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Les évaluations et recommandations suivantes sont extraites du chapitre 4 de l'Etude économique du Danemark 2006, publiée le 9 mai 2006.
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Les politiques du logement doivent être réformées
Plusieurs mesures ont progressivement libéralisé le marché du logement mais il faut poursuivre la réforme, pour deux raisons : les subventions et les dépenses fiscales sont substantielles et mal ciblées et la réglementation excessive du marché locatif pourrait empêcher la mobilité sur le marché du travail et encourager les paiements parallèles illégaux. En outre, l'offre devrait être plus réactive à la demande afin de freiner la hausse excessive des prix des logements. Une réforme de grande ampleur s'impose, mais des mesures graduelles sont aussi possibles et de toute façon préférables à l'inaction.
Libérer des ressources en réduisant les subventions au logement
En 2005, les subventions publiques directes pour le logement ont représenté 1.1 % du PIB, à quoi s'ajoutent des coûts indirects considérables sous la forme de recettes fiscales perdues. C'est là un pourcentage beaucoup plus important qu'en Suède, pays voisin, et énorme aussi en comparaison des autres pays. Ces subventions devraient être réduites puisque l'offre de logement est élevée par rapport aux autres pays et l'incidence sur la distribution n'est pas bien ciblée. La réforme pourrait comporter différents aspects:
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Accroître l'impôt immobilier pour les logements occupés par leur propriétaire de façon à le rendre neutre par rapport à la valeur de la déductibilité fiscale des intérêts, de préférence en liaison avec une réforme plus générale de l'imposition du revenu du capital
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Supprimer progressivement les exemptions fiscales pour les coopératives.
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Mettre fin aux aides fiscales accordées aux placements des fonds de pension dans les logements neufs privés à vocation locative ainsi qu'à l'exemption fiscale pour le rendement tiré par les fonds de pension des biens immobiliers achetés antérieurement.
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Remplacer les aides générales aux coopératives de logement par une aide ciblée à l'intention de ceux qui sont considérés par les services sociaux municipaux ou de toute autre manière comme ayant véritablement besoin d'une aide publique au logement. Accroître le rôle des municipalités dans l'allocation de logements. D'un point de vue budgétaire global, le Fonds national pour la construction de logements devrait être intégré dans le budget de l'administration centrale.
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Reconsidérer le montant et le ciblage des aides au logement individuelles afin de réduire le niveau élevé des taux effectifs d'imposition marginale que suppose leur retrait. Réformer le système en le reliant au niveau approprié des loyers dans une région, et non au loyer effectivement acquittés.
Rendre le marché locatif plus ouvert et plus flexible
Un marché locatif fonctionnant bien est important car il permet à la population de faire des choix non biaisés en ce qui concerne à la fois le logement et la structure de leurs actifs. La distribution du revenu résultant de la réglementation actuelle des loyers dans la partie ancienne du secteur locatif privé et dans le logement social n'est pas bien ciblée et réduit la mobilité, avec des effets négatifs sur le marché du travail. Les mesures devraient viser la libéralisation des loyers, la pleine prise en compte des coûts et la libéralisation des prix des parts de coopératives:
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Permettre de fixer librement les loyers dans le secteur locatif privé eu égard aux conditions du marché en allégeant progressivement la réglementation des loyers.
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Laisser les locataires de logements sociaux payer des loyers qui reflètent mieux les différences du point de vue de la qualité, du site et de la demande.
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Supprimer la réglementation des prix pour les parts de coopératives de logement -- comme en Norvège. Une telle libéralisation génère des plus-values et la part correspondant aux subventions publiques à la construction ou aux subventions au titre de la rénovation urbaine pourrait être reversée à l'Etat et aux municipalités.
Rendre l'offre plus réactive à la demande dans le secteur des logements occupés par leur propriétaire
Actuellement, les prix des logements sont élevés par rapport aux coûts de la construction, ce qui incite à construire des logements neufs. Dans la plupart des régions du pays où les prix augmentent, la construction progresse rapidement. Mais cette évolution est moins marquée dans la région de Copenhague. Il existe des zones rurales non construites dans un périmètre de 30 km autour du centre-ville mais, du fait de réglementations de zonage sévère associées à des procédures administratives lourdes et à des réticences locales, un grand nombre de petites municipalités entourant Copenhague ne se sont pas suffisamment développées pour répondre à l'augmentation de la demande dans l'ensemble de la région de la capitale. Les municipalités pourraient se voir accorder davantage de marge de manoeuvre pour emprunter afin de financer l'infrastructure, les écoles et d'autres services du même type lorsque de nouveaux terrains sont ouverts à la construction. Des mécanismes comme le télépéage routier permettraient peut-être aussi à l'investissement dans les infrastructures de mieux répondre aux besoins, tout en évitant dans le même temps les problèmes d'encombrement.
Obtenir cette publication
La Synthèse (en pdf) contient le résumé et les évaluations et recommandations de l'OCDE.
Pour consulter l'édition complète de l'Etude économique de l'OCDE du Danemark 2006:
Informations complémentaires
Des informations complémentaires sur cette Etude peuvent être obtenues auprès du Bureau du Danemark du Département des affaires économiques de l'OCDE à webmaster@oecd.org. Ce rapport du Secrétariat de l'OCDE a été préparé par Felix Hüfner et Espen Erlandsen sous la direction de Andreas Wörgötter.
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