Priscilla Fialho
Études économiques de l'OCDE : Suisse 2026
Description
Il est devenu de plus en plus difficile de trouver un logement abordable, en particulier dans les grandes villes, les agglomérations urbaines et les destinations touristiques. Le coût élevé du logement dissuade les travailleurs essentiels de s’installer dans des régions dynamiques, ce qui complique la tâche des entreprises pour embaucher des travailleurs dotés des compétences requises. Il semble que les problèmes d’accessibilité financière du logement soient principalement dus à la lenteur de l’ajustement de l’offre de logements à la demande. Pour remédier aux goulets d’étranglement dans l’offre de logements, les autorités fédérales pourraient renforcer leur soutien aux cantons et aux communes pour accélérer l’adoption de la Loi révisée sur l’aménagement du territoire. Augmenter la part de mixité fonctionnelle permettrait de concilier des intérêts concurrents et de répondre aux résistances locales opposées à la densification. Recourir plus largement au traitement électronique des demandes et aux solutions numériques accélèrerait la délivrance des permis de construire. De plus, une plus grande flexibilité dans l’ajustement des loyers pourrait stimuler l’offre de logements sur le marché locatif. Enfin, le fait d’élargir l’assiette des impôts sur la propriété immobilière, des impôts sur les plus-values et des taxes progressives sur la valeur foncière inciterait davantage à exploiter pleinement le potentiel des terrains constructibles.
Trouver un logement abordable est de plus en plus difficile en Suisse, notamment à Zurich, Genève et Bâle, ainsi que dans les régions alpines. Les jeunes qui cherchent à se loger dans les centres urbains et les destinations touristiques populaires rencontrent des difficultés particulièrement importantes pour trouver un logement, et ce, à des prix abordables. Les coûts élevés de construction, la complexité de la législation, la segmentation du marché locatif qui offre assez peu de possibilités aux nouveaux locataires et les aides publiques limitées ont donné lieu à un lent ajustement de l’offre de logements à la demande et aux prix. Le présent chapitre examine des questions de fond relatives aux contraintes qui pèsent sur l’offre de logements et à l’accessibilité financière des logements.
2.1.1. De nombreux ménages sont confrontés à des coûts de logement élevés et en hausse
Le marché suisse de l’immobilier d’habitation se caractérise par une forte proportion de locataires et une part peu élevée de propriétaires occupants (Graphique 2.1). Le faible taux d’accession à la propriété favorise une plus grande mobilité résidentielle et un dynamisme accru du marché du travail, avec des répercussions positives sur l’emploi et la productivité au fil du temps (OCDE, 2021[1]). La Suisse affiche depuis longtemps des taux de mobilité résidentielle et de mobilité de la main-d’œuvre parmi les plus élevés de la zone OCDE (Causa et Pichelmann, 2020[2]) (Causa, Luu et Abendschein, 2021[3]). L’importance du logement locatif s’explique en partie par les prix élevés des logements par rapport aux loyers et aux revenus des ménages, ainsi que par la fiscalité favorable de l’épargne détenue dans les fonds de pension et les assurances-vie (Bolliger et al., 2025[4]).
Répartition des ménages selon les différents statuts d’occupation des logements, en pourcentage, en 2024 ou dernière année disponible
Source : OCDE (2025), Base de données de l’OCDE sur le logement abordable – indicateur HM1.3 Modes d’occupation des logements, https://oe.cd/ahd.
Les prix réels des logements en Suisse n’ont cessé d’augmenter, affichant un taux de croissance supérieur à la moyenne de l’OCDE ces dernières années (Graphique 2.2). La banque centrale estime désormais que pour le segment des appartements, par exemple, les prix pourraient être supérieurs de 15 à 40 % aux niveaux de base sur lesquels reposent certains indicateurs (BNS, 2025[5]). En conséquence, il faut beaucoup de temps à un ménage moyen pour accumuler une épargne suffisante (Graphique 2.3, Partie A). L’âge moyen des primo-accédants en Suisse est élevé en termes de comparaison internationale (Graphique 2.3, Partie B) et a augmenté au fil du temps (OFL, 2020[6]).
Le coût du logement n’a pas non plus cessé d’augmenter pour les locataires. Les locataires situés au bas de la distribution des revenus consacrent au logement près de 40 % de leur revenu disponible et la part de locataires qui y consacrent plus d’un tiers de leur revenu a augmenté au fil du temps (Graphique 2.4). D’après le deuxième cycle de l’Enquête de l’OCDE sur les déterminants de la confiance dans les institutions publiques, en 2023, 30 % de la population en Suisse ont cité le logement comme l’un des trois grands enjeux du pays, soit une proportion supérieure à la moyenne de l’OCDE de 23 % (OCDE, à paraître). Les problèmes d’accessibilité financière se concentrent dans les villes et les zones urbaines ainsi que dans les régions alpines touristiques, les cantons de Zurich, Zoug, Schwytz, Nidwald, Bâle-Ville et Genève étant particulièrement touchés. En effet, l’écart en pourcentage entre la population vivant dans un ménage dont le coût du logement total représente plus de 40 % du revenu disponible en ville et celle en zone rurale est l’un des plus marqués de l’OCDE (Graphique 2.5).
Source : OCDE (2025), Base de données de l’OCDE sur le logement abordable – indicateur HM 1.2. Prix des logements, https://oe.cd/ahd
Source : OCDE, La fiscalité immobilière dans les pays de l’OCDE, 2022 ; Les Européens rêvent de devenir propriétaires – Groupe Swiss Life.
La hausse du coût du logement pour les locataires pourrait limiter les avantages que présente un faible taux d’accession à la propriété pour le dynamisme du marché du travail. Les loyers de plus en plus élevés dans les zones urbaines pourraient en effet dissuader les jeunes issus de milieux moins aisés de s’installer dans des régions dynamiques sur le plan économique. Il se peut aussi que certains travailleurs essentiels, comme les enseignants et les infirmiers, refusent des emplois dans les grandes zones urbaines parce qu’ils n’ont pas les moyens de s’y loger. Les données de l’Office fédéral de la statistique montrent que le taux de rotation des logements a diminué depuis 2020 (OFS, 2025[7]). Du fait de cette mobilité résidentielle moindre, il est plus difficile pour les entreprises et les institutions publiques d’embaucher des travailleurs ayant les compétences requises, ce qui ralentit le dynamisme du marché du travail, la productivité et la croissance.
Source : OCDE (2025), Base de données de l’OCDE sur le logement abordable – indicateur HC 1.1. Dépenses des ménages liées au logement, https://oe.cd/ahd ; OCDE (2025), Base de données de l’OCDE sur le logement abordable - indicateur HC 1.2. Coûts de logement rapportés au revenu (en anglais), https://oe.cd/ahd.
Note : Dans la partie B, les données correspondent à l’écart en pourcentage de la population vivant dans un ménage dont le coût du logement total représente plus de 40 % du revenu disponible, selon le degré d’urbanisation.
Source : RealAdvisor, Eurostat (2025), Taux de surcharge des coûts du logement par degré d’urbanisation.
Il est en outre possible que le manque de logements abordables dans les zones urbaines ait un effet retardateur sur des décisions de vie importantes, comme celle d’avoir des enfants (Fluchtmann, van Veen et Adema, 2023[8]). Une étude menée récemment dans le canton de Zurich montre que les jeunes quittent le domicile familial de plus en plus tard, ce qui ne peut pas s’expliquer simplement par le fait qu’ils poursuivent des études plus longues. Les auteurs constatent que si la tendance des cinq dernières années se poursuit, plus de la moitié des jeunes de 25 ans vivront encore chez leurs parents en 2030 (Blapp, 2025[9]) (OFS, 2023[10]).
2.1.2. Le manque de réactivité de l’offre est au cœur des problèmes de logement en Suisse
Il semble que la dégradation de la situation au regard de l’accessibilité financière des logements soit principalement due à une pénurie persistante de logements. D’après l’Office fédéral du logement, il y a pénurie de logements quand le taux de logements vacants, qui correspond à la part des logements inoccupés et activement disponibles à la location ou à la vente sur le marché, est inférieur à 1 %. Le taux de logements vacants en Suisse a diminué pour s’établir au niveau comparativement bas de 1 % en juin 2025 (Graphique 2.6). Dans les grandes villes, ce taux est bien inférieur au seuil de 1 %, mettant en évidence une pénurie criante de logements. Zurich, par exemple, affiche un taux de logements vacants de 0.1 %, Berne de 0.5 %, tandis que ce taux a diminué à Lausanne et à Genève pour s’établir à 0.6 %.
Note : Part de logements inoccupés et disponibles à la location ou à la vente sur le marché.
Source : BFS/OFS/UST.
La définition utilisée pour calculer le taux de logements vacants dans les statistiques officielles de la Suisse est très différente de celle utilisée dans d’autres pays ou bases de données internationales, par exemple la base de données de l’OCDE sur le logement abordable. On considère habituellement qu’un logement est vacant s’il est vide, qu’il soit ou non proposé sur le marché locatif ou à la vente. En Suisse, seuls les logements vides qui sont proposés à la vente ou à la location pour une période d’au moins trois mois sont considérés comme vacants. Recueillir des données supplémentaires pour obtenir une estimation plus précise du nombre total de maisons et d’appartements vides, qu’ils soient ou non disponibles à la vente ou à la location, marquerait une avancée majeure pour analyser les tensions sur le marché du logement et favoriser la prise de décisions éclairées en matière de politique du logement. L’administration publique fédérale devrait veiller à ce que l’office statistique et l’Office fédéral du logement disposent de ressources suffisantes pour recueillir des données supplémentaires sur les logements vacants qui éclaireraient la prise de décision en matière de politique du logement.
La construction de logements neufs a à peine évolué en dix ans malgré la demande croissante de logements (Graphique 2.7). La Société suisse des entrepreneurs a averti que seuls 42 000 nouveaux appartements environ seraient achevés en 2025, alors qu’il en faudrait 50 000 selon l’Office fédéral du logement. Le nombre d’appartements proposés sur le marché locatif diminue depuis 2015 (Graphique 2.7). L’offre locative est restée constante dans les grands centres mais s’est réduite dans les centres de petite et moyenne taille et dans les zones urbaines étendues. La lenteur de l’ajustement de l’offre à l’évolution de la demande semble indiquer des goulets d’étranglement dans la construction de logements, en particulier dans les cantons de Bâle-Ville et de Zurich, et dans la commune de Genève (von Ehrlich, Schöni et Büchler, 2018[11]).
Les évolutions démographiques pourraient aussi avoir des répercussions sur la pénurie de logements dans les grandes villes et les zones urbaines. Le vieillissement de la population et l’augmentation du nombre de ménages d’une personne ont entraîné une diminution de la taille moyenne des ménages. Les statistiques officielles de la Suisse montrent qu’à Zurich, par exemple, le nombre moyen d’individus composant un ménage est passé de 2.97 personnes par appartement dans les années 1960 à seulement 1.9 en 2024. D’après la base de données de l’OCDE sur le logement abordable, la part de seniors vivant seuls dans une unité de logement entière en Suisse est élevée par rapport à la moyenne de l’OCDE.
Sans autre action des pouvoirs publics, la demande de logements continuera probablement d’augmenter plus vite que l’offre, ce qui viendra encore aggraver les problèmes d’accessibilité financière du logement. La Suisse est fortement tributaire du marché privé pour l’offre de logements, le logement social public occupant une place marginale (Duyne Barenstein, Widmer et Rohner, 2025[12]). La responsabilité de la politique du logement incombe en premier lieu aux communes et aux cantons, les autorités fédérales n’intervenant que de façon limitée. En 2020, ces dernières ont décidé d’augmenter de 250 millions CHF sur dix ans la dotation du fonds autorenouvelable auprès duquel les coopératives d’habitation peuvent obtenir des prêts à des conditions avantageuses. Elles ont également lancé en février 2024 un plan d’action sur la pénurie de logements, qui propose plus de 30 mesures pour accroître l’offre de logements et créer plus de logements de qualité, à prix abordables. Certaines de ces mesures ont déjà été mises en œuvre, comme la réalisation d’une étude approfondie sur les recours et les oppositions en matière de construction, la définition d’un concept de permis de construire en deux phases et l’élaboration d’un guide sur la gestion d’éventuels intérêts divergents. En outre, les conditions d’accès à des financements provenant du fonds de roulement pour les logements à but non lucratif ont été assouplies et une allocation supplémentaire de 150 millions CHF sur trois ans a été accordée par le parlement le 6 juin 2026. Les coopératives d’habitation, organisées par des associations de promoteurs sans but lucratif, contribuent elles aussi à l’offre de logements abordables dans certaines régions, mais leur part de marché demeure faible. Le parlement a récemment décidé de fournir des garanties supplémentaires en appui du développement des coopératives d’habitation.
Toutefois, les dépenses fédérales consacrées au logement ont clairement affiché une tendance à la baisse entre 2000 et 2025 (AFF/OFL, 2026[13]). D’autres mesures des pouvoirs publics s’imposent donc pour faire face aux difficultés croissantes en matière d’accessibilité financière des logements, cette question prenant de l’importance dans le débat public comme en témoigne une initiative populaire déposée en juin 2026 qui vise à renforcer l’encadrement des loyers (voir la section 2.2.3).
La lenteur avec laquelle l’offre de logement s’adapte à l’augmentation de la demande et des prix tient probablement à un certain nombre de facteurs relevant à la fois des contraintes naturelles et des politiques publiques. Parmi ces dernières, les règles d’occupation des sols, les obstacles réglementaires dans le secteur de la construction, la réglementation des loyers et la fiscalité foncière peuvent être autant de freins à l’élargissement du parc de logement. Des réformes de la politique du logement pourraient atténuer les problèmes d’accessibilité financière.
Source : Wuest Partner.
2.2.1. Accélérer la mise en œuvre de la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire
La Suisse avec ses montagnes, ses lacs et ses zones protégées, offre une surface limitée de zones à bâtir. Elle n’a toutefois pas épuisé toutes ses réserves de terrains à bâtir non construits ni exploité tout son potentiel de densification. Or, la densification allège la pression sur les terrains non construits et peut, quand elle est bien menée, être source d’avantages économiques, environnementaux et sociaux. Selon les estimations de l’Office fédéral du développement territorial, les réserves de terrains non construits dans les zones à bâtir existantes pourraient permettre de créer des logements pour 1.6 million de personnes. Sur certains territoires, plus de 20 % des zones à bâtir existantes sont encore totalement inexploitées (ARE, 2022[14]). Selon une autre étude, 32 % de la surface construite dans les zones à bâtir existantes présente un potentiel de densification, plus ou moins élevé selon les cantons. Ainsi, ce potentiel est estimé à 18 % seulement pour Bâle, mais à 31 % pour Zurich et à 32 % pour Genève (BSS Economic Consultants, 2011[15]). Par ailleurs, près de 80 % des zones à bâtir non construites des communes urbaines ont été classées en 2022 comme des zones bénéficiant d’une desserte par les transports publics qualifiée de très bonne, bonne ou moyenne (ARE, 2022[16]). L’Office fédéral du développement territorial œuvre actuellement à la mise à jour des cartographies et estimations afin de disposer d’informations actualisées sur le potentiel de densification et d’urbanisation vers l’intérieur de chaque commune. Les résultats, qui devraient être publiés fin 2027, contribueront à guider l’élaboration des plans d’utilisation des sols, des plans de logement et des plans d’aménagement du territoire au niveau des communes.
Les principes d’aménagement du territoire suisses, dont la mise en œuvre relève essentiellement de la compétence des cantons et des communes, ont été mis à jour pour la dernière fois en 2014. La révision de la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) qui a été approuvée par votation populaire avait pour objet de répondre aux inquiétudes croissantes suscitées par la progression de l’étalement urbain. Elle visait à freiner l’expansion des surfaces construites en encourageant clairement les cantons et les communes à exploiter, on l’a vu, les réserves de terrains non construits au sein des zones à bâtir ainsi que le potentiel de densification. Cela étant, d’autres règles d’utilisation du sol pourraient être à l’origine de la hausse (jusqu’à 8 %) du coût du logement observée entre 2000 et 2021 (Büchler et al., 2023[17]). Il ressort d’une autre étude récente qu’un durcissement des mesures réglementaires déterminant l’étendue des zones protégées entraîne une diminution d’environ 22 % de l’élasticité de l’offre en fonction des loyers, et de 15 % de l’élasticité de l’offre de logements en fonction des prix de vente (von Ehrlich, Schöni et Büchler, 2018[11]).
Par ailleurs, les difficultés de mise en œuvre de la LAT révisée ont créé une grande incertitude, de nature à décourager l’investissement dans la construction de nouveaux logements. Les cantons et les communes ont dû intégrer progressivement les nouvelles orientations dans leurs plans stratégiques et leurs plans de zones. Une enquête menée en 2024 par l’Office fédéral du développement territorial indique qu’environ 43 % seulement des communes avait adapté leurs plans d’occupation des sols aux nouvelles prescriptions et que 33 % de ces plans étaient en cours d’examen par les cantons. C’est dans les grandes villes, où les marchés du logement sont particulièrement tendus, que le processus de mise en œuvre est le plus avancé. Il n’en demeure pas moins que l’insuffisance des ressources humaines et des connaissances techniques, la faible acceptation sociale et la difficulté à concilier des intérêts divergents sont les facteurs les plus souvent cités pour justifier la lenteur de l’adoption de ces règles, particulièrement dans les banlieues et les zones périphériques (ARE, 2024[18]) .
Pour accélérer la mise en œuvre de la LAT révisée et réduire l’incertitude, les autorités fédérales pourraient accompagner davantage les cantons et les communes. Elles pourraient notamment apporter une expertise technique pour mener à bien le recensement des terrains communaux non construits, ou simplifier les normes d’urbanisme comme les restrictions concernant la hauteur des bâtiments ou les exigences esthétiques par exemple. Les communes et cantons ayant déjà adopté les nouvelles orientations pourraient aider ceux qui ne l’ont pas encore fait et leur faire profiter de leur expérience, éventuellement dans le cadre d’ateliers mettant en avant les bons exemples. L’Office fédéral du développement territorial avait lancé un programme de ce type en 2013. Récemment rebaptisé « Impulsion Développer vers l’intérieur », il pourrait redémarrer dès 2017.
Pour accroître la réactivité de l’offre de logements tout en appliquant la loi révisée sur l’aménagement du territoire, il faudra réduire les obstacles à la densification. De fait, la densité de la construction reste faible dans certains cantons. Si l’on compare les zones urbaines entre elles, on observe qu’il y a davantage de possibilités d’augmenter la densité à Zurich et à Genève qu’à Bâle par exemple (Salvi et Schnell, 2023[19]). Les projets de densification suscitent souvent au niveau local l’opposition de groupes d’intérêt spécifiques. Compte tenu du droit des résidents suisses à s’opposer à des projets locaux et du système de démocratie directe en place dans le pays, cette opposition vient souvent faire obstacle à la densification urbaine (Wehr et al., 2025[20]). Une telle résistance résulte généralement de la crainte de voir disparaître des équipements de proximité, ou encore d’inquiétudes relatives à la perte d’identité, à l’accessibilité financière des logements ou à l’écologie. Aussi, au lieu de rejeter par principe tout projet de densification, les habitants conditionnent leur soutien à la préservation des équipements clés, dont les infrastructures vertes (Herdt et Jonkman, 2023[21]).
Les responsables publics et les autorités chargées de l’aménagement du territoire doivent offrir de multiples possibilités d’associer la population locale à toutes les étapes du processus de planification afin de rallier le soutien des groupes d’intérêt locaux (Wicki, 2025[22]). L’un des moyens de contrer l’opposition locale consisterait à communiquer davantage sur les avantages de la densification urbaine en mettant en avant la réduction des coûts et des besoins de déplacement, la baisse de l’impact environnemental et la contribution à la préservation de l’accessibilité financière des logements. Il est également essentiel en matière de planification de l’occupation des sols de mettre en place des dispositifs efficaces visant à concilier les intérêts divergents. L’Office fédéral du logement a rédigé à l’intention des autorités communales, des maîtres d’ouvrage, des investisseurs et des spécialistes, un guide ayant pour objectif de les aider à comprendre la méthode de la « pesée des intérêts » et à la mettre en œuvre correctement (OFL, 2025[23]).
L’une des solutions les plus efficaces pour atténuer les inquiétudes que fait naître la densification urbaine réside dans la mixité fonctionnelle, à savoir une stratégie d’aménagement du territoire permettant de bâtir des espaces ou des bâtiments où l’on peut à la fois habiter, faire ses achats et profiter d’espaces verts (Wicki, Wehr et Debrunner, 2024[24]). En instaurant une proximité étroite entre les espaces résidentiels, commerciaux et récréatifs et les corridors écologiques, les villes peuvent créer des quartiers vivants où il est facile de se déplacer à pied, tout en préservant l’esthétique urbaine. La mixité fonctionnelle peut également permettre de concilier les intérêts résidentiels et commerciaux. En Suisse, les parcelles sont généralement affectées à un usage unique. De fait, la mixité fonctionnelle ne représente qu’environ 20 % de la superficie des zones à bâtir. Dans certaines parties du pays, le prix des terrains constructibles non bâtis varie fortement en fonction du type d’utilisation. À Zurich, par exemple, le prix médian au mètre carré d’un terrain résidentiel non construit était en 2019 deux à trois fois supérieur à celui d’une parcelle équivalente destinée à un usage industriel (Salvi et Schnell, 2023[19]). De tels écarts de prix suggèrent que le type d’affectation ne correspond pas toujours à la demande. Augmenter la proportion de mixité fonctionnelle permettrait d’affecter davantage de superficie à la construction de logements et de réduire ces écarts de prix. Une Conférence tripartite associant la Confédération, les cantons et les villes et communes étudie actuellement les moyens de bâtir des zones de mixité fonctionnelle et élaborera des recommandations concrètes afin de montrer la voie aux cantons et aux communes.
2.2.2. Simplifier la réglementation et remédier aux pénuries de compétences dans la construction
Les coûts de construction en Suisse demeurent plus élevés que dans d’autres pays européens, comme le faisait ressortir l’Étude de 2009 (OCDE, 2010[25]). Qui plus est, en Suisse comme dans bon nombre de pays de l’OCDE, ces coûts ont sensiblement augmenté depuis 2020 (Graphique 2.8, partie A). Aussi, dans certaines parties du pays, ils comptent désormais parmi les plus élevés du monde (Graphique 2.8, partie B). Cette montée des coûts tient à de multiples facteurs. Certains sont communs à d’autres pays, tandis d’autres sont propres à la Suisse.
La pandémie de COVID‑19 a contribué à l’augmentation des coûts de construction dans le monde entier. Les confinements ont perturbé les chaînes d’approvisionnement mondiales, conduisant à l’augmentation des coûts de matériaux de construction. Les mesures de restriction des déplacements ont pour leur part entraîné une pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur de la construction de nombreux pays, dont la Suisse, et accentué la pression sur les salaires (KOF, 2023[26]). Les pénuries de main-d’œuvre ont à leur tour été exacerbées par les mesures prises dans certains pays d’Europe pour favoriser le retour des émigrés. Enfin, ces quelques dernières années, la multiplication des normes environnementales, notamment de la réglementation en matière d’efficacité énergétique – bien qu’indispensable pour des constructions durables, et bénéfique au long terme –, a fait peser des coûts supplémentaires sur les projets de construction (Hu, 2022[27]).
Source : Office fédéral du logement (OFL), Turner&Townsend, Global construction market intelligence 2025 – Global construction cost trends.
S’agissant des facteurs intérieurs, les normes de construction et les obligations d’équipement des logements ont toujours été plus lourdes en Suisse que dans les autres pays (OCDE, 2010[25]). La Loi sur l’aménagement du territoire révisée de 2014 veut que les constructions se fassent en hauteur plutôt qu’en étalement, ce qui devrait augmenter plus encore la complexité et les coûts. En réalité, construire plus en hauteur nécessite davantage de support de structure, des systèmes de services plus évolués, un matériel de construction spécialisé et, souvent, des matériaux plus coûteux. En outre, bien que la plupart des cantons aient adhéré à un concordat harmonisant quelques règlements de construction, les normes et les lois dans ce domaine demeurent très hétérogènes d’un canton et d’une commune à l’autre. Cette hétérogénéité restreint la concurrence à l’intérieur du pays et réduit les possibilités d’économies d’échelle dans le secteur de la construction. Celui-ci, par conséquent, est dominé par des petites et très petites entreprises, caractérisées par une faible productivité du travail (Salvi, 2025[28]). Les normes suisses s’écartent également des normes de l’Union européenne, ce qui fait obstacle à la concurrence étrangère. Les coûts supplémentaires ainsi engendrés sont souvent répercutés au consommateur final et s’ajoutent encore aux coûts de construction et aux prix des logements. Une harmonisation plus poussée des codes de construction entre les cantons a été recommandée dans les précédentes Études économiques de l’OCDE consacrées à la Suisse (Tableau 2.1), sachant qu’elle ferait augmenter la productivité du secteur et baisser les coûts de construction (OCDE, 2024[29]) (OCDE, 2010[25]). Les normes intercantonales pourraient être arrêtées au niveau des conférences intergouvernementales, avec le concours d’experts du secteur privé, à l’exemple du Canada (Encadré 2.1).
Le système d’élaboration des codes modèles nationaux du Canada, créé en 2022, est un comité chargé d’élaborer et d’harmoniser les codes et normes de construction dans l’ensemble de l’administration fédérale, des provinces et des territoires. Son objectif : mieux satisfaire les différentes priorités des autorités tout en stimulant les échanges sur le marché intérieur.
Des représentants du Conseil national de recherches du Canada participent également au comité. Plusieurs groupes de travail constitués d’experts techniques accompagnent les travaux du comité, notamment en proposant des modifications aux codes. Un conseil consultatif est également en place, composé de représentants du secteur, de législateurs, de représentants des services d’intervention d’urgence et d’autres organisations concernées par la réglementation de la construction et de l’exploitation de bâtiments.
Source : (Gouvernement du Canada, 2022[30])
Les procédures d’obtention d’un permis de construire ont été critiquées pour leur complexité, cause de longs retards de délivrance, dans certains cantons (Graphique 2.9). Les autorités cantonales sont tenues de jure de répondre à une demande de permis de construire dans un délai fixe, généralement de 90 jours. Cette règle n’est toutefois pas rigoureusement appliquée, et les délais sont très différents dans la pratique. Au niveau national, le délai moyen entre la demande et la délivrance d’un permis de construire est de 140 jours. Dans le canton de Genève, il peut aller jusqu’à 497 jours. Dans les cantons de Zurich et Bâle-Campagne, il faut compter 214 et 201 jours respectivement. Les délais se sont allongés de 67 % en dix ans à l’échelle nationale. Dans le canton de Glarus, ils ont augmenté de 346 % entre 2010 et 2022. Ils ont augmenté de 134 % à Genève, et de 103 % à Zurich (Salvi et Schnell, 2023[19]). L’administration fédérale a fait un pas positif en proposant, en février 2024, un plan d’action dans lequel il est suggéré que les cantons créent un point de référence pour la longueur des délais de délivrance des permis de construire par canton.
Note : Nobre moyen du jours.
Source : (Salvi et Schnell, 2023[19]).
Même après obtention du permis de construire, des procédures d’opposition aux projets de construction peuvent encore être engagées et retarder les travaux. Une étude récente estime que 10 % environ des projets de construction n’ont pas encore été réalisés malgré la délivrance d’un permis de construire (Kubli et Rappl, 2023[31]). Les petites entreprises de construction dont le nombre de projets est limité sont particulièrement touchées par les retards imprévus étant donné qu’elles ne peuvent pas réorienter leurs ressources humaines et financières vers un autre chantier. À moins de se fusionner ou de s’associer avec d’autres petites entreprises, elles risquent d’être lourdement affectées par les effets des retards sur leurs coûts et leurs marges bénéficiaires. L’incertitude qui plane sur d’éventuelles oppositions en justice peut retentir sur les budgets et les soumissions d’offres, ce qui fait augmenter les coûts de construction de manière plus générale.
La fréquence des procédures d’opposition en justice a considérablement augmenté au fil du temps (Brütsch, Huser et Zimmerli, 2025[32]). Une décision de la Cour de justice fédérale en 2016, qui élargissait le champ des critères d’opposition aux projets de construction sur la base de la réglementation en matière de protection contre le bruit, a pu contribuer à ce phénomène. Depuis, l’administration fédérale a fait un pas positif en réaction aux critiques des entreprises et assoupli certaines des règles de protection contre le bruit jugées trop lourdes. Elle envisage actuellement de limiter les motifs d’opposition et les plaintes admissibles en ce qui concerne les procédures portées devant la Cour suprême fédérale. Elle envisage en outre d’exiger des cantons que des mesures soient prises afin de faire peser sur les opposants les frais de procédure dans les cas d’opposition manifestement abusive dans la seule intention d’empêcher ou de retarder un projet (Conseil fédéral, 2026[33]). Pour limiter les oppositions en justice, les cantons pourraient mettre en place une instance de médiation et de conciliation qui interviendrait avant qu’une procédure soit engagée. Seuls les cas qui ne parviendraient pas à un consensus seraient portés devant la justice, ce qui contribuerait à réduire les retards administratifs et judiciaires accumulés ainsi que les délais de traitement des dossiers. La réduction du nombre et de la durée des procédures et des instances pourrait également être envisagée.
Enfin, un redoublement d’efforts s’impose pour accélérer la délivrance des permis. Il faudrait pour cela envisager de davantage généraliser le traitement électronique des dossiers et de mettre au point des solutions d’intelligence artificielle (IA) pour le traitement de l’information et des données, à l’exemple de la Californie (Encadré 2.2). Les robots conversationnels dotés d’une IA peuvent faciliter la prise en charge des demandes d’information, aider à s’orienter dans le dédale de services qui se chevauchent et manquent de coordination, recueillir des informations de sources multiples et diriger les demandes vers les services compétents.
L’accès aux ressources humaines peut aussi poser des difficultés. Les précédentes Études économiques de l’OCDE consacrées à la Suisse ont formulé des recommandations pour remédier aux pénuries de main-d’œuvre et de compétences dans les secteurs clés de l’économie, dont la construction. La simplification des règles d’obtention de permis et des voies d’intégration complète des immigrés originaires de pays non membres de l’UE/AELE, par exemple, améliorerait l’attractivité de la Suisse pour les ingénieurs en génie civil et les professionnels de la construction (OCDE, 2024[29]). Des programmes de préparation à la formation professionnelle activement proposés aux immigrés pour les aider à acquérir les compétences fondamentales nécessaires – dont les compétences linguistiques – pour s’inscrire dans les programmes de formation professionnelle, faciliteraient l’insertion des travailleurs immigrés peu qualifiés. Ces programmes se sont avérés efficaces (OCDE, 2025[34]) et devraient être sans limites d’âge afin de bénéficier à un plus grand groupe d’immigrés. D’autres dispositifs à destination des jeunes étudiants et des adultes, comme le « programme d’aide à l’emploi », pourraient également être renforcés. La simplification du processus de reconnaissance des qualifications professionnelles étrangères accélérerait également leur insertion sur le marché du travail (OCDE, 2022[35]). Dans l’optique d’allonger la période de vie active des seniors possédant une expérience professionnelle pertinente, il serait également possible de mettre en place des incitations au sein du système de retraite et d’autoriser à cumuler emploi et retraite (OCDE, 2024[29]).
En avril 2025, la Californie a mis en place un outil de vérification électronique (e-check) doté d’une IA pour que les demandes de permis de construire à Los Angeles puissent être approuvées plus rapidement, afin d’accélérer le rétablissement des zones ravagées par les incendies de forêt d’Eaton et Palisades, par exemple. L’outil évalue immédiatement la conception des bâtiments par rapport aux codes locaux de zonage et de construction et permet aux promoteurs de vérifier leurs plans avant soumission. Il est fourni gratuitement aux administrations locales et aux habitants aux termes d’un partenariat entre l’État et des organismes philanthropiques. En automatisant les vérifications de conformité de routine, le logiciel permet aux intervenants humains de se concentrer sur les questions plus complexes, ce qui réduit le délai d’approbation. D’autre part, la transparence du système peut aider les demandeurs à comprendre les raisons d’un refus, accélérant ainsi la révision et la resoumission des demandes.
2.2.3. Réformer le droit du bail
En Suisse, la plupart des loyers sont encadrés. Les loyers d’appartements mis sur le marché pour la première fois peuvent, en principe, être librement convenus entre les parties. À condition de ne pas être abusifs. Dans certains cas, les locataires potentiels sont en droit de faire appel et de contester le loyer libre proposé au motif qu’il serait abusif. Il est toutefois rare que cela se produise, car que le manque de précision des critères sous-jacents rend difficile de prouver le caractère abusif d’un loyer. Dès que le premier bail a été signé, les seules justifications valables pour une révision du loyer sont l’inflation, la hausse du taux d’intérêt de référence, l’augmentation générale des charges (frais de gestion immobilière, taxes ou assurances), et l’investissement par le propriétaire dans des travaux d’amélioration apportant une valeur ajoutée au bien.
La limitation des hausses de loyer pour les locataires occupants est censée empêcher les propriétaires de profiter de manière excessive de l’attachement des locataires à leur quartier, lequel attachement grandit au fil du temps. L’encadrement des loyers peut toutefois conduire à des distorsions du marché. La limitation des hausses de loyer en cours de bail a pu accélérer celle plus rapide des loyers libres dans les nouveaux contrats au cours des quelques dernières années (Graphique 2.10). Par conséquent, les locataires de longue durée n’ont aucune incitation à déménager, même si la qualité et la taille de leur appartement actuel ne répondent pas à leurs besoins. Ces effets d’immobilisation contribuent à accroître la consommation de surface au sol par habitant et exacerbent la pénurie de logements. Les jeunes, les personnes divorcées, les immigrés et les professionnels dont le métier demande des changements fréquents de lieu d’activité sont parmi les plus désavantagés compte tenu des loyers d’entrée élevés qui leur sont proposés.
Les études abondent sur les effets négatifs durables des distorsions induites sur l’offre de logements et la croissance économique (Kholodilin, 2024[36]). L’encadrement des loyers bride la construction de nouveaux logements et in fine tire les loyers et les prix des logements vers le haut, neutralisant ainsi les avantages à court terme procurés par les loyers encadrés (ElFayoumi et al., 2021[37]) (Diamond, 2018[38]). En immobilisant les locataires, ces réglementations finissent par retentir sur la mobilité résidentielle et par créer des problèmes d’affectation des ressources (OCDE, 2021[1]) (Andrews, Caldera Sánchez et Johansson, 2011[39]). Leur assouplissement peut avoir des effets positifs sur la productivité du travail et l’emploi dans les premières années suivant la mise en œuvre, et les gains ainsi réalisés augmenteront au cours du temps (OCDE, 2026[40]).
Des ajustements de la réglementation des loyers permettant de mieux tenir compte de l’évolution du marché pourraient être envisagés. En Allemagne, par exemple, les loyers en cours de bail peuvent eux aussi être révisés, en fonction des loyers moyens pratiqués localement pour les nouveaux baux sur des logements comparables. Cela nécessiterait probablement une collecte de données plus systématiques et plus officielles sur les loyers libres pour éclairer les décisions de politique publique. L’effet d’immobilisation occasionné par le creusement de l’écart entre loyers libres et loyers encadrés serait alors réduit tout en protégeant les locataires contre les augmentations de loyer excessives. À plus long terme, la Suisse pourrait suivre l’exemple de la Finlande, où les mesures d’encadrement des loyers en cours de bail ont été entièrement supprimées afin de stimuler la construction de nouveaux appartements (Encadré 2.3). L’offre de logements a ainsi augmenté, passant de 12 % du parc en 1990 à 17 % en 2012, alors même qu’elle avait été réduite au cours des vingt années précédant la réforme (de Boer et Bitetti, 2014[41]). Il serait essentiel, pour réduire les distorsions du marché et les éventuels effets d’immobilisation des locataires en place, de combler l’écart de réglementation entre les contrats de bail en cours et les nouveaux contrats ainsi que d’harmoniser les règles de revalorisation des loyers. En complément d’une telle réforme, il conviendrait de clarifier encore la définition d’un loyer abusif, à partir de critères objectifs et quantifiables pouvant être aisément vérifiés et mis en application.
Note : Les données proviennent d’un fournisseur privé et non de sources statistiques officielles. La méthodologie suivie pour obtenir les prix des loyers peut comprendre l’extraction de données à partir de pages web ou l’examen d’annonces publiques, mais elle peut exclure les accords privés entre propriétaires et locataires. Elle peut également être modifiée au fil du temps sans notification des modifications possibles.
Source : WuestPartner.
La Finlande a progressivement déréglementé son marché locatif dans les années 1990. En un premier temps, en 1993, elle a supprimé l’encadrement des loyers pour les nouveaux contrats. En 1995, cette mesure a été suivie par la suppression de l’encadrement pour les contrats en cours. La législation actuelle prévoit que les contrats de location de longue durée doivent mentionner explicitement la fréquence de revalorisation du loyer et les critères qui détermineront l’ampleur de la revalorisation. La suppression progressive de l’encadrement des loyers s’est accompagnée de mesures complémentaires, notamment les allocations logement ciblées, pour en réduire le plus possible l’incidence sur les ménages vulnérables.
Source : (OCDE, 2021[1]).
2.2.4. Imposer les terrains sous-utilisés
La part de logements sous-occupés en Suisse est élevée par rapport aux pays européens (Graphique 2.11). La sous-occupation, c’est-à-dire un nombre de pièces habitables supérieur au nombre d’occupants, est particulièrement fréquente chez les ménages d’un certain âge. Si les ménages de moins de 44 ans vivent avec un surplus moyen de 0.9 pièce, ceux de 45 à 64 ans ont en moyenne 1.5 pièce de trop. Entre 65 et 79 ans, ce chiffre atteint 2.1 et va jusqu’à 2.2 dans le cas des ménages de plus de 80 ans (Hohgardt et Lehner, 2025[42]). En optimisant l’usage du parc de logements disponibles, il serait possible d’accroître l’offre et d’atténuer les tensions sur les coûts des logements.
% de personnes vivant dans des logements en sous-occupation
Note : Un logement est considéré en sous-occupation dès lors que l’occupant jouit de plus du nombre minimum de pièces estimé adéquat, à savoir : une pièce par couple, une pièce par personne célibataire âgée de 18 ans ou plus, une pièce par paire de personnes célibataires de même genre âgées de 12 à 17 ans, une pièce pour chaque personne célibataire âgée de 12 à 17 ans non incluse dans la catégorie précédente, et une pièce par paire d’enfants de moins de 12 ans. La prudence est de mise dans la comparaison des données entre 2015 et 2024 en raison de ruptures de séries.
Source : Eurostat (base de données).
L’imposition du loyer fictif est, en principe, un moyen de créer des incitations à louer des pièces libres lorsque le logement du propriétaire occupant dépasse ses propres besoins. Elle sert également à assurer la neutralité fiscale en égalisant le traitement des propriétaires occupants et des propriétaires loueurs, ainsi qu’à éviter des distorsions sur le marché du logement. La Suisse est l’un des quelques pays de l’OCDE à avoir imposé le loyer fictif des propriétaires occupants au même titre que les autres sources de revenu. Or, en septembre 2025, les électeurs suisses ont décidé de supprimer cet impôt. Il était en réalité assez impopulaire et difficile à expliquer, étant calculé en fonction d’un revenu théorique. Il avait d’autre part été affaibli du fait que le loyer fictif avait été fixé nettement en dessous des taux du marché (Vujanovic, 2016[43]). L’administration fédérale et certains cantons consentaient même une remise aux propriétaires qui n’utilisaient pas toutes les pièces. Plusieurs dépenses déductibles, comme les intérêts hypothécaires ou les frais d’entretien, réduisaient par ailleurs le revenu total imposable. Par conséquent, de nombreux propriétaires payaient peu d’impôt sur le loyer fictif et ceux dont le logement servait de garantie pour l’emprunt hypothécaire finissaient même par bénéficier de déductions fiscales, ce qui rendait cet impôt assez inefficace.
L’impôt sur le loyer fictif ayant été supprimé, la déduction des intérêts hypothécaires du revenu imposable le sera elle aussi. Seuls les propriétaires occupants primo-accédants pourront déduire un certain montant d’intérêts hypothécaires pendant les dix premières années. Les déductions au titre des frais d’entretien, des rénovations et des améliorations de l’efficacité énergétique seront elles aussi progressivement supprimées au niveau fédéral, mais les cantons resteront libres d’autoriser les déductions au titre d’investissements dans les économies d’énergie. La Constitution sera également modifiée afin de permettre aux cantons de créer un nouvel impôt spécial sur les résidences secondaires et les logements vacants.
La réduction de la déductibilité des intérêts du revenu imposable est une bonne chose en raison des distorsions et des effets redistributifs engendrés. Premièrement, ellefavorise l’accession à la propriété en tant qu’investissement favorable, contribuant ainsi à la hausse des prix des logements. Deuxièmement, les ménages sont fortement incités à tirer parti de leur patrimoine immobilier, ce qui pourrait exacerber les risques financiers. Les ménages suisses comptent en fait parmi les plus endettés de l’OCDE, et ce malgré un faible taux d’accession à la propriété (OCDE, 2022[35]). Enfin, les ménages à hauts et très hauts revenus en bénéficient plus que les autres dans la mesure où il peuvent plus facilement augmenter leur dette brute et leurs dépenses déductibles. Les données recueillies indiquent que la déductibilité des intérêts hypothécaires a surtout pour effet de tirer les prix des logements et des terrains vers le haut et de creuser les inégalités de patrimoine, sans améliorer le taux d’accession à la propriété à long terme (Damen et Goeyvaerts, 2026[44]) (Leodolter et Rutkowski, 2022[45]) (Bourassa et al., 2013[46]). L’augmentation des impôts sur les logements vacants dans les zones de forte demande encouragerait également une utilisation efficace du parc de logements, et les cantons dont le marché du logement est tendu devraient y recourir.
Les modifications seront mises en œuvre à partir de 2029 ; leur impact sur les finances publiques est encore incertain, car il dépendra fortement des taux d’intérêt. Selon les estimations des pouvoirs publics, si les taux hypothécaires demeurent stables autour de 1.5 %, une baisse des recettes publiques de la Confédération, des cantons et des communes de 1.8 milliard CHF, soit à peu près 0.2 % du PIB, est à prévoir. Si les taux augmentent de plus de 3 %, les recettes augmenteront. Ces projections excluent les recettes d’un éventuel impôt sur les résidences secondaires au niveau cantonal. Les effets redistributifs de ces modifications sont pour leur part plus perceptibles. Les propriétaires immobiliers qui ont déjà remboursé ou bien amorti leur emprunt hypothécaire bénéficieront de ces modifications, car ils ne paieront plus d’impôt sur le loyer fictif. Cela concerne principalement les ménages d’un certain âge et d’un certain niveau de richesse qui vivent dans les zones rurales.
D’autres mécanismes pour créer des incitations à louer les biens disponibles, à louer les pièces inoccupées et à construire sur les terrains disponibles pourraient être envisagées. Il serait possible, par exemple, d’augmenter les impôts périodiques sur la propriété immobilière, comme le recommandaient les précédentes Études économiques consacrées à la Suisse (OCDE, 2022[35]) (OCDE, 2024[29]). Les recettes des impôts sur la propriété immobilière sont peu élevées en Suisse comparativement aux autres pays de l’OCDE (Graphique 2.12). Même si l’on considère les recettes totales des impôts sur le patrimoine net, qui ne font qu’ajouter au coût de la possession de biens immobiliers, les recettes publiques de la Suisse demeurent inférieures à celles d’autres pays affichant de faibles taux d’accession à la propriété. En augmentant le coût de la possession d’un bien immobilier, ces impôts incitent les propriétaires à optimiser l’utilisation de leur superficie de logements. D’autre part, les impôts sur les biens immobiliers ont l’avantage de créer moins de distorsions que la plupart des autres impôts (Arnold et al., 2011[47]).
Plusieurs raisons expliquent les faibles recettes des impôts périodiques sur la propriété immobilière. Premièrement, les cantons de Zurich, Schwyz, Glarus, Zug, Solothurn, Bâle-Campagne et Aargau les ont supprimés. Certains de ces cantons sont précisément ceux où les prix de l’immobilier sont élevés et où les taux de logements vacants sont extrêmement faibles. Deuxièmement, les taux d’imposition peuvent être bas, de 0.1 % à 0.3 %. Enfin, ces impôts sont calculés en fonction de la valeur cadastrale des biens, qui n’est revue que tous les 10 ans dans certains cantons et n’est pas forcément alignée sur les prix du marché actuels. Étant donné que le coût de la mise à jour du système cadastral pèse sur les cantons, bon nombre d’entre eux ont pris du retard sur ce plan.
Les cantons ont leur propre législation fiscale et sont généralement libres de choisir leurs impôts, sauf disposition contraire dans la Constitution. L’administration fédérale est néanmoins responsable de la gestion stratégique et du contrôle du système cadastral, responsabilité qui suppose de contrôler les agences d’expertise immobilière et de spécifier les conditions minimales à remplir pour l’administration, l’organisation, la qualité et le traitement des données. Les évaluations immobilières pourraient être mises à jour chaque année et de plus en plus fondées sur les prix de vente ou loyers récents de biens comparables, à l’exemple des Pays‑Bas (Encadré 2.4). Lorsque la valeur des biens immobiliers n’est pas actualisée pendant plusieurs années, une forte résistance populaire aux réévaluations se produit étant donné qu’elles conduiront probablement à une augmentation abrupte des obligations fiscales. Par conséquent, plus la valeur des biens immobiliers est actualisée fréquemment, moins l’opposition publique à leur réévaluation sera forte. Le système d’évaluation des biens immobiliers devrait néanmoins rester simple pour garantir son applicabilité et réduire les frais administratifs au minimum.
Recettes tirées des impôts périodiques sur la propriété immobilière en % du PIB, 2023
Note : Il existe étonnamment peu de données sur la décomposition des recettes tirées des impôts sur le patrimoine par catégories d’actifs, qui peuvent inclure la propriété immobilière, mais aussi les actifs de retraite et les actifs financiers. Par conséquent, la première barre pour la Suisse (CHE) ne comprend pas les impôts sur le patrimoine et les impôts sur les loyers fictifs. La deuxième barre pour la Suisse (CHE*) comprend toutes les recettes tirées des impôts sur le patrimoine, sans distinction entre l’immobilier et les autres catégories d’actifs. Les impôts sur les loyers fictifs sont toujours exclus. Les deux barres représentent donc une estimation haute et une estimation basse des impôts périodiques sur la propriété immobilière pour la Suisse. Pour AUS et GRC, les données sont celles de 2022.
Source : OCDE, Statistiques des recettes publiques dans les pays membres de l’OCDE, base de données comparative des recettes fiscales.
Les impôts sur les plus-values sont censés rendre à la communauté une partie du gain de valeur des biens pouvant être attribuable aux investissements publics, notamment aux projets d’infrastructure et de développement urbain. Ces impôts peuvent également créer des incitations à faire un usage optimal des logements dans le but d’en tirer un bénéfice pouvant compenser les impôts plus élevés sur les plus-values. Les impôts sur les plus-values de l’immobilier sont également collectés par les cantons, d’où les différences considérables de taux d’un côté à l’autre du pays. Les propriétaires ne paient pas d’impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente de leur résidence principale, à condition d’y avoir vécu et d’utiliser le produit de la vente pour acheter ou construire une nouvelle résidence principale. Cette exception est prévue pour éviter les effets d’immobilisation et favoriser la mobilité résidentielle.
D’autres déductions sont quant à elles plus difficiles à justifier. Par exemple, dans le cas des ventes ou des transferts intrafamiliaux, y compris les donations et les héritages, l’impôt sur les plus-values peut être différé en tout ou en partie. Il peut aussi être différé si le produit de la vente d’une résidence secondaire est réinvesti dans un autre bien utilisé comme résidence principale. Dans la majorité des cas, plus la durée de possession du bien est longue, plus l’impôt sur les plus-values immobilières sera bas, ce qui entraîne des effets d’immobilisation. Dans le canton de Zurich, par exemple, l’office cantonal des impôts accorde une remise d’impôt de 5 % pour les ventes après 5 ans, 8 % après 6 ans, 11 % après 7 ans et 50 % après 20 ans ou plus. Il applique également un supplément de 50 % dans les cas de biens revendus en un an ou moins et de 25 % en cas de revente en deux ans, dans le but de limiter les comportements spéculatifs. Cependant, l’imposition des plus-values à court terme peut aller à l’encontre de la lutte contre la hausse des prix des logements. car elle empêche la réallocation optimale des logements en fonction de l’évolution des préférences et des besoins des propriétaires et des acheteurs. Encourager les cantons à élargir l’assiette de l’impôt sur les plus-values contribuerait à accroître la réactivité de l’offre de logements aux variations de la demande et des prix. Aux États‑Unis, par exemple, les plus-values sur les résidences principales sont exemptées à hauteur d’un certain seuil uniquement.
Comme en Suisse, le système d’impôts périodiques sur la propriété immobilière aux Pays‑Bas est décentralisé. L’État est responsable du contrôle et de l’harmonisation de la qualité de l’administration de l’impôt dans l’ensemble du pays, tandis que les administrations locales sont chargées de maintenir les cadastres fiscaux, d’évaluer les biens, de collecter les impôts et de fixer les taux d’imposition. Les administrations publiques locales disposent d’un degré d’autonomie quant à la conduite de ces activités. Alors que les autorités locales suisses font appel à des entreprises privées pour expertiser les terrains et les biens immobiliers, cette fonction est assurée par des fonctionnaires dans à peu près la moitié des communes néerlandaises, et par des entreprises privées dans l’autre moitié.
Le système néerlandais a cette particularité que les biens immobiliers sont réévalués chaque année par les administrations locales. L’État contrôle ces activités par le biais du Conseil national de l’évaluation. Celui-ci examine également l’uniformité des évaluations effectuées par les administrations locales, faisant ainsi en sorte que les valeurs des logements soient comparables d’une circonscription à l’autre.
Les biens résidentiels sont évalués selon la méthode de la valeur comparative, en utilisant un système d’évaluation de masse assisté par ordinateur. Ce système puise dans les données des annonces immobilières, les prises de vue aériennes et les vues de rue en ligne, complétées par les données administratives, les informations recueillies par les communes et les caractéristiques des biens autodéclarées. Les administrations locales échangent toutes les informations recueillies et les évaluations ainsi obtenues.
Dans le cas des biens non résidentiels, c’est la plus haute valeur marchande qui est retenue ; elle est estimée en s’appuyant sur les prix des loyers et les coûts de reproduction – c’est-à-dire le coût réel de la reconstruction d’un bien identique selon techniques et avec les matériaux les plus récents – corrigés de la dépréciation et de la vétusté, entre autres facteurs.
Source : (OCDE, 2021[48]) (Swisstopo, 2017[49]).
La taxe progressive sur la valeur foncière, mise en place récemment, est censée compléter l’impôt sur les plus-values et en avancer le prélèvement. Les plans locaux d’aménagement du territoire peuvent fortement influencer la valeur des terrains privés. Par exemple, si un terrain agricole est reclassé en terrain constructible, ou si une modification du plan d’aménagement du territoire permet d’augmenter la densité et, partant, le potentiel locatif d’un bien, les bénéfices sont considérables pour les propriétaires fonciers. L’imposition de cette plus-value incite les propriétaires fonciers à utiliser les terrains à leur plein potentiel, soit par de nouvelles constructions, soit par l’ajout d’étages. La taxe progressive sur la valeur foncière a l’avantage de s’appliquer même si le bien n’est pas vendu, tandis que les impôts sur les plus-values sont prélevés uniquement en cas de changement de propriétaire. La Loi sur l’aménagement du territoire a toujours exigé que les cantons mettent en place une compensation appropriée pour des avantages et inconvénients majeurs résultant de l’aménagement du territoire. Or, la plupart des cantons ne se sont pliés à cette obligation que récemment. Le canton de Zurich est le dernier à l’avoir fait en 2020. La Loi sur l’aménagement du territoire révisée de 2014 établit que les cantons disposent d’un maximum de cinq ans pour élaborer la réglementation nécessaire à la mise en place d’une compensation pour la plus-value. Selon un rapport d’audit de l’Office fédéral du développement territorial, tous les cantons respectent désormais à cette loi (ARE, 2021[50]).
La taxe progressive sur la valeur foncière étant relativement nouvelle, on ignore encore quelle sera son incidence sur les projets immobiliers dans la pratique. La plus-value d’aménagement est déterminée au moment de la modification des plans d’aménagement du territoire par les autorités locales, en s’appuyant sur des avis d’experts ou des méthodes d’évaluation appropriées, mais le prélèvement intervient lorsque la plus-value est réalisée. Cela peut se produire soit au moment de la vente du bien ou, si le propriétaire du bien exploite la modification des plans d’aménagement du territoire avec un projet de construction concret, c’est-à-dire une nouvelle construction ou l’ajout d’étages. Cette règle de collecte risque cependant de dissuader de construire et de profiter des possibilités offertes par la modification des plans d’aménagement du territoire. D’autre part, la Loi sur l’aménagement du territoire oblige les cantons à prélever au moins 20 % et au plus 50 % de la plus-value en cas de nouveau zonage. En cas de modification ou de densification des zones, cependant, c’est aux cantons qu’il appartient de décider si la taxe progressive sur la valeur foncière s’applique. L’administration publique fédérale devrait reconsidérer son application obligatoire aux cas de modification et de densification des zones. Il sera difficile, en réalité, d’obtenir le soutien des politiques et l’acceptation du public pour la densification si l’électorat est aveugle à la valeur ajoutée pouvant être tirée du développement intérieur sous la forme de recettes fiscales plus élevées.
Les cantons sont également libres, dans une certaine mesure, d’élaborer leurs propres procédures de calcul et de collecte de la taxe. Il n’existe pas de méthode harmonisée d’évaluation, par exemple. Sachant qu’il peut ne pas y avoir d’opérations comparables au moment de la modification des plans d’aménagement du territoire, il est difficile, dans la pratique, d’attribuer un prix du marché à la plus-value. Les règles peuvent aussi changer d’un canton à l’autre lorsqu’il s’agit de déduire une partie de la taxe progressive sur la valeur foncière de l’impôt sur les plus-values immobilières. Dans certains cas, cela peut conduire à un double impôt sur le même bénéfice. La clarification et l’harmonisation des règles et des méthodes d’évaluation entre les cantons réduiraient l’incertitude et les éventuelles contestations en justice.
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