Investissements immobiliers à l'épreuve du temps

5. Orientations de politique publique

Description

Ce chapitre présente des trajectoires possibles d’action publique visant à renforcer la résilience et la durabilité du secteur immobilier face aux risques liés au climat. Il formule quatre recommandations destinées à guider les gouvernements à intégrer l’intégration des risques liés au climat dans la planification, le financement et la gouvernance. Ces recommandations portent principalement sur la prévention du développement dans les zones à haut risque, l’amélioration de l'interopérabilité des données, la mobilisation d’incitations financières en faveur de la décarbonation et de la résilience, et le renforcement de la coordination internationale.

Introduction

L'analyse présentée dans ce rapport montre que les risques liés au climat dans le secteur immobilier s'intensifient. Bien qu’ils soient spécifiques à des territoires donnés, ils peuvent avoir des répercussions financières à l'échelle mondiale. Les aléas physiques tels que les inondations, les feux de forêt, l'élévation du niveau de la mer et les vagues de chaleur s’aggravent et deviennent de plus en plus fréquents , tandis que les risques de transition découlant du renforcement des normes de construction et de l'évolution des attentes du marché reconfigurent les valorisations et exposent les actifs inefficients. Ces risques liés au climat génèrent également des risques financiers de crédit, de marché, de souscription, de liquidité et des risques opérationnels dans le secteur immobilier.

Les chocs liés au climat imposent de lourdes charges financières aux ménages et aux petites entreprises, les faibles revenus étant touchées de manière disproportionnée. Ces effets inégalitaires soulignent la nécessité de mettre en place des politiques protégeant les groupes vulnérables.

Lles marchés et les parties prenantes commencent à s'adapter, avec l'émergence de nouveaux secteurs d’activité, de nouveaux outils et de nouveaux mécanismes financiers destinés à soutenir l'atténuation et l'adaptation au changement climatique dans l'environnement bâti. Ces évolutions incluent notamment des avancées en matière d’analyse des risques, de numérisation, de financement axé sur la résilience ainsi que des solutions innovantes de rénovation et d'assurance. Toutefois, leur ampleur et leur impact restent limités et nécessiteraient une meilleure coordination.

Les réponses publiques restent fragmentées. Les évaluations des risques sont souvent menées à un niveau agrégé, sans refléter de manière adéquate les conditions locales. Les données demeurent cloisonnées ou incomplètes, créant des asymétries qui entravent l'efficacité des mesures prises. Les instruments de transfert des risques, tels que les assurances, offrent une protection financière, mais ne conduisent pas nécessairement à des investissements dans l'atténuation ou l'adaptation des bâtiments en vue d’accroître leur résilience. Alors que les risques liés au climat et les flux de capitaux transcendent les frontières, la coopération internationale en matière d’informations et de normalisation reste partielle.

Ce chapitre présente quatre recommandations politiques pour combler ces lacunes et conclut par des pistes d’orientations pour l'avenir.

Recommandation n° 1 : Éviter de construire dans les zones à haut risque et rendre les risques liés au climat visibles dans les décisions de planification et d'investissement.

Les risques liés au climat sont intrinsèquement territorialisés, mais cette dimension n’est pas toujours pleinement intégrée dans les cadres d'aménagement du territoire et d'investissement immobilier. Cette lacune limite l'efficacité des stratégies d'atténuation et d'adaptation. L'urbanisation s'étend de plus en plus vers des zones exposées aux inondations, au stress thermique ou aux feux de forêt, souvent sous l’effet de la rareté foncière, d’une gouvernance fragmentée et d’une application insuffisante des règles de zonage. En Europe et en Asie centrale, par exemple, le développement urbain entre 1985 et 2020 s'est progressivement étendu aux zones inondables. Cette tendance expose les communautés et les économies locales à des chocs physiques et financiers soudains, les ménages à faibles revenus et les petites entreprises étant souvent les moins à même d'absorber les pertes ou de se relocaliser. Dans le même temps, de nombreuses pratiques existantes d'évaluation des risques restent limitées par des données incomplètes ou incohérentes, l'absence d'indicateurs prospectifs et une comparabilité limitée entre les marchés. Les résultats de l'enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025) confirment ces défis : 58 % des répondants ont cité l'absence de données granulaires spécifiques aux biens immobiliers, 49 % ont pointé des méthodologies peu fiables ou 'incohérentes et près d'un tiers ont souligné des lacunes dans les informations localisées sur les risques territoriaux ou des orientations réglementaires insuffisamment claires.

Les ménages à faibles revenus sont souvent concentrés dans des zones à haut risque telles que les plaines inondables, les quartiers exposés aux fortes chaleurs ou les quartiers informels. Leurs capacités à absorber les pertes ou à financer une relocalisation sont souvent limitées. La prise en compte des besoins des plus vulnérables dans les décisions d’aménagement peut contribuer à réduire les charges disproportionnées et à les protéger contre les chocs financiers récurrents. Des choix de planification tenant explicitement compte des groupes à haut risque permettent de limiter l’aggravation des inégalités et protéger les communautés vulnérables contre les chocs financiers récurrents.

Les pouvoirs publics peuvent prendre des mesures pour intégrer des évaluations prospectives des risques à toutes les étapes de la planification et du développement immobilier. L'intégration des cartes d’aléas, des historiques d’inondations et des projections climatiques dans les plans d'urbanisme, les codes de construction et les procédures d'octroi de permis peut contribuer à empêcher la construction de nouveaux bâtiments dans les zones à haut risque et à réduire les passifs budgétaires futurs. Une telle approche renforcerait la prise de décision territorialisée et protègerait les quartiers vulnérables exposés de manière disproportionnée aux risques liés au climat. Rendre les risques liés au climat visibles pour les acteurs du marché au moyen d’obligations d’information systématiques des moments clés des transactions, tels que la vente d'un bien immobilier, la location ou l'octroi d'un prêt hypothécaire, améliorerait la transparence et alignerait les incitations privées sur les objectifs de résilience à long terme.

Les instruments d’action publique peuvent mobiliser à la fois des leviers réglementaires et financiers. Les mesures réglementaires telles que les normes minimales de performance énergétique et carbone peuvent fixer des niveaux de référence clairs pour la construction et la rénovation durables. Des incitations financières, notamment des subventions, déductions fiscales ou conditions de prêt préférentielles, peuvent compléter ces règles et contribuer à compenser les coûts de transition. Des instruments bien conçus peuvent réduire les impacts inégalitaires sur les ménages et les entreprises situés dans des zones à haut risque, évitant ainsi la concentration des risques liés au climat dans des zones déjà défavorisées. Selon les résultats de l'enquête, les instruments jugés les plus efficaces pour accélérer l’investissement durable sont les normes minimales de performance (citées par 67 % des répondants) et les incitations financières (56 % des répondants).

Recommandation n° 2 : Promouvoir la mise à disposition de données ouvertes, interopérables et territorialisées sur les risques liés au climat dans le secteur immobilier

Des données fiables et comparables constituent le fondement d'une gestion efficace des risques liés au climat dans le secteur immobilier. Pourtant, les systèmes de données actuels demeurent fragmentés par les frontières administratives, ainsi que selon les autorités publiques, les secteurs et les classes d'actifs. Les cadres de publication diffèrent quant à leur périmètre et méthodologie, ce qui limite la comparabilité ainsi que la transparence. Cette fragmentation affaiblit la capacité des acteurs publics et privés à évaluer les risques de manière cohérente et à les intégrer dans leur prise de décision. En pratique, ces lacunes de données masquent la concentration des risques liés au climat dans des endroits spécifiques et leur impact disproportionné sur les quartiers modestes ou informels. Selon l'enquête de l'OCDE sur les investissements immobiliers à l'épreuve du temps (2025), 44 % des personnes interrogées identifient le manque d’alignement entre les cadres internationaux comme un obstacle majeur, tandis que 35 % évoquent l’absence de données à l'échelle pertinente et 35 % le manque de méthodologies d'évaluation efficientes en termes de coûts.

Les pouvoirs publics peuvent combler ces lacunes en développant des écosystèmes de données ouvertes et interopérables combinant informations sur les risques, caractéristiques des actifs et scénarios climatiques prospectifs. Les plateformes nationales de données peuvent intégrer des indicateurs à l’échelle du bien immobilier, tels que l'exposition aux inondations ou au stress thermique, la performance énergétique et les caractéristiques des bâtiments afin de relier ces risques liés au climat aux systèmes financiers, d'assurance et de planification. Rendre ces ensembles de données accessibles au public permettrait d’améliorer la visibilité des risques et de favoriser des évaluations plus cohérentes entre les marchés. Des données accessibles, faciles à utiliser et pertinentes au niveau local, présentées sous des formats et à l'aide d'outils adaptés aux collectivités locales, aux investisseurs et aux promoteurs, peuvent faciliter la prise de décisions pratiques en matière immobilière. En reflétant les risques et les conditions climatiques propres à chaque territoire, ces données contribuent à garantir que les décisions soient mieux informées, et à orienter les soutiens plus efficacement vers les territoires où l'exposition et le risque social se croisent.

L’interopérabilité entre les sources de données et les cadres de référence est essentielle pour garantir la comparabilité et l'harmonisation internationale. Des définitions communes, des structures de données normalisées et des taxonomies harmonisées peuvent réduire les doublons et améliorer l'efficacité pour les investisseurs, les prêteurs et les régulateurs. Les autorités publiques peuvent renforcer davantage la fiabilité des données en se référant à des cadres reconnus au niveau international, tout en laissant une certaine flexibilité pour refléter les conditions du marché local.

Recommandation n° 3 : Envisager des incitations financières favorisant la résilience et la décarbonation du secteur immobilier par la rénovation, l’adaptation et les infrastructures de protection.

Les risques liés au climat peuvent entraîner des pertes économiques importantes dans le secteur immobilier, les dommages physiques causés aux bâtiments se traduisant rapidement par une dévaluation des actifs, des défauts de paiement et des perturbations plus larges du marché. Dans le même temps, les marchés de l'assurance subissent une pression croissante liée à l'augmentation des pertes liées au climat, ce qui soulève des inquiétudes quant à l'accessibilité financière et à la disponibilité à long terme de la couverture dans les zones à haut risque.

Ces impacts sont inégalement répartis : les ménages à faibles revenus, les locataires et les personnes résidant dans des logements anciens ou construits de manière informelle sont plus exposés et disposent de moins de ressources pour financer une assurance, des rénovations ou des coûts énergétiques en hausse. Garantir l’accessibilité des incitations financières aux ménages vulnérables est essentiel pour éviter l'aggravation des inégalités et soutenir une transition juste dans le secteur du logement.

Dans ce contexte, la résilience est un facteur émergent de valorisation immobilière, les actifs mieux adaptés aux risques liés au climat étant plus susceptibles de conserver leur valeur, de demeurer assurables et de conserver un accès au financement. Les politiques publiques jouent un rôle essentiel pour soutenir cette transition en fournissant des signaux clairs, en réduisant l'incertitude des investissements et en alignant les incitations afin de mobiliser les capitaux privés en faveur de mesures de résilience.

Les gouvernements peuvent aligner les cadres budgétaires, les investissements publics et la réglementation financière sur les objectifs de décarbonation et de résilience. Les budgets publics et les politiques fiscales peuvent prioriser les dépenses en faveur de l'efficacité énergétique, de l'adaptation et de la prévention des risques, réduisant ainsi la vulnérabilité budgétaire à long terme face aux pertes liées au climat. En signalant des priorités claires, les pouvoirs publics peuvent contribuer à mobiliser des capitaux privés en faveur de mesures préventives, notamment la rénovation énergétique, les projets d'adaptation et les infrastructures de protection telles que les barrages, les digues et les solutions fondées sur la nature. Cibler les investissements sur les quartiers à haut risque peut également renforcer la résilience locale et réduire l'exposition inégale aux impacts climatiques.

Les instruments financiers et incitations jouent un rôle central dans cette transformation. Pour les ménages et les petits propriétaires, des prêts concessionnels ou à faible coût, des prêts hypothécaires verts et des mécanismes de financement mutualisé de la rénovation peuvent réduire le coût du capital pour les travaux d’efficacité énergétique et de résilience. Pour les propriétaires commerciaux et les investisseurs institutionnels, des instruments tels que les obligations de résilience, les structures bénéficiant de rehaussement de crédit et les mécanismes de financement mixte peuvent accroître l’investissement dans l'adaptation et les infrastructures à l'échelle communautaire.

En combinant un investissement public ciblé avec des réglementations, instruments et incitations claires, les gouvernements peuvent participer à préserver la valeur des actifs immobiliers et à soutenir la transition vers un environnement bâti bas carbone et résilient au changement climatique.

Recommandation n° 4 : Appliquer et contribuer au développement de normes internationales de mesure et de reporting, compte tenu de la dimension mondiale du financement immobilier.

Les risques liés au climat et les expositions financières dans le secteur immobilier ont une portée mondiale, mais les pratiques actuelles d'évaluation et de divulgation restent très fragmentées selon les juridictions. Les investisseurs, prêteurs, assureurs et promoteurs immobiliers utilisent des scénarios, modèles et hypothèses différents, ce qui limite leur comparabilité et leur transparence. Les exigences en matière d’information varient également d'un pays à l'autre, ce qui conduit à des évaluations des risques divergentes et à une intégration incohérente des informations liées au climat dans les décisions financières. La coexistence de multiples systèmes de notation et de certification complique encore davantage la compréhension transfrontalière de la performance des actifs et entrave une gestion efficace des risques.

Les pouvoirs publics peuvent renforcer la coordination internationale afin d'améliorer l'interopérabilité des évaluations et des dispositifs de divulgation des risques liés au climat sur les marchés immobiliers. La promotion de référentiels communs, tels que des cadres de publication reconnus au niveau international et des principes de reporting standardisés, contribuerait à améliorer la transparence et la comparabilité des informations. L'alignement des terminologies, des classifications de données et des indicateurs de performance peut également réduire l'incertitude pour les investisseurs transfrontaliers et aider les régulateurs à évaluer plus efficacement les risques systémiques. Un alignement renforcé favorise des décisions d'investissement plus responsables, tenant compte à la fois de l'exposition spécifique à chaque territoire et des besoins des populations locales.

Les plateformes internationales de dialogue et de coopération peuvent soutenir cette convergence et l'échange de connaissances. La collaboration entre les gouvernements, les autorités de surveillance financière, les institutions de recherche et les organisations professionnelles peut accélérer l'apprentissage collectif en matière de pratiques de zonage, mesures d'adaptation, instruments financiers, dispositifs de certification et trajectoires de transition. Des partenariats régionaux et des mécanismes de mutualisation des risques peuvent également renforcer la protection financière et répartir les pertes plus efficacement, en particulier sur les marchés fortement exposés à des risques liés au climat récurrents et dont la capacité de récupération est limitée.

En établissant un cadre international cohérent pour la publication des risques liés au climat et le partage des données, les gouvernements peuvent faciliter les flux d'investissement, renforcer la confiance des marchés et promouvoir un système immobilier mondial plus cohérent et plus résilient.

Perspectives

Des travaux futurs pourraient aider à appréhender les risques liés au climat avec une plus grande précision. Les données actuelles restent trop agrégées entre pays, secteurs et classes d'actifs, ce qui limite leur pertinence pour orienter des actions ciblées. Les risques devraient être ventilés selon la zone géographique (zones urbaines vs. zones rurales, zones à revenus élevés vs. zones à faibles revenus), le type de bâtiment (résidentiel, commercial, industriel, public) et la structure de propriété (institutionnelle, ménage, informelle) afin d’éclairer plus finement la gestion des risques et les réponses des politiques publiques.

En outre, l’ampleur de l'évaluation des risques liés au climat sur les marchés immobiliers mondiaux reste largement méconnue. Il n'existe pas de référence claire quant à la part des actifs immobiliers mondiaux faisant l'objet de telles évaluations. Des travaux futurs pourraient dresser un état des lieux du volume des portefeuilles immobiliers évalués au regard des risques liés au climat par rapport au stock total d’actifs, ventilé par pays.

Une analyse plus approfondie du rôle des différents acteurs financiers, notamment les banques de détail et les institutions de financement du développement, permettrait également de mieux comprendre comment mobiliser les capitaux au service d’un immobilier pérenne, en particulier dans les pays non-membres de l'OCDE et dans les régions les plus exposées aux risques.

Enfin, il est nécessaire de renforcer les données provenant des économies émergentes et en développement. Ces pays devraient concentrer la majorité des nouvelles constructions d'ici 2050, mais les données sur les risques liés au climat, la valorisation des actifs et les dynamiques d'investissement y demeurent limitées. Le développement de partenariats entre gouvernements, institutions de recherche et organisations internationales afin de combler ces lacunes contribuerait à garantir la pertinence mondiale des analyses et des recommandations futures.