements du secteur privé et influencer l'utilisation des sols, la valeur des terrains et la densité de population. Des normes de construction strictes contribuent également à la résilience, car les bâtiments qui respectent les normes appropriées sont généralement plus résistants aux risques liés au climat (Banque mondiale, 2020[41]). La surveillance par satellite, la cartographie par système d'information géographique (SIG) et les modèles de risques permettent aux planificateurs d'identifier les zones vulnérables, d'adapter les réglementations et d'orienter les investissements (comme indiqué au chapitre 2). L'intégration de ces outils dans les systèmes de planification peut aider à éviter que les villes ne se retrouvent exposées à des risques coûteux, tout en équilibrant le développement et la résilience.
Dans certaines juridictions, les décisions relatives à la construction et à l'utilisation des sols tiennent compte des conditions climatiques prévues plutôt que de se baser uniquement sur les moyennes historiques. En vertu des articles 71 à 74 de la loi néo-zélandaise de 2004 sur la construction (New Zealand Building Act 2004), les conseils municipaux locaux peuvent refuser d'accorder un permis de construire sur des terrains exposés à des risques tels que les inondations, l'érosion côtière ou l'affaissement, à moins que le demandeur ne puisse démontrer comment le risque sera réduit ou géré pendant la durée de vie prévue de la structure. L'évaluation des risques liés au climat devient ainsi une condition préalable obligatoire à l'octroi d'un permis de construire (New Zealand Government, 2025[59]). Le ministère néo-zélandais de l'Environnement publie un guide sur les risques côtiers et le changement climatique qui recommande aux autorités d'utiliser des scénarios d'élévation du niveau de la mer sur 50 à 100 ans pour évaluer les demandes de permis de construire, en tenant compte des émissions élevées de gaz à effet de serre dans le futur (NZ Ministry for the Environment, 2024[60]). En intégrant des cadres d'autorisation prospectifs dans la planification réglementaire, les autorités locales peuvent orienter une adaptation proactive (GIEC, 2022[61]).
La modernisation des bâtiments à des fins de décarbonation et de résilience nécessite une combinaison de financement et de subventions, car les réglementations et les marchés ne peuvent à eux seuls générer les investissements nécessaires. Le financement fait référence aux capitaux remboursables tels que les prêts, les obligations et les hypothèques, tandis que les subventions font référence aux aides non remboursables telles que les dons, les subventions et les incitations fiscales (OCDE, 2023[62]). Les deux sont essentiels : le financement mobilise des capitaux privés à grande échelle, tandis que le financement garantit la participation des ménages à faibles revenus ou des communautés défavorisées.
Mobilisation de capitaux privés au service de la décarbonation
Les pratiques d'évaluation sont en cours d'adaptation afin que les améliorations en matière d'énergie et de résilience soient reconnues comme contribuant à la valeur des actifs. Aux Pays-Bas, l'exigence obligatoire de la classe C sur le certificat de performance énergétique (le diagnostic de performance énergétique, DPE en France) pour tous les bureaux à partir de 2023 a créé une menace d'actifs échoués (stranded assets). Cette pression réglementaire a déclenché le développement de DuPa 2.0, un cadre qui intègre plus de 80 indicateurs de durabilité dans l'évaluation des biens immobiliers commerciaux. En intégrant directement les performances climatiques dans les évaluations, DuPa 2.0 permet aux banques d'accorder des prêts en toute confiance et récompense les propriétaires qui investissent dans des améliorations (RICS, 2024[38]).
Les banques publiques de développement peuvent mobiliser des investissements privés dans l'efficacité énergétique par le biais de prêts. En Allemagne, les programmes de la KfW reposent principalement sur la promotion du standard « Efficiency House », qui classe les bâtiments sur une échelle de 40 à 85, les valeurs les plus basses correspondant à une demande énergétique plus faible. Plus le niveau atteint est ambitieux, plus la subvention accordée est importante. Les bénéficiaires éligibles sont les ménages qui rénovent leur logement de manière respectueuse du climat ou qui achètent une maison nouvellement rénovée répondant au standard Efficiency House. La KfW propose des prêts pouvant atteindre 120 000 euros par logement pour atteindre le niveau 85 ou supérieur du standard « Efficiency House » ou pour les bâtiments classés. Le montant maximal du prêt passe à 150 000 euros si le bien immobilier est également éligible à une classe d'énergie renouvelable ou de durabilité. Ces prêts sont complétés par des subventions de remboursement qui réduisent le capital restant dû et raccourcissent la durée du prêt. Plus la performance énergétique atteinte est élevée, plus la subvention de remboursement est importante, ce qui réduit efficacement les coûts d'emprunt et améliore l'accessibilité financière. Une caractéristique distinctive est que tous les projets doivent être accompagnés par des experts certifiés en efficacité énergétique, qui assurent la planification et la supervision des travaux. La KfW subventionne également ces services par le biais d'un montant de prêt supplémentaire et d'une subvention au remboursement, garantissant ainsi la qualité et la conformité. Le soutien financier et les incitations des gouvernements rendent la conformité réglementaire économiquement accessible tout en réduisant les obstacles liés à l'investissement initial. Ces systèmes de soutien s'avèrent essentiels pour transformer les exigences réglementaires, perçues comme des charges financières, en opportunités d'investissement viables, permettant ainsi la transformation du marché nécessaire à la réduction systématique des risques (KfW, n.d.[63]).
Les prêts hypothécaires verts (green mortgages) sont un instrument en pleine expansion pour financer la décarbonation des bâtiments. Ils offrent aux emprunteurs des conditions préférentielles lorsque les propriétés répondent à des normes environnementales définies (GFI, n.d.[64]). La demande augmente à l'échelle mondiale, sous l’effet du renforcement des réglementations en matière d'efficacité énergétique, du développement des certifications environnementales et de l'évolution des préférences des consommateurs, qui stimulent leur adoption. Le marché était évalué à 181,2 milliards USD en 2024 et devrait atteindre 536,6 milliards d'ici 2033 (GMR, 2025[65]). Dans l'UE, plus de 70 % des établissements de crédit proposent des taux d'intérêt plus bas et/ou des frais réduits pour les prêts verts accordés aux ménages par rapport aux prêts standard. Les PME et les sociétés non financières (SNF) en bénéficient moins fréquemment, seules 42 % d'entre elles obtenant des taux préférentiels (Autorité Bancaire Européenne (ABE), 2023[66]). Au Royaume-Uni, le nombre de produits hypothécaires verts est passé de 4 en 2019 à 61 en 2024, avec des investissements continus et le développement de nouveaux produits prévus à l'avenir (GFI, n.d.[64]; GMR, 2025[65]). Les établissements de crédit associent souvent des réductions de taux d'intérêt à des remises partiels en espèces (« cashback ») ou des services auxiliaires à coût réduit. Les conditions tarifaires avantageuses sont considérées comme l'incitation la plus efficace, ce qui fait des prêts hypothécaires verts la pierre angulaire du financement de la transition vers un logement bas carbone (Autorité Bancaire Européenne (ABE), 2023[66]).
Les marchés obligataires sont devenus un pilier du financement de la construction, mobilisant des milliards de capitaux pour la construction bas carbone et la rénovation énergétique. Les obligations vertes, par exemple, constituent la catégorie la plus large d'obligations destinées à financer des projets ayant un impact positif sur l'environnement, tels que les installations d'énergies renouvelables, l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments et les initiatives de lutte contre la pollution. À l'échelle mondiale, depuis 2014, les bâtiments représentent un quart des obligations vertes émises, pour un montant cumulé de 696,25 milliards USD (CBI, 2025[67]). La société immobilière suédoise Vasakronan, qui a émis la première obligation verte d'entreprise au monde en 2013, est un exemple pionnier de rentabilité des obligations vertes dans le secteur immobilier. Cette obligation a financé un portefeuille de projets de construction et de rénovation intégrant des mesures environnementales, notamment l’installation de bornes de recharge pour les voitures électriques et le recyclage des déchets de construction (Ferlin and Fryxell, 2020[68]). Par ailleurs, l'introduction d'obligations vertes a suscité l’intérêt d'un plus grand nombre d'investisseurs et élargi la base d'investisseurs de l'entreprise. En 2024, l’ensemble des obligations émises par Vasakronan étaient vertes (Vasakronan, 2025[69]).
Les principes et normes applicables aux obligations vertes garantissent que les recettes soutiennent des résultats mesurables (Commission européenne, 2023[70]). Les principes applicables aux obligations vertes (GBP, Green Bond Principles) de l'Association internationale des marchés de capitaux (ICMA, International Capital Market Association) promeuvent la transparence au moyen d’une définition claire de l ’utilisation claire des recettes, de processus d'évaluation et de sélection des projets, de la gestion des recettes et d’un reporting approprié (IMF, 2019[71]). La norme européenne sur les obligations vertes (EU GBS, European Green Bond Standard) s'aligne sur la taxonomie de l'UE et ajoute des critères d'éligibilité, des obligations d'information renforcées, sous la supervision de l'Autorité européenne des marchés financiers (AEMF), ce qui renforce la crédibilité et la comparabilité pour les investisseurs (Commission européenne, n.d.[72]).
Les obligations durables financent une combinaison de projets environnementaux et sociaux et utilisent les recettes pour financer des initiatives telles que les logements écologiques. Les projets sociaux peuvent générer des co-bénéfices environnementaux, et les projets écologiques peuvent produire des co-bénéfices sociaux (ICMA, 2021[73]). Kāinga Ora, organisme fournisseur de logements sociaux et d'aide sociale en Nouvelle-Zélande, a émis des « obligations bien-être » ou « Wellbeing Bonds » dans le cadre de son programme de financement durable afin de financer un portefeuille d'activités durables. Entre leur lancement en 2018 et 2023, les obligations « Wellbeing Bonds » ont directement contribué à la construction de près de 10 000 nouveaux logements sociaux et aidés. Au cours de l'exercice 2022-2023, 95 % du des fonds issus des obligations ont été alloués au logement social, soutenant principalement la construction de nouveaux logements écologiques ainsi que la rénovation du parc existant de logements sociaux (Kāinga Ora, 2023[74]).
Financement public de la décarbonation
Les programmes nationaux mis en œuvre dans différents pays illustrent la manière dont le financement public peut compléter le financement privé. Des pays comme la France et l'Allemagne associent des normes strictes à des subventions à grande échelle pour la rénovation, à des prêts à taux réduit et à des services d’accompagnement, garantissant ainsi que les travaux d’amélioration soient à la fois abordables pour les propriétaires et équitables pour les locataires.
Des programmes de subventions complets peuvent rendre les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique plus accessibles et plus attractifs pour les ménages, favorisant ainsi une transition ordonnée. Le programme français MaPrimeRénov' illustre la manière dont un soutien financier complet peut transformer la conformité réglementaire, perçue comme une contrainte, en un levier accessible de réduction des risques. Ce dispositif accorde une aide financière aux propriétaires occupant leurs résidences principales, selon trois volets : des rénovations progressives telles que l'isolation ou l’installation d’un chauffage bas carbone ; des rénovations globales nécessitant l’intervention d’un conseiller et une amélioration énergétique d'au moins deux classes ; et des travaux collectifs pour les immeubles en copropriété. D'autres aides sont disponibles, notamment les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) (subventions financées par les fournisseurs d’énergie), le dispositif Coup de Pouce (prime pour le remplacement des appareils de chauffage polluants) et des subventions locales via des programmes régionaux. Des incitations fiscales telles que le dispositif Denormandie (réduction d’impôt pour la rénovation de logements locatifs) et des exonérations temporaires de la taxe foncière contribuent encore à réduire les coûts. Des outils tels que Mes Aides Réno aident les ménages à évaluer leur éligibilité et à simuler les coûts des travaux, favorisant ainsi un large accès à la rénovation énergétique des logements. En outre, les options de financement comprennent l'éco-PTZ (prêt écologique à taux zéro), le Prêt Avance Mutation (prêt rénovation à remboursement différé) et des taux de TVA réduits sur les travaux éligibles (France Gov, 2025[75]).
Le financement fondé sur la fiscalité peut permettre la décarbonation à grande échelle du parc immobilier en allégeant les contraintes financières auxquels les ménages sont confrontés face aux risques de transition climatique. Depuis 2020, en Allemagne, les propriétaires occupants qui réalisent des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique dans leur résidence principale (tels que le remplacement des fenêtres et des portes extérieures, l'isolation des toitures et des murs ou la modernisation des systèmes de chauffage) peuvent déduire 20 % des dépenses éligibles (dans la limite de 40 000 euros par bien) de leur impôt sur le revenu (AIE, 2021[76]). Fait notable, cet avantage fiscal est réparti sur trois ans (7 % la première et la deuxième année et 6 % la troisième), ce qui permet de maîtriser l’impact sur les recettes fiscales tout en offrant des économies substantielles aux ménages (Bundesregierung, 2020[77]). En conditionnant un allègement fiscal généreux mais plafonné à la réalisation de travaux de rénovation spécifiques, l'Allemagne s'efforce d'encourager les investissements privés dans la décarbonation tout en garantissant la prévisibilité budgétaire et en aidant les ménages à se prémunir des risques de transition liés au climat, qui sont liés à la hausse des coûts énergétiques et au renforcement des normes d'efficacité énergétique.
Mobilisation de capitaux privés au service de la résilience
Les obligations de résilience (resilience bonds) sont conçues pour financer des investissements qui renforcent la résilience climatique. Il s’agit d’instruments financiers innovants fondés sur le principe selon lequel un investissement proactif dans la résilience aux catastrophes est plus efficient en termes de coûts que la reconstruction post- catastrophe. Ainsi, les obligations de résilience permettent aux pouvoirs publics de financer des projets d'infrastructure essentiels visant à réduire les risques liés au climat en monétisant les pertes évitées. Pour les autorités locales, ces obligations offrent trois avantages majeurs : des mécanismes de financement pour les initiatives de résilience, des partenariats de partage des risques avec de multiples parties prenantes et la possibilité de transférer le risque de catastrophe vers les marchés financiers (Vaijhala, 2018[78]).
Les obligations de résilience constituent une sous-catégorie des obligations vertes et visent à financer des projets permettant aux communautés et aux infrastructures de résister aux chocs liés au climat, tels que les dispositifs de défense contre les inondations, l'agriculture résistante à la sécheresse ou les bâtiments adaptés aux risques liés au climat. Alors que les obligations catastrophes (catastrophe bonds) fonctionnent comme des polices d'assurance-vie ne versant des indemnités qu'après des catastrophes majeures, les obligations de résilience s'apparentent davantage à des régimes d'assurance maladie progressifs qui récompensent les mesures préventives visant à réduire les risques à long terme et les coûts globaux (Vaijhala, 2018[78]). Ces mesures préventives renforcent les infrastructures et les systèmes, leur permettant de résister, de s'adapter ou de se transformer en réponse aux risques liés au climat, tout en évitant les mauvaises adaptations et en offrant des avantages plus larges en matière de développement. Le gouvernement métropolitain de Tokyo (TMG, Tokyo Metropolitan Government) a lancé les obligations de résilience TOKYO, d'un montant de 53 milliards de yens (300 millions d'euros), afin de financer le projet TOKYO Resilience, une stratégie d'adaptation urbaine à long terme visant à protéger la ville contre les risques de tempêtes et d'inondations de plus en plus graves. S'appuyant sur les précédentes obligations durables de Tokyo, ces obligations consacrent exclusivement leurs recettes à de nouveaux projets d'infrastructures résilientes au climat, notamment des ouvrages de contrôle des inondations, l'amélioration des systèmes de gestion des eaux pluviales et le renforcement des actifs urbains et immobiliers essentiels. Les obligations sont conformes aux principes des obligations vertes (Green Bond Principles), aux principes des obligations sociales (Social Bond Principles) et aux lignes directrices sur les obligations durables (Sustainability Bond Guidelines) de l'ICMA. Il convient de noter qu'il s'agit des premières obligations de résilience au monde certifiées selon la Norme élargie sur les obligations climatiques (Climate Bonds Standard), qui intègre la taxonomie de résilience (Climate Bonds Resilience Taxonomy) (Tokyo Metropolitan Government, 2025[79]; Tokyo Metropolitan Government, 2025[80]).
Financement public de la résilience
Renforcer la résilience suppose d’orienter les fonds vers des mesures qui réduisent la vulnérabilité aux risques liés au climat futurs et améliorent la capacité d'adaptation. Cela comprend des aménagements physiques tels que des ouvrages de protection contre les inondations, des systèmes urbains de drainage écologique ou des barrières côtières ; des solutions fondées sur la nature, notamment le boisement ou reboisement ; et des dispositifs technologiques, tels que des plateformes d'alerte précoce, des réseaux numériques résilients au climat ou des systèmes intelligents de gestion de l'eau. Les investissements sociaux et institutionnels tels que le renforcement de la gouvernance locale des risques, la formation des communautés à la préparation aux situations d'urgence et l'intégration de l'adaptation au changement climatique dans la planification du développement régional sont tout aussi essentiels. La politique de cohésion de l'UE constitue le principal instrument d'investissement pour réduire les disparités régionales et soutenir les transitions verte et numérique, avec une enveloppe d'environ 392 milliards d'euros pour la période 2021-2027, soit près d'un tiers du budget de l'UE (Commission européenne, n.d.[81]). Au moins 30 % de ce budget est consacré à l'action climatique, couvrant à la fois l'atténuation et l'adaptation (CCNUCC, 2022[82]; Commission européenne, 2025[83]). En France, l'accord de partenariat 2021-2027 prévoit un montant total de 18,4 milliards d'euros de fonds de cohésion, dont environ 3,4 milliards d'euros sont consacrés à la priorité « Une Europe plus verte » (objectif spécifique 2 - OS2), générant un investissement total de 5,7 milliards d'euros grâce au cofinancement (Commission européenne, 2025[83]). À ce jour, quelque 350 millions d'euros répartis sur 15 projets ont été spécifiquement consacrés à la prévention des risques liés au climat, ce qui montre que l'adaptation et la résilience sont considérées comme des éléments essentiels de la politique territoriale de l'UE et de la France, au même titre que la réduction des émissions (Kohesio, 2025[84]). Ces allocations prennent principalement la forme de fonds budgétaires et de subventions, plutôt que d’instruments financiers remboursables ou de mécanismes de financements basés sur le marché.
L'assurance peut évoluer d'une logique réactive de mutualisation des coûts vers une approche proactive de réduction des risques en intégrant la résilience dans la couverture des ménages. Le programme britannique Flood Re a été créé dans le cadre d'une initiative conjointe du gouvernement et des assureurs. Flood Re subventionne la réassurance des logements à haut risque, tandis que son programme Reconstruire en mieux (BBB, Build Back Better) prévoit jusqu'à 10 000 livres sterling pour financer des mesures de résilience aux inondations à l’échelle des propriétés lors de leur remise en état (Flood Re, 2025[85]). Ces mesures comprennent notamment l’installation de portes anti-inondation, l'amélioration des systèmes de drainage et la surélévation des installations électriques, qui réduisent non seulement le risque d'infiltration d'eau, mais accélèrent également la remise en état après un sinistre. Bien que les réparations intégrant des mesures de renforcement de la résilience entraînent un surcoût initial d’environ 34 %, elles permettent de réduire les coûts de réparation futurs jusqu'à 73 % et peuvent être amorties après une seule inondation (Rotimi et al., 2011[86]). En combinant protection financière et incitations à la résilience, Flood Re illustre la manière dont l'innovation en matière d'assurance peut réduire les risques à long terme, limiter les déplacements de ménages et soutenir l'adaptation au changement climatique à grande échelle (FloodRe, n.d.[87]).
Les fonds internationaux pour le climat accordent également des subventions directes en faveur de la résilience dans les pays vulnérables. Le projet communautaire de résilience climatique du Vanuatu, (VCCRP, Vanuatu Community-based Climate Resilience Project) financé par le Fonds vert pour le climat, en est un excellent exemple. Doté d'un budget de 32,7 millions USD et s'étendant de 2022 à 2028, ce projet vise à accroître la résilience des communautés rurales et côtières particulièrement vulnérables à des menaces telles que les phénomènes météorologiques extrêmes, l'élévation du niveau de la mer et l'érosion côtière. Les fonds sont mobilisés pour des mesures d'adaptation concrètes, notamment la protection et la restauration de 11 600 hectares de terres agricoles et zones halieutiques, la formation des petits exploitants agricoles et des pêcheurs à des techniques résilientes au climat, la création de comités locaux de réduction des risques de catastrophe et l'accès à des systèmes d'alerte précoce au niveau local (The Green Climate Funds, n.d.[88]).
Les systèmes volontaires de certification environnementale des bâtiments complètent la réglementation en signalant les niveaux de performance supérieurs aux exigences minimales, aidant ainsi les investisseurs et les locataires à identifier les bâtiments qui dépassent les obligations légales. Ces certifications peuvent être mobilisées tout au long du cycle de vie d'un bâtiment, depuis le choix du site et la conception initiale jusqu'à la construction, l'exploitation et le cas échéant, la démolition. Ces dispositifs d'évaluation à multicritères examinent l'efficacité énergétique, la conservation de l'eau, le choix des matériaux, la qualité environnementale intérieure et l'impact écologique au moyen de processus de vérification rigoureux effectués par des tiers indépendants. Alors que les normes minimales de performance énergétiques (MEPS, Minimum Energy Performance Standards) et les CPE établissent des normes minimales, des certifications telles que LEED (Leadership et conception énergétique et environnementale, Leadership in Energy & Environmental Design), BREEAM (Méthode d'évaluation environnementale de l'établissement de recherche sur le bâtiment, Building Research Establishment Environmental Assessment Method), EDGE (Excellence dans la conception pour une plus grande efficacité, Excellence in Design for Greater Efficiencies), DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) et HQE (Haute Qualité Environnementale) mettent en lumière les acteurs pionniers. Ces certifications reposent sur des méthodologies de notation distinctes, adaptées tant aux projets de construction neuve, en mettant l'accent sur les choix de conception et de construction, qu’à la rénovation et à la réhabilitation de bâtiments existants, en insistant sur l’amélioration des performances opérationnelles et les pratiques de maintenance. Ces systèmes contribuent à la différenciation sur le marché, attirent les financements verts et répondent à la demande croissante des locataires pour des bâtiments performants, sains et pérennes.
Les bâtiments certifiés peuvent atteindre la parité des coûts avec les constructions conventionnelles grâce à une conception intégrée et à une planification précoce. La certification environnementale entraîne généralement un surcoût pouvant aller jusqu'à 4 %, les niveaux de certification plus élevés (tels que LEED Platinum ou BREEAM Excellent) pouvant engendrer des coûts supplémentaires entre 2 % et 12,5 %. Cependant, ces surcoûts sont compensés par des économies d’exploitation réalisées grâce à des systèmes énergétiques performants. Le secteur de la construction surestime souvent ces surcoûts en raison de projets phares très médiatisés intégrant des technologies vertes non essentielles. Les coûts diminuent à mesure que les chaînes d'approvisionnement se structurent et que l'expertise se développe, comme l’illustrent les données relatives au projet LEED qui montrent une réduction des surcoûts au fil du temps. Le processus de conception intégré apparaît déterminant, combinant des stratégies passives, des enveloppes de bâtiments performantes et une planification collaborative afin d'éviter des solutions additionnelles coûteuses. Si les projets ambitieux visant la neutralité carbone peuvent entraîner des surcoûts jusqu’à 12,5 %, la plupart des bâtiments certifiés démontrent que la durabilité peut être atteinte dans le cadre de budgets conventionnels, à condition d’une mise en œuvre appropriée (WGBC, 2013[89]).
En outre, la certification environnementale peut conduire à une amélioration de la performance des actifs immobiliers sur le marché (UNEP FI, 2023[90]). Une revue de l’ensemble des recherches menées entre 2003 et 2021 a révélé que les immeubles de bureaux bénéficiant d’une certification environnementale peuvent bénéficier de loyers majorés d'environ 85 % aux États-Unis et 81 % en Europe, ce qui indique une reconnaissance croissante par les marchés des performances environnementales. L'ampleur de cette prime peut varier selon les marchés et les niveaux de certification (Jayakody and Vaz, 2023[91]). Le Tableau 4.2 répertorie les principales certifications et normes environnementales reconnues à l'échelle mondiale, en précisant l'importance qu'elles accordent aux indicateurs d'atténuation et/ou d'adaptation au changement climatique ainsi que de résilience, ainsi que leur champ d’application principal et leur zone géographique cible.
Source : (USGBC, n.d.[92]), (BRE Global, n.d.[93]), (IWBI, n.d.[94]), (ILFI, n.d.[95]), (IFC, n.d.[96]), (GBCA, n.d.[97]), (DGNB, n.d.[98]), (ISI, n.d.[99]), (USGBC & Perkins&Will, n.d.[100]), (ISO, n.d.[101]), (PHI, n.d.[102]), (JSBC & MLIT, n.d.[103]), (GBI, n.d.[104]), (NABERS Australia, n.d.[105]), (Alliance HQE-GBC, n.d.[106]) (LCBI, 2025[107]) (Zero Carbon Building Standards, n.d.[108]) (Government of Canada, n.d.[109]) (BOMA BEST, n.d.[110])
Les dispositifs de certification des bâtiments jouent un rôle croissant dans la décarbonation et la résilience du secteur immobilier mondial. Toutefois, leur diversité et l’inégale transparence des données qu’ils mobilisent posent des défis en termes de comparabilité, de prise de décision d'investissement et d'alignement des politiques publiques. L‘augmentation du nombre de certifications environnementales des bâtiments témoigne des progrès réalisés en matière de construction durable, mais la diversité des normes et des méthodologies selon les juridictions peut nuire à la cohérence de l'évaluation des risques et des performances pour les investisseurs, en particulier d’un pays à l’autre (PNUE, 2024[111]; WGBC, 2024[112]). Le Global Buildings Climate Tracker (GBCT), ou outil mondial de suivi climatique des bâtiments, est un indicateur composite développé par GlobalABC pour suivre la décarbonation dans le secteur mondial du bâtiment et de la construction. Il fournit un cadre émergent pour évaluer la pénétration du marché et les résultats en matière de performance. Cependant, ses auteurs soulignent que des pratiques de reporting plus cohérentes et plus transparentes de la part des organismes de certification seraient nécessaires pour renforcer la surveillance mondiale (PNUE et Global ABC, 2025[35]; PNUE, 2024[111]). L'intégration de critères locaux relatifs aux risques liés au climat et environnementaux au sein de cadres reconnus à l'échelle internationale peut contribuer à renforcer la confiance des investisseurs et à soutenir les approches fondées sur le cycle de vie des bâtiments. Parallèlement, les systèmes de certification doivent également s'adapter aux contextes régionaux, en particulier dans les pays en développement où la disponibilité des données et les capacités institutionnelles peuvent être limitées (PNUE et Global ABC, 2025[35]).
Les risques liés au climat affectent de manière disproportionnée les ménages à faibles revenus, rendant indispensables des stratégies de résilience et d'atténuation adaptées au contexte local pour assurer une transition juste dans le secteur immobilier. Si l'exposition aux risques est locale, les risques financiers, eux, sont mondiaux, ce qui nécessite des politiques soutenant à la fois les ménages à faibles revenus et les économies en développement dans l’adaptation et la décarbonation de l’environnement bâti. Comme souligné dans les chapitres précédents, les catastrophes liées au climat peuvent entraîner des pertes de revenus durables qui touchent de manière disproportionnée les ménages les plus pauvres. En effet, les dommages aux logements, aux moyens de subsistance et aux infrastructures locales obligent souvent les familles à arbitrer entre la reconstruction et le maintien de leur consommation essentielle. Cela conduit souvent à une réduction des dépenses, à un recours accru à l’endettement et à une reprise prolongée, les pertes s'aggravant avec le temps. En l’absence de mesures de soutien, les coûts et les pertes liés à la transition peuvent aggraver les inégalités et potentiellement déstabiliser les marchés (UNDRR, 2025[11]). Il est donc essentiel de traiter ces vulnérabilités financières afin d'éviter des cycles de pertes récurrents qui érodent la résilience des ménages et la stabilité économique locale. Des interventions équitables et adaptées au contexte local sont indispensables pour une transition immobilière juste et résiliente.
Les politiques climatiques dans le secteur immobilier sont d’autant plus efficaces qu'elles intègrent des garde-fous en matière d'équité, afin d'éviter que les coûts de la transition et de la résilience ne pèsent de manière disproportionnée sur les ménages vulnérables. Les communautés à faibles revenus et les territoires défavorisées sont souvent les plus exposées aux inondations, aux incendies et aux vagues de chaleur, tout en étant les moins en mesure de financer des assurances, des travaux de rénovation ou des loyers en hausse. Si la réglementation et les instruments financiers ne bénéficient qu'aux propriétaires les plus riches, il en résulte des déplacements résidentiels et un creusement des inégalités, compromettant à terme les objectifs climatiques. Les ménages et les locataires les plus vulnérables – ceux disposant de faibles revenus, résidant dans des logements anciens, bénéficiant d’un statut d’occupation précaire ou informel, ou ayant une mobilité limitée – peuvent être exposés à un triple risque : hausse des coûts d'assurance et d'énergie, incapacité à financer des mesures d'adaptation ou de rénovation et perte d'accès à des logements dans des quartiers sûrs et résilients. Sans intervention politique suffisante, ces risques peuvent se traduire par une dépréciation des actifs, des charges financières insoutenables et, dans certains cas, par des déplacements forcés ou une dépendance à des conditions de logement insalubres.
Sans un soutien durable et ciblé, la transition vers un parc immobilier bas carbone risque d'accentuer les inégalités, les ménages incapables de rénover leur logement étant susceptibles de voir, à terme, leurs factures augmenter et leur situation en matière de logement devenir plus précaire au fil du temps. Au Royaume-Uni, les ménages à faibles revenus sont particulièrement exposés aux risques liés à la transition dans le secteur du bâtiment, car beaucoup d'entre eux vivent dans des logements anciens et peu efficaces sur le plan énergétique, plus coûteux à chauffer. En 2024, 36,3 % des ménages (soit 8,99 millions) ont dû consacrer plus de 10 % de leurs revenus à l'énergie domestique, contre 35,5 % (8,73 millions) en 2023, ce qui souligne l’intensification de la pression en matière d'accessibilité financière. Si des mesures telles que les obligation des fournisseurs d’énergie (Energy Company Obligation), les allocation hivernales de chauffage (Winter Fuel Payments) et les allocations en cas de vague de froid (Cold Weather Payments) apportent un soutien, les coûts initiaux liés à l'isolation et aux systèmes de chauffage bas carbone restent prohibitifs pour de nombreux ménages disposant d'une épargne limitée, contribue ainsi à la précarité énergétique (Government of the United Kingdom, 2025[113]).
Les risques physiques liés au climat peuvent entraîner une pénurie de logements sur le long terme et des pertes de revenus durables pour les ménages modestes. Au Pakistan, les inondations de 2022 ont détruit environ 780 000 maisons et en ont partiellement endommagé 1,27 million dans les 94 districts touchés par la catastrophe. De nombreux ménages touchés ont subi à la fois des pertes de revenus et la destruction de leurs biens, contraignant les familles à contracter des emprunts à taux d'intérêt élevé ou à réduire leurs dépenses essentielles pour financer les réparations de base. La reconstruction a progressé lentement en raison de l'accès limité à un crédit abordable et de la hausse des coûts des matériaux de construction, poussant de nombreux habitants à retourner dans des structures dangereuses ou temporaires. Ces retards ont aggravé les chocs de revenus à long terme et perturbé les marchés locaux de la construction et du travail (Government of Pakistan, Asian Development Bank, European Union, United Nations Development Programme, & World Bank, 2022[114]; Government of Pakistan, 2022[115]). Alors que le Pakistan continue de faire face à des inondations de grande ampleur répétées, les stratégies de résilience immobilière doivent intégrer un soutien financier ciblé aux ménages à faibles revenus afin d'éviter les cycles de pertes récurrentes, les déplacements de population et la détérioration du bien-être urbain (UNICEF, 2025[116]).
Plus de 70 % des bâtiments dans le monde sont auto-construits, mais les quartiers d’habitat informel ne reçoivent qu'une part disproportionnellement faible des financements climatiques destinés à soutenir la résilience. À l'échelle mondiale, 1,1 milliard de personnes vivent dans des quartiers informels, un chiffre pourrait atteindre 2 milliards au cours des 30 prochaines années (IIED, 2025[117]). Les quartiers informels sont souvent situés dans des zones à haut risque telles que les plaines inondables, les pentes raides et les zones côtières, et ne disposent pas d’un accès aux infrastructures de base ou aux services municipaux permettant d'atténuer les risques, tels que des systèmes de drainage appropriés. Dans ces quartiers informels la charge des risques liés au climat est supportée de manière disproportionnée par les habitants eux-mêmes, qui absorbent l'intégralité des coûts liés à la perte de leur logement, à la défaillance des infrastructures et aux interruptions de services (Cities Alliance, 2024[118]). Malgré cette extrême vulnérabilité, seuls 3,5 % des financements climatiques mondiaux (soit 1,2 milliard USD) concernent des projets incluant les populations urbaines pauvres (GIEC, 2022[119]; Cities Alliance, 2024[120]). À l'échelle mondiale, moins de 7 % des pays font explicitement référence aux quartiers informels ou aux bidonvilles dans leurs dernières contributions déterminées au niveau national (CDN) ; à la mi-2025, seules 13 des 188 parties prenantes l’avaient fait (Habitat for Humanity International, 2025[121]; GIEC, 2022[119]; Cities Alliance, 2024[120]).
Les communautés informelles peuvent contribuer à façonner la résilience face aux risques liés au climat de première ligne grâce à des mesures d'adaptation pragmatiques et pilotées localement. Dans le quartier de Kibera à Nairobi (Kenya), où plus de 250 000 habitants vivent dans des zones inondables le long de la rivière Ngong, un réseau de 12 espaces publics sert de pôle de premiers secours, améliore le drainage, soutient les moyens de subsistance et fournit des services tels que des aires de lessive, des blocs sanitaires, des kiosques et des points d'eau, dans le cadre d’actions menées par la communauté. Opérationnel depuis 2006, le réseau dessert directement 3 470 ménages situés dans un rayon de 100 mètres des sites et en soutient indirectement plus de 15 600. Dans le cadre de cet effort plus large, le projet d'adaptation communautaire réactive (Community Responsive Adaptation) de la Kounkuey Design Initiative (KDI), mené de 2017 à 2024, a expérimenté des mesures locales d'atténuation des inondations menées sur trois sites à Andolo, Vuma et St John's, grâce à des fonds provenant de donateurs et à un cofinancement communautaire pouvant atteindre 5 % (K’oyoo, 2024[122]). Les interventions ont combiné des mesures structurelles (telles que des gabions, la modernisation des systèmes de drainage, des revêtements perméables, des jardins pluviaux, des dispositifs de récupération des eaux de pluie et le stockage des eaux de crue sous les places publiques) avec des équipements sociaux (notamment des aires de jeux, des salles polyvalentes, des kiosques à eau et des voies d'accès plus sûres). Une enquête longitudinale par panel menée sur quatre ans auprès de plus de 1 500 ménages, appuyée par une modélisation 2D des inondations et des recherches qualitatives, a mis en évidence une réduction des inondations et une amélioration de l'accès aux services de base (UNFCCC, 2025[123]; Dessie, E., Oranga, A., & Lines, K., 2025[124]). Des projets similaires sont soutenus au Kenya et dans les 77 pays membres de la Coalition pour une ambition élevée en matière de partenariats multiniveaux (CHAMP, Coalition for High Ambition Multilevel Partnerships), lancée lors de la COP28, qui vise à renforcer l’alignement entre les politiques climatiques nationalse et leur mise en œuvre locale (CHAMP, 2025[125]; WRI and CHAMP, 2025[126]).
Lorsque les systèmes bancaires formels excluent les populations à faibles revenus et marginalisées, les groupes d'épargne communautaires offrent un mécanisme local de financement des réparations de base des logements et des améliorations en matière de résilience. À l'échelle mondiale, plus de 80 % des 1,4 milliard d'adultes non bancarisés vivent dans des zones exposées à des risques élevés de chocs sociaux et environnementaux (Banque mondiale, 2025[127]). Sans accès à des prêts hypothécaires ou à des prêts pour l'amélioration de l'habitat, ces ménages non bancarisés sont souvent contraints d’autofinancer les travaux d’amélioration de leur logement liés au climat, telles que le renforcement des structures contre les tempêtes ou la surélévation des planchers dans les zones inondables. En Ouganda, bien que 71 % des adultes disposent d'une forme d'épargne, seuls 39 % épargnent auprès d'institutions financières formelles ou via des services de paiement mobile. De même, si 77 % des adultes ont recours à l’emprunt, seuls 29 % le font via des banques ou des plateformes mobiles (UNCDF, 2023[128]). Les systèmes d'épargne communautaire fonctionnent comme des filets de sécurité financière en mutualisant les conséquences économiques des chocs entre les membres d'une communauté ou d'un réseau, dans des contextes où le crédit ou l'assurance formels ne sont pas disponibles. Les ménages à faible revenu ont également souvent une couverture d'assurance limitée, voire inexistante, pour les pertes liées au climat, les primes d'assurance contre les inondations ou les tempêtes dépassent fréquemment leurs capacités financières. En conséquence, la reprise post-catastrophe repose largement sur l'aide publique et des réseaux de solidarité informels, qui permettent de répondre aux besoins immédiats mais financent rarement la reconstruction (OCDE, 2023[9]; OECD, 2022[16]). Renforcer l'accès à une assurance abordable et à des mécanismes communautaires de partage des risques peut ainsi réduire les délais de reprise et alléger la charge financière qui pèse sur les ménages et les collectivités locales (UNDRR, 2025[11]).
Au niveau microéconomique, le transfert traditionnel des risques est partagé au sein des groupes communautaires par le biais de groupes d'épargne d'urgence. Ces structures prennent des formes variées et complètent les secteurs bancaires et d'assurantiels formels en répondant aux besoins de segments de marché insuffisamment desservis. Les dispositifs informels reposent généralement sur des prêts de faible montant, à court terme et non garantis, qui ciblant principalement les communautés rurales, les activités agricoles, les ménages, les individus et les microentreprises. Contrairement aux banques traditionnelles, les prêteurs informels s'appuient sur les relations sociales et les mécanismes réputationnels pour surveiller les emprunteurs et faire respecter les remboursements, ce qui les rend souvent plus adaptés aux contextes où les systèmes de crédit formels sont inaccessibles (CARE, 2021[129]).
Les groupes d'épargne sont souvent utilisés pour financer l'accès aux droits de propriété formels, la rénovation des logements et les réparations post-catastrophe. De tels dispositifs existent partout dans le monde, des cercles Njangi au Cameroun et des tontines en Afrique de l'Ouest aux réseaux Sou-Sou dans les Caraïbes et aux épargnes Hui en Chine (Ayyagari, Demirgüç-Kunt and Maksimovic, 2020[130]). Également appelés associations rotatives d'épargne et de crédit (ROSCA, Rotating Savings and Credit Associations), ces systèmes sont très répandus en Afrique, en Asie et en Amérique latine, ainsi que dans les communautés migrantes des pays d'accueil (Semin, 2007[131]). Chaque membre contribue régulièrement à un fonds commun, qui est distribué à tour de rôle ou selon les besoins à des fins d'investissement ou d'urgence (Smets, 2000[132]). En Éthiopie, les réseaux Idir collectent une épargne mutualisée destinée à financer les funérailles, les réparations de logements et constituant une forme d’ assurance informelle contre les chocs météorologiques extrêmes (Melkamu et al., 2025[133]). Des modèles similaires incluent les groupes d'entraide en Asie de l'Est et les communautés d'épargne et de crédit interne (SILC, Savings and Internal Lending Communities) ou les associations villageoises d'épargne et de crédit (VSLA, Village Savings and Loan Association) en Afrique subsaharienne.
Le financement informel demeure toutefois limité de par son incapacité à se substituer pleinement aux systèmes financiers formels. Son ancrage dans la confiance interpersonnelle et ses mécanismes d’application des règles ancrés dans la communauté rendent difficile son expansion, restreignant sa capacité à répondre aux besoins d'entreprises plus grandes et plus complexes. Malgré ces contraintes, les systèmes informels d'épargne et de crédit présentent des avantages considérables : inclusion financière accrue, renforcement des liens sociaux, mécanismes de partage des risques, accès facilité au crédit, moindre dépendance vis-à-vis des banques conventionnelles, discipline d'épargne et meilleure sensibilisation aux questions financières (UNDRR, 2025[11]; Cities Alliance, 2024[118]).
Références
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