Ce chapitre examine la manière dont les risques locaux liés au climat peuvent se transformer en risques financiers au sein du secteur immobilier et des marchés associés. Ces risques financiers peuvent avoir des répercussions directes et indirectes sur l’ensemble des acteurs du secteur immobilier, notamment les emprunteurs, les prêteurs, les propriétaires de biens résidentiels et commerciaux ainsi que les entreprises. Cinq catégories de risques financiers découlant des risques liés au climat sont identifiées et examinées : les risques de crédit, de marché, de souscription, de liquidité et opérationnels.
Investissements immobiliers à l'épreuve du temps
Risques territoriaux
Description
Les risques liés au climat peuvent avoir une incidence sur le système financier à travers cinq types de risques financiers : le risque crédit, le risque marché, le risque de souscription, le risque de liquidité et le risque opérationnel, chacun influençant la manière dont les actifs immobiliers sont valorisés, financés et gérés.
Le risque de crédit correspond à l'incapacité de respecter ses obligations en matière de dette et de paiement. Dans le secteur immobilier, il peut survenir lorsque des aléas climatiques, tels que des incendies ou des inondations, endommagent des biens et entraînent des pertes, augmentant ainsi le risque de défaut de paiement et affaiblissant la valeur des garanties.
Le risque de marché désigne le risque de pertes résultant de changements dans les conditions du marché. Dans le secteur immobilier, il peut résulter d'une baisse de la valeur des actifs financiers. Par exemple, une chute soudaine de la valeur des biens immobiliers à la suite de chocs tels que des inondations, une dépréciation liée à des dommages physiques ou à l'obsolescence, ou encore des changements réglementaires soudains qui modifient fortement les normes de construction ou les exigences en matière de performances carbone.
Le risque de souscription survient lorsque les primes ne couvrent pas suffisamment les pertes. Cela peut conduire les assureurs et les réassureurs à augmenter les primes, restreindre la couverture ou se retirer totalement des zones à haut risque, accentuant les défauts en matière de protection assurantielle et les contraintes de financement.
Le risque de liquidité dans le secteur immobilier résulte de l'incapacité à vendre rapidement les biens exposés sans appliquer des remises importantes ou de la perte totale de négociabilité lorsque les actifs deviennent invendables ou bloqués.
Le risque opérationnel dans l'immobilier désigne les pertes potentielles résultant de défaillances internes ou d'événements externes liés aux aléas climatiques et se traduisant par une volatilité des revenus ou des perturbations des services essentiels.
Implications opérationnelles
Les pouvoirs publics et les autorités de régulations peuvent intégrer les risques liés au climat dans les cadres prudentiels, affiner les tests de résistance et clarifier les calendriers réglementaires afin de réduire les incertitudes.
Les institutions financières peuvent adapter leurs activités de prêt, d'évaluation et de gestion de portefeuille afin de tenir compte de l’exposition aux risques liés au climat et aux actifs échoués, tout en renforçant leurs capacités internes.
Les assureurs peuvent combler les lacunes en matière de protection grâce à des couvertures innovantes et éventuellement à des solutions publiques-privées.
Voies d’approfondissement et prochaines étapes
Les analyses actuelles tendent à considérer séparément les risques physiques et les risques de transition. Or, la manière dont des risques combinés, par exemple la survenue d’aléas climatiques simultanément à un durcissement réglementaire, peuvent se cumuler et amplifier l’instabilité financière demeure encore mal comprise. Il s’agit d’un champ d’analyse prioritaire pour les travaux de recherche à venir.
Les risques liés au climat s'accumulent et peuvent entraîner des menaces financières potentiellement irréversibles (Hiebert and Monnin, 2023[1]). À mesure qu’ils deviennent plus fréquents, ces risques peuvent se combiner, exacerbant potentiellement les vulnérabilités existantes. Les chocs physiques comme les politiques de transition peuvent influencer les systèmes financiers par des canaux complexes et interconnectés. Ces risques peuvent donc avoir un impact sur l'ensemble de l'économie et ses acteurs, notamment les ménages, les entreprises et les pouvoirs publics.
Dans le secteur immobilier, des chocs climatiques majeurs peuvent entraîner des variations dans la valeur des actifs immobiliers, modifier les dynamiques de crédit et d'investissement et exercer des pressions sur les marchés de l'assurance. Ces effets peuvent s'accumuler dans le temps, avec des conséquences potentielles sur la performance des investissements, les finances publiques et la stabilité du système financier dans son ensemble.
À mesure que les risques liés au climat continuent d'évoluer et que leur impact sur les économies s’accroît, la nécessité d’y répondre devient plus pressante. Relever ces défis suppose d'abord de comprendre la nature de ces risques et leur incidence sur le secteur immobilier. Les besoins en données, les méthodes et cadres d'analyse ainsi que les outils d'évaluation des risques pertinents, présentés au chapitre 2, mettent en évidence les lacunes des pratiques actuelles du marché et les mesures nécessaires pour renforcer et harmoniser l'évaluation des risques afin de rendre les investissements immobiliers plus résilients à l’avenir.
Ce chapitre examine la manière dont les risques liés au climat se transforment en risques financiers et comment ils se répercutent directement et indirectement les acteurs des marchés immobiliers. Il s'appuie sur des cadres d’analyse élaborés par des organisations internationales de premier plan, notamment la Banque des règlements internationaux (BRI) et le Réseau pour le verdissement du système financier (NGFS), afin d'évaluer la pertinence des risques liés au climat pour les marchés immobiliers et d'illustrer la manière dont ils peuvent se manifester à travers cinq catégories distinctes de risques financiers : le risque de crédit, le risque de marché, le risque de souscription, le risque de liquidité et le risque opérationnel.
Les risques liés au climat génèrent des risques financiers par le biais de mécanismes complexes qui relient les aléas climatiques à des répercussions économiques sur les marchés immobiliers. Ces mécanismes, appelés facteurs déterminants et canaux de transmission, décrivent la manière dont les risques liés au climat émergent et peuvent entraîner des conséquences financières. Les facteurs déterminants sont les éléments sous-jacents qui déclenchent ou amplifient les risques liés au climat, tandis que les canaux de transmission correspondent aux voies spécifiques par lesquelles ces risques se traduisent sur les résultats financiers. Les répercussions de ces mécanismes varient selon les acteurs, en fonction de leur exposition et de leur vulnérabilité aux risques liés au climat (BIS, 2021[2]). Ces canaux sont généralement classés en deux catégories : microéconomiques et macroéconomiques. Les canaux de transmission microéconomiques rendent compte de l'impact des risques liés au climat sur les acteurs individuels et, par ricochet, sur leurs opérations, la valeur de leurs actifs et leurs décisions d'investissement. Les canaux de transmission macroéconomiques opèrent quant à eux à travers des facteurs économiques plus larges, tels que la productivité, la croissance, l'inflation et les taux d'intérêt, susceptibles d’influencer la performance et la dynamique de l'écosystème immobilier (BIS, 2021[2]). L’ensemble de ces canaux transmettent les risques liés au climat, ce qui se traduit par cinq grands types de risques financiers (Graphique 3.1).
Note : L’incidence des risques liés au climat sur les actifs immobiliers peut varier selon les territoires et selon la présence de facteurs d’amplification ou d’atténuation. L’hétérogénéité géographique peut entraîner des effets différenciés sur les actifs immobiliers, en fonction notamment de l’exposition aux risques physiques, de la structure économique locale et de la disponibilité de l’assurance. Des facteurs d’amplification, tels qu’une assurance inabordable ou l’augmentation des pertes subies par les ménages, contribuent à concentrer et à intensifier ces risques. À l’inverse, des facteurs d’atténuation, tels qu’une couverture assurantielle adéquate et des structures économiques diversifiées, permettent de réduire l’exposition et d’améliorer la gestion des risques au sein du secteur.
Source : (NGFS, 2022[3]; BIS, 2021[2])
Risques de crédit
Les risques de crédit renvoient à la possibilité qu'une contrepartie ne soit pas en mesure de respecter ses obligations de paiement. Les institutions financières sont principalement exposées à ces risques par le biais de leurs portefeuilles de prêts, dans lesquels les impacts climatiques peuvent avoir une incidence directe sur la probabilité de défaut (PD) (FDIC, 2024[4]; de Bandt, et al, 2023[5])
L'intensification des risques physiques liés au climat peut contribuer à une augmentation de la demande de crédit et à une réduction de la capacité de remboursement. À mesure que ces risques se manifestent sous la forme d’événements physiques, les ménages situés dans des zones exposées peuvent être confrontés à des coûts élevés pour réparer, rénover ou adapter leur logement. Ces dépenses conséquentes, combinées à une épargne limitée et à des indemnisations d’assurance parfois tardives après une catastrophe, peuvent conduire les ménages à recourir au crédit pour financer leurs besoins. Les données de l'enquête Household Pulse Survey du Bureau du recensement des États-Unis suggèrent que plus d'un tiers des Américains ayant subi une catastrophe au cours de l'année passée ont eu recours à des prêts ou à des cartes de crédit pour faire face à leurs dépenses (US DT, 2023[6]). Si ces emprunts peuvent apporter un soulagement temporaire, ils peuvent également accroître les risques de crédit associés lorsque la valeur des garanties ou les niveaux de revenus ne se rétablissent pas.
Les emprunteurs hypothécaires sont particulièrement sensibles aux variations de la valeur de leurs biens immobiliers. Lorsque leurs logements sont fortement dépréciés ou détruits par des événements climatiques, les emprunteurs peuvent perdre toute incitation à poursuivre leurs remboursements (Moody’s, 2023[7]). Des événements passés illustrent ce phénomène : après l'ouragan Harvey en 2017 aux États-Unis, les taux d’arriérés de paiement, c’est-à-dire les prêts en retard de paiement sans être encore en défaut, ont presque doublé dans les régions du sud-est du Texas (États-Unis) les plus touchées par les inondations. Toujours aux États-Unis, une tendance similaire a été observée trois mois après l'ouragan Florence en 2018 dans les grandes zones métropolitaines touchées par la tempête (Wowk, C., n.d.[8]).
L’exposition aux risques liés au climat peut dégrader la solvabilité des entreprises en raison de la diminution de la valeur de leurs actifs et de la baisse de leur rentabilité. Selon les scénarios climatiques, les entreprises de construction et d'infrastructures, qui fournissent en amont le marché immobilier, pourraient subir d’importantes pertes d’EBITDA (résultat avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement) d'ici 2050, avec des variations régionales importantes. Dans un scénario de réchauffement supérieur à 3 °C, les entreprises d'Amérique du Sud, d'Asie-Pacifique, d'Afrique et du Moyen-Orient devraient être les plus exposées, avec des pertes d'EBITDA comprises entre 10 et 15 %, tandis que l'Europe et l'Amérique du Nord devraient subir des pertes plus modérées, de l’ordre de 5 à 10 %. Dans un scénario de réchauffement plus contenu (> 2 °C), la plupart des régions devraient connaître des impacts réduits, l'Europe, l'Amérique du Nord et l'Amérique du Sud affichant des pertes inférieures à 5 %, tandis que l'Asie-Pacifique, l'Afrique et le Moyen-Orient présenteraient des pertes de 5 à 10 % (WEF, 2024[9]) (Graphique 3.2). Ces baisses de rentabilité projetées suggèrent des vulnérabilités sectorielles en matière de crédit qui pourraient se traduire par des dégradations de notation, un élargissement des écarts de taux d’intérêt et un accès plus contraint aux financements. À mesure que la solvabilité des emprunteurs se détériore, les prêteurs peuvent ajuster leurs stratégies en matière de prêt, de tarification et de capital.
% de l'EBITDA annuel à risque
Source : (WEF, 2024[9])
Des risques physiques plus élevés peuvent également inciter les prêteurs à resserrer leurs conditions de crédit. Des études montrent que les entreprises espagnoles touchées par des incendies de forêt entre 2004 et 2017 ont vu leur encours de crédit diminuer d'environ 6 % par rapport à des entreprises comparables situées dans la même municipalité mais non touchées, ce qui indique que les dommages causés par les incendies de forêt limitent l'accès au financement (Alvarez-Román, et al., 2023[10]). Cette réaction des fournisseurs de crédit, combinée à des besoins d'emprunt accrus, pourrait renforcer les pressions sur la solvabilité des ménages et des entreprises détenant des investissements et des actifs immobiliers.
Afin de limiter leurs risques de crédit, les établissements de crédit intègrent les risques liés au climat dans leurs stratégies de prêt, principalement en ajustant les taux d'intérêt des prêts et en augmentant les réserves de capital internes ou les provisions pour pertes. Par exemple, une analyse des prêts hypothécaires américains à 30 ans émis entre janvier 1992 et juin 2018 montre que les prêteurs appliquent des écarts de taux d'intérêt supérieurs d'environ 7,5 points de base pour les propriétés résidentielles exposées à l'élévation du niveau de la mer par rapport aux zones non exposées (Nguyen et al., 2022[11]). De même, les données au niveau des prêts provenant de huit pays de la zone euro (Allemagne, Belgique, Espagne, France, Irlande, Italie, Pays-Bas et Portugal) portant sur les crédits hypothécaires entre 2010 et 2023, indiquent que les propriétés situées dans des zones à haut risque se voient appliquer des augmentations de taux d'intérêt de 4 à 37 points de base par écart-type d'exposition au risque climatique. Cela témoigne d’une reconnaissance croissante du risque lié au climat comme un facteur important dans l'octroi de crédits hypothécaires (Fontana, et al., 2025[12]). Par ailleurs, les prêteurs appliquent des taux d'intérêt nettement plus élevés aux prêts bancaires accordés à des entreprises confrontées à des risques environnementaux (Chava, 2014[13]). Ces mécanismes de réévaluation tarifaire permettent d’internaliser efficacement le risque de crédit lié au climat dans le coût de l’emprunt, faisant de l'exposition au climat un facteur déterminant dans la tarification des prêts.
Les exigences de fonds propres jouent un rôle important dans l'élaboration des stratégies de prêt des banques, car elles mesurent le capital éligible d’une banque au regard de ses actifs pondérés en fonction des risques (Tankler, 2017[14]). Dans le cadre de Bâle III, le pilier 1 fixe une exigence minimale de fonds propres pour les banques équivalente à 8 % des actifs pondérés en fonction des risques, tandis que le pilier 2 sert de complément en cas de risques sous-estimés ou insuffisamment pris en compte. Il est mis en œuvre dans l'Union européenne par le biais du processus de surveillance et d'évaluation (SREP, Supervisory Review and Evaluation Process) (BCE, 2025[15]). À mesure que les risques liés au climat prennent de l’ampleur, les autorités de surveillance peuvent réagir en ajustant les exigences de fonds propres par le biais du pilier 2. Par exemple, lorsque des éléments liés au climat influencent les notes attribuées dans le cadre du processus de surveillance et d'évaluation (SREP), certaines banques fortement exposées ou présentant des faiblesses dans la gestion des risques liés au climat peuvent être tenues de détenir davantage de fonds propres par rapport à leurs actifs pondérés en fonction des risques (BCE, 2022[16]).
Les biens immobiliers performants énergétiquement présentent un risque de défaut plus faible que les actifs énergivores. Sur les marchés résidentiels, la transition vers une économie bas carbone fait émerger des gagnants et des perdants clairement identifiés, les logements performants sur le plan énergétique affichant des probabilités de défaut plus faibles dans différents pays et selon divers systèmes de mesure. Une étude mobilisant un ensemble de données microéconomiques portant sur plus de 1,8 million de prêts hypothécaires au Royaume-Uni à la fin de 2017 montre qu'environ 0,93 % des prêts hypothécaires résidentiels portant sur des logements performants énergétiquement étaient en retard de paiement, soit 0,21 % de moins que les biens moins performants (Guin and Korhonen, 2020[17]). De même, des données néerlandaises de prêts hypothécaires pour la période 2014-2018 indiquent que les bâtiments bénéficiant d’un bon classement énergétique présentent une probabilité de défaut inférieure de 34 points de base par rapport aux biens moins performants énergétiquement. Cela peut refléter à la fois des caractéristiques propres aux emprunteurs qui choisissent des logements performants énergétiquement, ainsi que l'amélioration de la performance des bâtiments et une valeur immobilière plus élevée (Billio, et al., 2022[18]).
L'exposition du secteur bancaire aux risques de transition dépend de ses encours de prêts immobiliers. Les portefeuilles de prêts des banques, c'est-à-dire la valeur totale de l’ensemble des crédits accordés à divers emprunteurs (Bundzen, 2024[19]), révèlent l'exposition aux risques de transition par secteur et par région, et constituent une composante importante du risque de crédit global. L'immobilier représente environ 17 à 32 % de l'exposition des banques, avec la concentration la plus élevée dans les Amériques (MSCI, 2025[20]). Le secteur immobilier apparaît ainsi comme un secteur central dans les stratégies de transition climatique, avec des implications majeures pour la stabilité du système bancaire (Graphique 3.3). La vulnérabilité des banques devrait s’accroître à mesure que les politiques de transition produisent des effets sur l'économie dans son ensemble, en particulier dans les régions les plus exposées.
Note : Données arrêtées à décembre 2024
Source : Reproduit par l'OCDE (MSCI, 2025[20])
Risques de marché
Le risque de marché désigne le potentiel de pertes résultant de la baisse de la valeur des actifs financiers en raison des impacts liés au climat (BIS, 2021[2]). Dans le contexte des risques liés au climat, ces facteurs traditionnels de risque de marché peuvent être amplifiés par des sources supplémentaires de volatilité propres aux marchés immobiliers. Il s'agit notamment de la destruction directe de biens, de changements structurels dans la valorisation des actifs et de l'évolution des préférences d'investissement qui, ensemble, remodèlent la dynamique de marché.
Les risques physiques liés au climat peuvent endommager les bâtiments et en réduire directement la valeur. Par exemple, les incendies de forêt survenus à Los Angeles (États-Unis) en janvier 2025 auraient détruit plus de 10 300 propriétés, entraînant des pertes estimées à 135 milliards USD (Sherman and Hoskins, 2025[21]). De même, selon le Service de notation des obligations Morningstar Dominion (DBRS, Morningstar Dominion Bond Rating Service), les inondations de 2024 à Valence et Alicante (Espagne) ont causé des dommages matériels importants, entraînant des pertes assurées estimées à plus de 4 milliards d'euros (Reuters, 2024[22]). Les données du PNUE FI indiquent que des événements extrêmes de ce type peuvent réduire la valeur des biens immobiliers de 5 à 20 % (UNEP FI, 2018[23]). Les tests de résistance climatique menés en 2022 par la Banque centrale européenne (BCE) pour les pays de l'UE ont évalué l'impact du risque d'inondation sur les prix des actifs immobiliers à différents niveaux d'intensité en utilisant des paramètres de choc des prix prédéfinis dans les scénarios de la BCE. Cet exercice montre que les actifs immobiliers commerciaux pourraient subir des baisses de valeur d'environ 3 % dans les zones à risque d'inondation très faible, 8 % dans les zones à faible risque, 16 % dans les zones à risque moyen et jusqu'à 43 % dans les zones à haut risque, selon ces hypothèses. Les actifs résidentiels apparaissent légèrement plus sensibles, avec des pertes potentielles de 4 % dans les zones à risque très faible, de 10 % dans les zones à faible risque, de 19 % dans les zones à risque moyen et de 45 % dans les zones à haut risque (Tableau 3.1).
Test de résistance climatique de la BCE, 2022, en %
Note : L’évaluation porte sur les pays de l’Union européenne et repose sur la classification NUTS 3 (Nomenclature des unités territoriales statistiques), qui correspond à de petites divisions régionales. Le test de résistance a été réalisé en 2022.
Source : (BCE, 2022[24])
À mesure que les pouvoirs publics dans le monde entier mettent en œuvre des réglementations environnementales plus strictes, les biens immobiliers non conformes risquent de devenir des actifs échoués. Environ 90 % des gestionnaires d'actifs immobiliers commerciaux interrogés en Allemagne, en Espagne, en France, en Italie et au Royaume-Uni en 2024 estiment qu'au moins 20 % de leurs portefeuilles immobiliers pourraient devenir des actifs échoués au cours des trois prochaines années en raison d'une performance énergétique insuffisante (Wintermeyer, 2024[25]). Les marchés de l'Asie-Pacifique sont confrontés à des risques croissants d'actifs échoués, 60 % des actifs étudiés étant susceptibles de devenir non viables d'ici 2030 et l'impact sur l'ensemble des portefeuilles devant être quasi total d'ici 2050. Les marchés nord-américains présentent une vulnérabilité encore plus immédiate, la majorité des risques d'actifs échoués se matérialisant dès l'année de référence de la période d'évaluation (UNEP FI, 2022[26]).
La tarification du carbone et les politiques climatiques associées reconfigurent les risques de transition pour le secteur immobilier, notamment par l’augmentation des coûts, l’émergence d’actifs échoués et la pression des investisseurs. La tarification du carbone correspond au coût monétaire appliqué au niveau d’émissions de gaz à effet de serre associé aux activités d’une organisation (Self and Wolfenden, 2024[27]). Elle contribue à l'augmentation des coûts de construction, de rénovation et de démolition, ces activités reposant sur des matériaux à forte intensité carbone. Les coûts de construction devraient augmenter à mesure que ces matériaux deviennent plus chers, sous l'effet de la hausse des prix du carbone, qui sont passés d'environ 4,45 USD à 40,65 USD par tonne de CO₂ pour les installations industrielles lourdes dans les pays de l'OCDE entre début 2015 et fin 2021 (Teusch et al., 2024[28]). Les entreprises immobilières sont également confrontées à une pression réglementaire croissante en raison de la tarification du carbone, des taxes et des normes d'efficacité énergétique, qui peuvent réduire la valeur des actifs et nécessiter des rénovations coûteuses. Compte tenu de la longue durée de vie des bâtiments, le « verrouillage carbone » constitue un enjeu majeur, les biens inefficients pouvant devenir des actifs échoués. Les investisseurs doivent de plus en plus tenir compte du risque associé aux actifs fortement émetteurs et peuvent être amenés à compenser leurs émissions ou à se réorienter vers des actifs faiblement émetteurs (UNEP FI, 2023[29]). Cela souligne la nécessité d’orientations politiques plus claires et de cadres plus robustes et standardisés pour évaluer correctement et gérer avec précision les expositions liées à la transition.
Les bâtiments répondant à des normes énergétiques plus élevées sont plus modernes et mieux équipés, ce qui les rend plus attractifs pour les locataires et les acheteurs potentiels. Cet avantage se reflète également dans les valeurs de marché. Des études menées en Allemagne, en Australie, au Danemark, en Espagne, aux États-Unis, en France, en Irlande, au Japon, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, à Singapour et en Suisse montrent que les logements performants énergétiquement se vendent généralement avec une prime de 3 à 8 % et se louent à des loyers supérieurs de 3 à 5 % par rapport à des logements comparables moins efficaces. Dans le secteur commercial, des études menées en Australie, aux États-Unis, au Japon, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni montrent que la prime est encore plus importante que dans le secteur résidentiel, les prix de vente dépassant ceux de biens comparables de plus de 10 % et, dans certains cas, de plus de 20 %, tandis que les loyers augmentent de 2 à 5 % (Zancanella, Bertoldi and Benigna, 2018[30]). Sur les marchés européens, entre 2022 et 2050, les prix immobiliers devraient augmenter, les biens performants énergétiquement (CPE A) s'appréciant davantage que les biens moins performants (CPE G), en particulier dans le cadre d'un scénario de transition ordonnée. Cette tendance est liée à la hausse des coûts de l’énergie, qui rend les bâtiments performants plus attractifs (BCE, 2022[24]). Une analyse plus détaillée de la valorisation des actifs en France confirme cette tendance : en 2023, le prix médian des logements performants énergétiquement (étiquettes énergétiques A-B) a augmenté malgré une contraction globale du marché (+1 % pour appartements, +2 % pour les maisons), tandis que les logements peu performants (étiquettes énergétiques F-G) ont connu une forte baisse (-6 % pour les appartements, -3 % pour les maisons). Des estimations économétriques montrent que les logements performants se sont vendus jusqu'à 20 % plus cher que des biens comparables moins bien classés, tandis que les petits appartements peu performants ont perdu jusqu'à 8 % de leur valeur en une seule année (Notaires de France, 2025[31]). Toutefois, ces primes de valeur coexistent avec un creusement des écarts de valorisation entre actifs performants et peu performants, accentuant la segmentation des marchés immobiliers.
Risques de souscription
Le risque de souscription correspond au risque lié à une tarification et à des conditions d’assurance qui ne couvrent pas adéquatement les pertes attendues des assureurs, notamment lorsque les primes sont fixées à un niveau trop faible pour absorber les sinistres futurs. À mesure que les risques liés au climat s'intensifient, les stratégies existantes peuvent sous-estimer les sinistres à venir et entraîner une sous-tarification structurelle des risques et une augmentation des pertes de souscription. À moins d'être confrontés à des restrictions réglementaires en matière de tarification ou à de fortes pressions concurrentielles, les assureurs dommages peuvent chercher à compenser ces pertes en ajustant les primes et/ou les garanties lors du renouvellement annuel des contrats. Face à des pertes record dans certaines régions et pour certains actifs à haut risque, de nombreux assureurs ont ainsi relevé les primes des biens exposés et/ou réduit les niveaux de couverture afin de rétablir la rentabilité de souscription (Möhr, Yong and Zweimueller, 2025[32]). Toutefois, ces évolutions contribuent à creuser les déficits de protection : au sein de l’Union européenne, seuls environ 20 % des pertes économiques liées aux événements climatiques (inondations, sécheresses, etc.) ont été couvertes par des assurances privées entre 1980 et 2024, avec des taux de couverture inférieurs à 3 % dans certains pays (AEE, 2025[33]).
Certains biens peuvent devenir inassurables lorsque les risques liés au climat liés à leur localisation dépassent la capacité d’absorption des assureurs. La hausse des primes peut rendre la couverture inabordable, même lorsqu'elle reste techniquement disponible, tandis que certains assureurs peuvent se retirer des zones à haut risque s'ils anticipent une demande limitée à des niveaux de tarification plus élevés. Ces évolutions entraînent des conséquences importantes pour les ménages, notamment une baisse de la valeur des biens, un accès plus restreint au crédit et une vulnérabilité accrue à l’échelle des ménages et des territoires. D'ici 2030, environ 4 % des biens immobiliers en Australie devraient être classés à haut risque en raison de l’augmentation des coûts annuels des dommages liés aux évènements météorologiques extrêmes et aux risques liés au climat, ce qui pourrait limiter leur assurabilité. Environ 9 % supplémentaires des biens immobiliers australiens devraient relever d’une catégorie de risque intermédiaire, avec des coûts annuels de dommages équivalents à 0,2–1 % de leur valeur de reconstruction, ce qui accroît la probabilité de lacunes de couverture assurantielle (Climate Council, 2022[34]). Les résultats de l’enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025) confirment ces tendances : 36 % des participants (15 sur 42) citent la hausse des primes d'assurance comme l'un des principaux impacts financiers liés au climat affectant la performance des actifs individuels.
Le Tableau 3.2 présente des exemples de difficultés liées à l'accessibilité financière de l'assurance contre les inondations. Au-delà de la question de l'accessibilité, les contraintes de capacité sur les marchés de la réassurance peuvent également amplifier ces effets à l’échelle de régions entières et de différentes classes d’actifs.
Source : Données tirées de (OCDE, 2026[35]), les données pour l'Australie proviennent de Paddam, Liu and Philip (2024[36]), Home Insurance Affordability Update ; et ICA (2025[37]), Insurance Catastrophe Resilience Report 2024–25. Les données pour la Roumanie proviennent de l'EIOPA (2024[38]), Dashboard on insurance protection gap for natural catastrophes. Les données pour la Nouvelle-Zélande proviennent defrom Lilly (2024[39]), Insurance availability and risk-based pricing ; et Finity Consulting (2023[40]), Insurance Price Monitoring. Les données pour le Royaume-Uni proviennent du BMG (2022[41]), Availability and affordability of flood insurance: Integrated household report; BMG (2022[42]), Availability and affordability of flood insurance: Small and medium-sized enterprises (including agricultural businesses) ; et de la correspondance avec Flood Re. Les données pour les États-Unis proviennent du GAO (2023[43]), Flood Insurance: FEMA's New Rate-Setting Methodology Improves Actuarial Soundness but Highlights Need for Broader Program Reform; and Mindock (2024[44]), US judge refuses to block new FEMA flood insurance rate overhaul.
La souscription d'assurances peut constituer un levier stratégique pour encourager des investissements immobiliers durables et renforcer la résilience climatique, mais cette approche reste encore sous-utilisée. En intégrant des critères de durabilité dans leurs portefeuilles de souscription, les assureurs peuvent orienter les comportements de marché et guider l’allocation du capital vers des actifs plus durables. En Allemagne, des assureurs ont collaboré avec des ménages fortement exposés aux inondations afin d'identifier des mesures de réduction des risques adaptées et ont accordé des réductions de primes à ceux qui les ont mises en œuvre. De même, à la Barbade, un assureur accorde des réductions de primes significatives, allant de 25 à 40 %, aux ménages et aux entreprises qui renforcent leurs bâtiments pour résister aux vents de type ouragan (OCDE, 2023[45]). Ces exemples suggèrent que les mesures proactives de réduction des risques peuvent être encouragées lorsque les assureurs les traduisent par des économies sur les primes et les franchises (UNEP FI, 2025[46]).
Les perturbations des marchés de la réassurance peuvent également accentuer les déficits de protection assurantielle en limitant la capacité des assureurs directs à couvrir les risques liés au climat sur l’ensemble de régions géographiques et de segments immobiliers. Les réassureurs jouent un rôle c dans l'absorption des pertes liées aux catastrophes naturelles en répartissant et en diversifiant les risques à l'échelle mondiale. Toutefois, à l'instar des compagnies d'assurance primaires, la hausse des pertes assurées et d'autres facteurs conduisent certains réassureurs à augmenter leurs primes, à réduire les plafonds de couverture ou à se retirer de certaines régions. De manière alarmante, cette tendance pourrait limiter la capacité des assureurs primaires à couvrir les risques liés au climat, contribuant ainsi à creuser le déficit global de protection d'assurance (Möhr, Yong and Zweimueller, 2025[32]). Cette dynamique assurantielle peut se traduire principalement par des risques de crédit et de marché, par le biais de la qualité des garanties et des conditions de financement.
Risques de liquidité
Le risque de liquidité dans le secteur immobilier correspond aux pertes potentielles lorsque des biens immobiliers exposés aux pressions climatiques ou du marché ne peuvent être vendus rapidement sans rabais substantiels ou lorsqu'ils deviennent invendables ou bloqués (Foerster, Ryan and Scheid, 2025[47]). Les risques liés au climat créent à la fois des contraintes de liquidité spécifiques aux biens immobiliers et des perturbations à l'échelle du marché pouvant modifier la dynamique du marché immobilier et les modèles de transaction. Ces effets devraient d'abord se matérialiser au niveau des biens immobiliers, où les risques liés au climat faussent la dynamique des prix et la commercialisation.
Les propriétés individuelles situées dans des zones vulnérables au changement climatique peuvent rester longtemps sur le marché et subir des baisses de prix forcées en raison de l'affaiblissement de la demande des acheteurs. Les risques liés au climat augmentent les coûts de liquidation, car moins d'acheteurs recherchent des propriétés plus risquées et les périodes de vente s'allongent. Certaines études montrent que la valeur des biens immobiliers subit généralement une forte baisse initiale de l'activité du marché, suivie d'ajustements de prix. Ce schéma s'explique par le fait que les vendeurs réduisent leurs offres plus lentement que les acheteurs (Foerster, et al., 2025[48]). Par exemple, à Baton Rouge, en Louisiane (États-Unis), les propriétés situées dans des zones à risque d'inondation ont tendance à rester plus longtemps sur le marché et à se vendre à des prix réduits (Turnbull, Zahirovic-Herbert and Mothrope, 2012[49]). À mesure que la demande des acheteurs diminue et que la durée de vente s'allonge, les primes de liquidité peuvent augmenter, réduisant ainsi la valeur relative des actifs exposés au changement climatique.
Les catastrophes climatiques graves peuvent entraîner des tensions temporaires sur la liquidité des marchés immobiliers locaux. Lorsque des risques physiques aigus endommagent gravement des biens immobiliers résidentiels et commerciaux, les transactions peuvent chuter brutalement, les acheteurs se retirant et les évaluations devenant incertaines. Cette baisse des volumes de transactions est généralement localisée, mais peut persister pendant des mois, ralentissant la reprise et augmentant les pertes financières pour les propriétaires concernés. Par exemple, les inondations de 2022 au Pakistan ont causé 5,6 milliards USD de dommages aux logements, et les besoins futurs en matière de reconstruction sont estimés à 2,8 milliards USD. Ce montant couvre à la fois les pertes à court terme et la reconstruction à moyen et long terme, la période de reconstruction globale s'étendant de 12 mois à 5 ans (Banque mondiale, 2022[50]). Ces pertes concentrées peuvent indiquer que lorsque de nombreux biens immobiliers locaux sont endommagés ou plus difficiles à financer, les acheteurs et les prêteurs se retirent, les annonces diminuent et les écarts entre l'offre, la demande et les prix se creusent. Dans ces cas, les délais de vente peuvent s'allonger, ce qui peut être le signe d'une crise temporaire de liquidité. Si ces événements déclenchent rarement des crises à l'échelle du système, ils montrent comment des chocs locaux simultanés peuvent limiter les transactions, faire baisser la valeur des garanties et augmenter temporairement les expositions au risque de crédit.
Le secteur immobilier peut être confronté à une baisse de liquidité du marché lorsque des changements réglementaires soudains et des délais de mise en conformité raccourcis prennent les acteurs du marché au dépourvu. Le renforcement de la réglementation axée sur le climat, comme la divulgation des risques liés au climat, le durcissement des codes de construction, la tarification du carbone et les crédits carbone, peut avoir un impact significatif sur les actifs immobiliers et les marchés (UNEP FI, 2022[26]). L'introduction soudaine ou désordonnée de réglementations peut accroître l'incertitude du marché, ce qui peut ralentir les transactions, faire baisser la demande et réduire les prix.
L'enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025) révèle que les personnes interrogées trouvent que les délais réglementaires pour les normes de performance énergétique et carbone des bâtiments manquent de clarté. Seules 5 % des personnes interrogées (2 sur 43) trouvent ces délais « très clairs », avec un cadre juridique solide et des orientations détaillées. 37 % (16 sur 43) déclarent que les calendriers sont « assez clairs – l'orientation générale est connue », indiquant un certain degré d'ambiguïté. 21 % (9 sur 43) les qualifient de « peu clairs – règles fragmentées ou en évolution », ce qui contribue directement à l'incertitude du marché et à la paralysie des investissements. Pour aggraver le problème, 5 % (3 sur 43 répondants) déclarent que les délais sont « très peu clairs – pas de dates limites ou d'objectifs clairs », soulignant une profonde lacune dans les orientations concrètes (Graphique 3.4). Cette opacité réglementaire décourage les investissements à long terme et peut réduire temporairement la liquidité en rendant les actifs plus difficiles à évaluer ou à négocier. Lorsque les propriétaires et les investisseurs ne peuvent évaluer avec précision les coûts de mise en conformité ou l'exposition réglementaire future, ils ont tendance à reporter les transactions et le déploiement des capitaux. Ceci se traduit par une diminution du nombre d'acteurs sur le marché, un ralentissement des transactions et un élargissement des écarts de prix. À long terme, cette dynamique peut faire baisser la valeur des actifs et augmenter les coûts de financement, en particulier sur les marchés déjà confrontés à des risques climatiques physiques.
Note : Question de l'enquête : « Clarté des délais de mise en conformité avec les normes énergétiques et carbone ». Les personnes interrogées pouvaient sélectionner une seule option.
Source : Enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025)
Risques opérationnels
Le risque opérationnel est le risque de pertes résultant de faiblesses ou de défaillances dans les processus internes, d'erreurs humaines, de dysfonctionnements du système ou d'événements externes (Autorité bancaire européenne, n.d.[51]). Les risques climatiques peuvent amplifier le risque opérationnel en endommageant directement les actifs physiques, en mettant à rude épreuve les conditions économiques et en exposant des déficits critiques dans la préparation des organisations. Selon l'enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025), 35 % des répondants (15 sur 43) ont identifié « l'expertise ou les capacités internes limitées » comme un défi majeur dans l'évaluation des risques physiques climatique (Graphique 3.5). Cela peut entraver l'identification, la mesure et l'atténuation des risques climatiques, augmentant ainsi le risque de perturbations imprévues dans les opérations immobilières.
Note : Question de l'enquête : « Principaux défis liés à l'évaluation des risques de transition liés au climat ». Les participants à l'enquête pouvaient sélectionner les trois options les plus pertinentes.
Source : Enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025)
La croissance des risques liés au climats peut entraîner une augmentation des investissements (CAPEX, capital expenditures), les entreprises investissant dans des mesures de résilience afin d'améliorer et de protéger la valeur de leurs actifs. Malgré une prise de conscience croissante des risques liés au climats, le manque d’alignement des priorités des investisseurs ou des actionnaires et les limites des cadres actuels d'information financière contribuent à l'inertie du marché, ralentissant les progrès en matière d'investissement immobilier durable. Si l'accent continue d'être mis sur les gains financiers à court terme sans tenir compte de manière adéquate des risques et des opportunités liés au climat à long terme, les entreprises pourraient avoir du mal à s'adapter efficacement, car le report de ces investissements entraîne souvent des coûts futurs plus élevés et urgents qui pèsent sur les budgets, la rentabilité et la liquidité. Même les bâtiments hautement résilients restent exposés à des interruptions de service en cas de défaillance des infrastructures environnantes, soulignant l’interdépendance des risques climatiques. Des plans d'investissement bien structurés peuvent améliorer les performances des bâtiments, renforçant ainsi la résilience au changement climatique et les flux de trésorerie des entreprises.
Selon l'enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025), 15 répondants ont indiqué que « le manque d’alignement des priorités des investisseurs ou des actionnaires » constituait un obstacle à l'alignement des investissements avec des objectifs d'adaptation au changement climatique (Graphique 3.6). En outre, « les limites des cadres de reporting financier pour les investissements climatiques » ont été jugées préoccupantes par 6 répondants, suggérant qu'un changement de perspective des investisseurs et une évolution des normes de reporting sont nécessaires pour promouvoir et intégrer la résilience climatique dans les stratégies d'investissement immobilier. Les marchés immobiliers comportent de multiples normes et cadres, souvent volontaires, chacun étant adapté à des besoins et à des parties prenantes différents (voir chapitre 2). Cependant, l'absence d’uniformisation des définitions et des indicateurs peut conduire les propriétaires de portefeuilles à présenter des performances ESG faussées aux investisseurs, verdissant ainsi artificiellement leurs investissements et leurs actifs (GRESB, 2023[52]).
Note : Question de l'enquête : « Principaux défis liés à l'alignement des investissements sur des objectifs d'adaptation au changement climatique ». Les personnes interrogées pouvaient sélectionner toutes les options applicables.
Source : Enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025)
Les risques physiques climatiques constituent un défi opérationnel majeur pour les autorités locales et nationales, car ils menacent le bon fonctionnement des infrastructures essentielles. Les hôpitaux, les écoles et les administrations sont indispensables au maintien de la santé publique, de l'éducation, de la gouvernance et de l'ordre, tant au quotidien qu'en situation d'urgence. Les dommages causés à ces bâtiments par des phénomènes météorologiques extrêmes peuvent perturber leur fonctionnement, interrompre la prestation de services et affaiblir la capacité des gouvernements et des communautés à réagir efficacement aux situations d'urgence. Une analyse récente souligne l'urgence de cette question, estimant que d'ici 2100, un hôpital sur 12 dans le monde (soit 16 245 établissements) sera exposé à un risque élevé de fermeture en raison de phénomènes météorologiques extrêmes. Le risque de dommages aux hôpitaux a déjà augmenté de 41 % depuis 1990 et, dans le cadre d'un scénario à fortes émissions, il devrait être multiplié par plus de quatre d'ici la fin du siècle. 71 % des hôpitaux les plus exposés se trouvent dans des pays à faible et moyen revenu, éprouvant fortement les systèmes de santé disposant du moins de ressources pour s'adapter (XDI, 2023[53]). Cela souligne la nécessité de mettre en place des stratégies et des investissements spécifiques à chaque lieu afin de maintenir les services opérationnels dans un contexte de risques liés au climats croissants.
Références
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