Etude économique de la Suisse 2009 : Abaisser le coût élevé de la construction et du logement

 

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Les évaluations et recommandations suivantes sont extraites du chapitre 4 de l'Etude économique de la Suisse , publiée le 15 janvier 2010.

 

Contenu

 

Modérer le coût élevé du logement accroîtrait fortement le bien-être économique

S’agissant des services essentiellement non exportables, l’écart de prix des services de logement par rapport aux autres pays de l’OCDE est particulièrement prononcé. L’impact négatif sur le bien-être est considérable, car le logement absorbe près de 25 % du revenu disponible des ménages. L’offre n’a guère répondu aux pressions démographiques sur la demande ces dernières années, en particulier dans certaines régions, ce qui a entraîné de fortes hausses des loyers dans l’immobilier neuf. La disparité des règles d’urbanisme et de construction des cantons et des communes limite la concurrence dans le secteur de la construction. Il faudrait harmoniser ces règles. Pour réduire les différences entre les normes techniques des diverses administrations cantonales et communales, il faudrait que les parties privées puissent en cas de refus d’un permis de construire intenter une action en justice en vertu de la Loi sur le marché intérieur.


Comparaison des niveaux de prix en dollars des services de logement
UE 27 = 100


 

 

Note :  Les niveaux de prix comparés sont définis comme les rapports des parités de pouvoir d’achat et des taux de change. Ils indiquent, pour un agrégat donné, le nombre d’unités de la monnaie commune permettant d’acheter le même volume de l’agrégat dans chaque pays. Les services de logement incluent des données sur les loyers et les dépenses de consommation d'eau, électricité, d'autres combustibles et d'entretien.
Source : base de données OCDE Eurostat sur les parités de pouvoir d’achat.


Les révisions de loyers pour les locataires en place sont essentiellement indexées sur les variations des taux d’intérêt nominaux, ce qui peut empêcher les loyers d’augmenter au rythme de l’inflation ou de refléter les pressions de l’offre et de la demande. Même lorsqu’il y a changement de locataire, les ajustements de loyers restent soumis à des restrictions. Ces réglementations risquent de fausser le prix de l’ancien par rapport au neuf, privilégient les locataires en place par rapport aux groupes plus mobiles de la population, et faussent probablement l’incitation à investir dans l’entretien du parc existant. Il faudrait lever les restrictions à la fixation d’un nouveau loyer lors de l’entrée d’un nouveau locataire. Les loyers de tous les biens devraient pouvoir s’ajuster aux  en fonction des conditions du marché à des échéances plus longues.


La densité du bâti résidentiel dans les zones suburbaines apparaît faible. Les communes sont incitées à attirer des ménages riches, compte tenu  de la concurrence fiscale et de la nécessité de financer des services sociaux pour les ménages à revenu faible ou moyen. Une part relativement faible des recettes fiscales des communes provient de la taxation des plus-values sur transactions immobilières résidentielles et des taxes foncières, ce qui affaiblit les incitations à viabiliser des terrains pour créer un bâti résidentiel dense. Il faudrait que les cantons veillent à ce que les déterminants démographiques de la demande des services sociaux soient pleinement pris en compte dans les transferts aux communes. Pour accroître l’offre de logements à des prix abordables, il faudrait renforcer les incitations des communes à développer les terrains constructibles, par exemple en augmentant le poids des recettes de taxes foncières dans le budget des communes. Ces ajustements de la structure des recettes fiscales réorienteraient le système fiscal de la Suisse dans un sens moins défavorable à la croissance.


 

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Informations complémentaires

Des informations complémentaires sur cette Etude peuvent être obtenues auprès du Bureau de la Suisse du Département des affaires économiques de l'OCDE à eco.survey@oecd.org.

Ce rapport du Secrétariat de l'OCDE a été préparé par  Andrés Fuentes, Charles Pigott et Eduardo Camero sous la direction de Pierre Beynet. La recherche statistique a été effectuée par Patrizio Sicari. L'étude a également bénéficié du travail de consultants externes.

 

 

 

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